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Une des méthodes les plus courantes pour investir son épargne est l’investissement immobilier

Que ce soit pour sa résidence principale ou pour de l’investissement locatif on perd rarement de l’argent si on investit sur du long terme (Minimum 5 à 10 ans)

Je vais décrire dans cet article comment l’immobilier locatif peut vous enrichir de 4 manières différentes

En fin d’article je vous explique même une 5ème façon bonus sur laquelle l’investissement immobilier peut vous enrichir.

Pour écouter la version du podcast cliquez ci dessous

#1 : L’amortissement du crédit

investissement immobilier
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C’est la façon la plus connue et la plus logique.

Pour parler simplement.

Vous remboursez un crédit à votre banque tous les mois avec des intérêts.

Si le loyer mensuel couvre bien le crédit, vous ne dépensez rien tous les mois.

Mais ce que vous remboursez à la banque, c’est du capital que vous récupérerez le jour de la vente de l’appartement.

Prenons un exemple chiffré.

Vous achetez un bien à 100k€ financé entièrement par le crédit immobilier.

Votre crédit mensuel est de 500€/mois.

Si votre loyer est de 500€/mois.

Votre locataire vous paye le crédit.

Donc vous ne gagnez pas d’argent sur le moment mais le jour de la revente, tout ce que votre locataire vous aura payé sera à vous.

Imaginons que vous revendez votre bien dans 10 ans au même pris soit 100k€ votre locataire vous aura remboursé 500*12*10 = 60k€.

Vous gagnez donc 60k€ grâce à l’amortissement immobilier.

Evidemment les chiffres de l’exemple sont assez loin de la réalité car je ne prend pas en compte les charges, la taxe foncière, les travaux, la vacance locative , les imprévus etc…

Mais c’est pour expliquer l’idée et le concept avec des chiffres ronds 🙂

#2 La plus Value immobilière

C’est la différence de prix entre la revente de votre bien et le prix auquel vous l’avez acheté.

On parle de Plus Value quand on revend à un prix plus élevé que le prix d’acquisition.

Et de moins value dans le cas contraire.

La potentielle plus value sur un appartement n’est pas systématique.

Elle dépend de beaucoup de facteur, tel que l’emplacement du bien, l’état du bien, le dynamisme de la ville etc…

Pour reprendre notre exemple chiffré:

Prix d’achat du bien : 100k€

Prix de vente du bien : 120k€

Plus value : 20k€

En plus de l’amortissement immobilier vous enrichissez une 2ème fois grâce à la plus value effectué par la vente.

A savoir que vous êtes imposé sur le montant de la plus value dans le cadre d’un investissement locatif.

Le taux d’imposition sur la plus value est dégressif avec le temps.

Pour maximiser vos chances de plus value

  • Choisissez un bon emplacement ou un quartier qui va accueillir de nouvelles infrastructures prochainement
  • Faites des travaux pour améliorer votre bien
  • Gardez le suffisamment longtemps pour faire jouer l’augmentation des prix naturels de l’immobilier (cf point n°4)

#3 Le Cash Flow positif avec un investissement immobilier

investissement immobilier

Si le loyer payé par votre locataire couvre plus que votre crédit + les charges, vous aurez un “surplus” d’argent tous les mois.

Cet argent ne servira pas à rembourser la banque mais ira directement dans votre poche tout de suite et pas seulement lors de la revente.

C’est ce que l’on appelle le Cashflow positif.

Pour reprendre un exemple chiffré :

Imaginez avoir un crédit de 500€ / mois et que la somme de toutes vos charges (taxe foncière, charge copro, assurance PNo , etc…) s’élève à 150€ / mois.

Vos charges globales sont de 650€/mois.

Et si votre loyer est de 750€ / mois vous dégagez 100€ de cashflow positif par mois.

Ces 100€ seront un complément de revenu dès maintenant et non dans 10 ans le jour de la revente.

Je ne vous cache pas qu’il est très difficile à dégager surtout si vous cherchez dans un secteur demandé, tendu ou dans un bon quartier.

Le cashflow positif est souvent plus facile à trouver dans des petites villes et donc avec un risque de vacance locatif plus important

Ou encore dans des quartiers dégradés ou mal fréquentés ce qui présente aussi un risque de turnover plus important ou des locataires moins délicat.

C’est donc un risque important à prendre en compte.

D’où l’importance de faire de bonnes affaires.

D’acheter bas ou de faire des travaux pour augmenter le loyer

Et ainsi payer un crédit faible et avoir un revenu locatif important permettant d’avoir du cashflow positif.

#4 L’inflation

C’est ce qui provoque annuellement la hausse naturelle des prix.

L’inflation, vous la voyez sur vos vos factures et vos charges.

Mais ça marche également pour les appartements achetés lors de vos investissements immobiliers.

Et ce qui est intéressant c’est que la mensualité de votre crédit elle n’évolue pas avec l’inflation.

Vos loyers augmentent également avec l’inflation avec l‘indice IRL (Indice de révision des loyers).

C’est une autre manière de s’enrichir avec l’investissement immobilier mais de manière plus naturel sur le long terme.

#5 Bonus : L’enrichissement personnel grâce à l’investissement immobilier

En investissant dans l’immobilier vous allez apprendre beaucoup de chose sur les crédits, les banques, les assurances, les travaux , le relationnel avec les locataires et j’en passe…

Il n’y pas que des bonnes choses mais tout est enrichissant.

Vous rencontrerez des gens qui sont dans le même état d’esprit que vous et c’est cool :-).

Et surtout en commençant à investir vous apprendrez tellement de chose que allez certainement vous ouvrir à d’autres types d’investissement.

Et pourquoi pas vous constituer un bon complément de revenu voire une retraite anticipée 🙂

Si vous souhaitez échange de vive voix avec moi sur tout ces sujets, le premier RDV de 15 minutes est gratuit.

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Pour écouter le podcast c’est par ici

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