Jour : 13 février 2022

Investir en SCPI de A à Z Avec Nicolas Decaudain

Investir en SCPI est un incontournable pour toute personne s’intéressant à l’immobilier mais qui n’en veut pas les contraintes.

La recherche et la gestion de locataire, les potentiels impayés, la recherche du bien, les travaux etc…

Suite au succès de l’épisode 23 du podcast avec Ludovic « Investir quand on n’y connait rien », j’ai interviewé l’autre co fondateur du site Avenue des Investisseurs Nicolas Decaudin.

Nicolas a déjà investi en SCPI il y a quelques années à crédit.

Et il réitère l’expérience cette année.

Pour ma part j’ai investi en SCPI pour la première fois en Janvier 2022.

Les planètes étaient donc alignés pour tous les deux pour faire un épisode complet sur le sujet

Et te présenter comment investir en SCPI avec Nicolas

De A à Z.

Au programme de cet épisode :

  • Le principe d’une SCPI expliqué simplement.
  • Pourquoi il faut s’y intéressé
  • Assurance Vie ou en direct pour investir en SCPI
  • La fiscalité des SCPI
  • Comment choisir ses SCPI ? Sur quels critères ?
  • Avantages / Inconvénient par rapport à l’immobilier en direct
  • Quel est le meilleur courtier en assurance vie pour investir en SCPI

Pour écouter la version du podcast tu peux cliquer ci dessous :

Si tu préfères lire voici une retranscription du podcast ci dessous :

Nicolas : Le sigle SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.

Il s’agit d’une société de gestion gérée par des professionnels de l’immobilier.

Il y a des équipes de personnes qui prennent en charge la partie achat et vente de l’immobilier.

Des équipes qui s’occupent de la fiscalité, de l’administratif etc…

Une SCPI achète des parcs immobiliers dans lesquels il peut y avoir des dizaines d’immeubles différents, des commerces et des entrepôts.

Nous, les investisseurs, sommes associés dans ce parc.

Par exemple, si j’investis 10 000€ dans une SCPI, je possède 0,X % de cette dernière.

Ainsi, je possède une part d’un entrepôt à Lille, une part d’un immeuble à Paris et une part d’un immeuble en Allemagne.

En tant qu’investisseurs, nous sommes tous copropriétaires du parc immobilier.

La société de gestion collecte l’argent auprès des investisseurs et va ensuite acheter les immeubles.

Les mettre en location, les gérer, les entretenir et s’occuper du paiement des factures ainsi que de la taxe foncière.

Cela est avantageux pour nous car tout ce que nous avons à faire, c’est recevoir l’argent des loyers que nous reverse la SCPI tous les trimestres.

C’est de l’immobilier pour les fainéants.

Thomas : Il n’y a pas de gestion à faire.

Nicolas : Nous n’avons pas besoin d’acheter d’immeubles nous-mêmes.

Ni de nous occuper des travaux ou de la taxe foncière.

Nous ne faisons qu’encaisser nos gains trimestriellement.

Thomas : J’imagine qu’il y a forcément une contrepartie à tout cela.

Dans l’immobilier physique, on doit gérer les locataires, les problèmes, le paiement des taxes etc.

A l’inverse, le principe de la SCPI est de ne rien gérer puisqu’il suffit d’investir de l’argent et de recevoir les loyers.

Je suppose qu’il y a des frais qui justifient cette passivité.

Nicolas : Lorsqu’on achète un appartement à titre personnel pour le mettre en location ou pour y habiter, on doit payer les frais de notaire qui s’élèvent à environ 7 ou 8% du prix de vente.

Il y a aussi des frais d’achat pour investir en SCPI.

Il faut compter entre 6 et 10% de frais d’entrée.

Cela dépend des SCPI, sachant qu’il y en a environ 200 sur le marché.

Thomas : Est-ce qu’il y aura toujours ces frais d’entrée chaque fois que tu achètes une part ?

Nicolas : Oui, il y a une valeur d’achat et une valeur de retrait.

Par exemple, si j’achète des parts à 220€, elles valent en réalité 200€ ou 205€.

Une fois les frais d’entrée de 8 à 10% déduits.

On achète à un prix qui s’appelle le prix d’achat mais le prix de retrait, c’est-à-dire le prix de revente, est en fait moins élevé.

Thomas : D’accord, ce delta est donc dû aux frais d’entrée.

Nicolas : Oui, c’est cela et si j’investis 205 000€.

Cela me revient à avoir 1000 parts de 205€.

Mes loyers correspondent à mes 1000 parts.

C’est très simple, on a X% de la SCPI donc on a X% pourcent des loyers.

Pour donner un ordre d’idée, le rendement moyen était de 4,18% en 2020 et je parle ici du rendement sur le loyer qu’on touche.

Si j’investis 100 000€, je gagnerai 4180€ de rendement sur les loyers dans l’année.

On ajoute à cela la potentielle plus-value des parts, tout comme pour les appartements locatifs.

Par exemple, il est possible que ma part de 205€ soit passée à 210€ voire 215€ en un an.

C’est évolutif.

Dans l’immobilier locatif, on peut faire des plus-values comme on peut faire des moins-values.

A noter que ces dernières années, il y a majoritairement des plus-values.

En résumé, la rentabilité réelle est supérieure au rendement sur le loyer de 4,18%.

En effet, la rentabilité s’élève à 5 voire 6% si on tient compte des plus-values de ces dernières années.

J’ai même noté une statistique stipulant qu’il y a eu 7,5% de plus-value en moyenne sur les SCPI ces 5 dernières années.

On peut choisir d’investir dans des immeubles de bureau, des commerces, des EHPAD, des établissements de santé, des hôpitaux, des entrepôts etc.

Thomas : D’accord.

J’ai deux questions qui me sont venues à l’esprit.

Tu as dit que, quand t’achètes une part, la valeur de la part d’achat est forcément supérieure à la valeur de retrait à cause des frais d’entrée.

Toutefois, tu vas toucher des loyers entre-temps.

Il s’agit d’une question approximative dont j’ai plus ou moins la réponse mais il serait intéressant d’en parler pour les auditeurs.

Vu que tu vas toucher des loyers entre-temps, à partir de quand ton opération sera-t-elle transparente ?

En général, on dit que cela peut prendre entre 8 et 10 ans.

A partir de quand ne perdras tu plus d’argent ?

Nicolas : Si tu touches 4% ou 5% de loyer, en 2 ans c’est amorti.

Tu seras juste à zéro car il s’agit du seuil de rentabilité.

Thomas : Tu ne perds pas d’argent si tu gardes tes parts pendant 2 ans, seuil à partir duquel tu peux commencer à en gagner.

Nicolas : Oui, c’est cela et c’est comme lorsque tu loues un appartement que tu as acheté à 100 000€ et pour lequel tu as payé 8000€ de frais de notaire.

Tu peux considérer que les deux premières années de loyer ne feront que rembourser les frais de notaire.

Le seuil de rentabilité peut être atteint à partir de 2 ans mais revendre à ce moment-là n’est pas intéressant puisque tu n’as encore rien gagné.

Ainsi, pour que l’investissement soit fructueux, il faut compter au moins 8 voire 10 ans.

Plus tu restes longtemps, plus c’est rentable.

On considère que les 2 ans correspondent au seuil de rentabilité minimum pour ne pas y laisser des plumes et pour ne pas perdre d’argent.

Je disais que le rendement moyen sur le loyer était de 4,18% mais il y a aussi des SCPI qui sont à 4%, 5% voire 6% de rendement.

L’avantage est que ces loyers sont nets de frais de gestion.

Tu ne paies pas de frais d’assurance, ni de taxe foncière, ni de CFE.

Il y a plein de taxes à payer quand tu investis en direct alors qu’ici, elles sont déjà toutes payées par la société de gestion qui reçoit les factures.

C’est déjà pour toi une charge mentale en moins, tu n’as pas à t’occuper de cette paperasse.

Comme je l’ai dit, les loyers sont nets de frais de gestion donc il s’agit de 4,18% net de frais.

Ce n’est pas net de fiscalité mais c’est net de frais.

En revanche, si tu loues ton appartement, tu auras peut-être 4000€ de rendement de loyer pour un prix d’achat à 80 000 ou 100 000€.

De plus, il y a encore des frais à payer dont la CFE, la comptabilité, les assemblées générales, les travaux et l’entretien.

Il faut aussi gérer les imprévus, les loyers impayés etc.

Quand tu souhaites investir en SCPI, il y a des dizaines voire des centaines d’immeubles donc si tu as quelques locataires qui ne paient pas, il n’y aura pas tant de différence que cela.

Ton rendement ne passera que de 4,25% à 4,20% par exemple.

Cela ne t’empêchera pas de partir en vacances et tu ne te préoccuperas pas du remplacement de ton locataire s’il venait à partir.

Thomas : Oui, tu n’as pas la charge mentale qu’on peut avoir sur l’immobilier physique.

Nicolas : Oui, tu es tranquille.

Néanmoins tu reçois quand même un rapport trimestriel qui indique le taux de vacances locatives par rapport au nombre d’immeubles.

Par exemple, le taux de vacances locatives est de 5% donc l’immeuble est loué à 95%.

Ce sont des statistiques donc tu n’as pas les noms des locataires.

Cependant, tu as accès aux adresses et aux photos des immeubles et tu peux aussi savoir si parmi les locataires il y a des grosses entreprises comme Decathlon par exemple.

En somme, tu as les informations générales et tu n’angoisses pas à l’idée d’un loyer impayé puisqu’il y a des centaines de locataires.

Thomas : D’accord.

Je reviens sur la deuxième question que j’avais en tête lors de ta première intervention.

Tu as parlé des plus-values potentielles qui viennent s’ajouter au rendement sur les loyers ainsi que de la revalorisation des parts.

Aujourd’hui, nous sommes au mois de janvier 2022 et je me questionne au vu de la crise du Covid et tout ce qui s’ensuit.

Le fait que les grandes villes sont désertées et qu’il y a plus de télétravail constitue-t-il un risque ?

Nicolas : Je n’ai pas perçu ce risque.

J’ai investi 100 000€ sur trois SCPI à la fin 2019 avec un emprunt d’à peu près le même montant.

Ces trois SCPI m’ont servi des rendements normaux sur les années 2019 à 2021.

Il y en a une qui a légèrement baissé mais je l’ai à peine senti.

Thomas : Qu’est-ce qui a baissé ? La part ou le rendement ?

Nicolas : C’est le rendement qui a baissé.

Le prix des parts des trois SCPI a été revalorisé.

Ces trois dernières années, je n’ai eu que des hausses de 1 ou 2% par an sur mes trois SCPI.

De ce fait, le prix des parts a augmenté et apparemment, d’après l’évaluation d’un expert, il y en a encore sous le pied.

Il y a un écart entre la vraie valeur et la valeur de retrait et lorsqu’il est supérieur à 10%, ils doivent revaloriser.

Actuellement, je sais que j’ai des écarts de revalorisation qui sont à +7 ou +8% sur certaines SCPI par rapport à la valeur de retrait.

Au niveau de la revalorisation, mes parts ont augmenté et mon patrimoine est passé de 100 000€ à 105 000€.

Les rendements sur les loyers n’ont pas baissé, mise à part une SCPI où j’ai reçu un peu moins de loyer mais cela reste minime.

Globalement, j’ai été gagnant ces 3 dernières années car la plus-value a augmenté et les loyers sont à peu près stables.

Je n’ai pas senti les effets de la crise du Covid et j’espère ne pas les sentir plus tard.

Pour le moment, j’observe via les prospectus trimestriels que les immeubles sont toujours bien loués et je constate que le rendement des SCPI est toujours à 4,20%.

D’ailleurs, il paraît que les rendements vont augmenter en 2022.

On attend encore les chiffres du premier trimestre mais il semblerait qu’on passera de 4,18% à 4,30% de rendement moyen pour investir en SCPI.

Thomas : La crise du Covid et le télétravail étaient les éléments qui m’ont dissuadé d’investir en SCPI.

Je pensais que ces facteurs provoqueraient des baisses mais tu es en train de me confirmer que ce n’est pas forcément vrai.

Nicolas : Je ne connais pas toutes les SCPI vu qu’il y en a 200.

Il est possible que certaines SCPI spécialisées dans les bureaux aient connu des baisses mais globalement le marché connaît une petite augmentation du rendement et la rentabilité a augmenté.

Il y a peut-être eu des cas isolés de baisses mais je ne les connais pas.

C’est aussi pour cette raison qu’il faut prendre plusieurs SCPI sur plusieurs marchés.

Thomas : Le point que tu soulèves concerne justement une de mes questions.

On parlera plus tard de l’intérêt de payer au comptant ou à crédit mais quelle que soit la façon dont on procède, tu conseilles de ne pas s’appuyer uniquement sur une seule SCPI.

Par exemple, si on a 10 000€ à investir, il vaut mieux en prendre deux ou trois.

Nicolas : Oui, il faut toujours diversifier.

Quand on investit en action, on diversifie sur plein d’actions ou sur un tracker World qui réplique 1600 grosses actions donc avec un seul ordre on est diversifié .

Dans l’immobilier physique, si on n’a que 100 000€ à investir, on achètera juste un appartement ce qui est très risqué selon moi.

Le fait de n’acheter qu’un appartement est risqué car tu te reposes totalement sur le bon vouloir d’un seul locataire.

J’ai déjà été propriétaire immobilier d’un appartement et je n’étais pas très serein.

Je craignais toujours que le locataire quitte l’appartement ou qu’il le dégrade.

Cela peut vite tourner au cauchemar.

En revanche, se diversifier au niveau des SCPI est une chose simple si tu investis 5000€ par SCPI par exemple.

Tu pourras ainsi investir dans trois SCPI rien qu’avec 15 000€ alors qu’avec cette même somme tu ne peux rien faire dans l’immobilier physique.

En investissant dans trois SCPI, tu es serein et il y a trois sociétés de gestion différentes qui s’en occupent.

Il faut aussi diversifier les sociétés de gestion, il y en a à peu près 40 pour 200 SCPI.

Tu dois aussi diversifier également les parcs.

Par exemple, tu peux avoir des SCPI

  • Diversifiées en France sur les commerces et les bureaux
  • Spécialisées dans le résidentiel avec des appartements d’habitation en France, aux Pays-Bas et en Allemagne,
  • Spécialisées dans la santé, l’éducation et les entrepôts.

Ainsi, tu auras trois pu investir en SCPI mais avec trois sociétés de gestion et donc trois marchés différents.

De plus, tu es même diversifié géographiquement dans différentes régions de l’Europe.

Thomas : Tu es à la fois diversifié géographiquement et d’un point de vue sectoriel.

Nicolas : Oui, c’est cela.

C’est déjà le cas avec une seule SCPI donc a fortiori avec trois c’est encore mieux.

C’est génial, pour moi c’est le tracker de l’immobilier.

Thomas : Oui, l’adage de la diversification s’applique tout autant aux SCPI.

Même si on prend une SCPI qui opère dans plusieurs secteurs, il faut aussi prendre plusieurs SCPI malgré tout.

Nicolas : Je préfère faire comme cela.

J’ai investi dans une SCPI Immorente qui pèse 3 milliard d’euros et cela représente une centaine d’immeubles, ce qui est énorme.

C’est un mastodonte.

D’ailleurs, les SCPI ne datent pas d’hier bien qu’on en parle beaucoup seulement depuis deux ou trois ans.

En effet, il y en a depuis les années 70 donc cela fait 50 ans qu’elles existent.

D’une part, les initiés connaissent les SCPI depuis des décennies, et d’autre part le grand public commence à en entendre parler bien des années plus tard.

Immorente est un parc immobilier énorme car il existe depuis très longtemps.

J’ai investi dans Immorente car je me suis dit que cette SCPI allait être mon fond de portefeuille.

En effet, elle a survécu à plusieurs crises notamment le crack de 1990.

Beaucoup de personnes l’ignorent mais, à Paris, les prix immobiliers des appartements de particuliers avaient baissé de 40% entre 1990 et 1998.

Même la région PACA avait connu une baisse similaire.

Pendant ce temps-là, Immorente avait augmenté le prix de sa part et les loyers étaient stables.

Je me suis dit qu’il fallait que j’investisse dans cette SCPI car elle a très bien su résister aux crises.

Malgré tout, je n’y ai pas investi tout mon argent car il se peut qu’un jour son équipe de gestion change.

De ce fait, j’ai investi dans deux autres SCPI donc dans deux autres sociétés de gestion.

Je préfère me diversifier sur d’autres gestionnaires et d’autres marchés notamment parce que Immorente se concentre beaucoup sur la France il me semble.

J’ai donc choisi des SCPI qui se diversifient à l’étranger.

C’est tellement simple de diversifier avec les SCPI qu’il vaut mieux en prendre trois ou quatre pour être tranquille.

A l’inverse, acheter trois ou quatre appartements demande plus de motivation.

Il faut faire la chasse aux appartements et cela prend un temps fou.

Contrairement aux SCPI, il faut au moins 20h pour trouver un bon appartement.

Thomas : Et encore, il y a aussi les visites et les travaux à faire, on doit s’occuper du notaire, de la banque etc. C’est plus chronophage.

Nicolas : Je crois que tu multiplies le temps de travail par quatre.

Thomas : Oui, au moins.

Pour écouter la suite du podcast c’est par ici.