résidence principale ou investissement locatif

Résidence principale ou investissement locatif ?

C’est LA question qui fait débat. Acheter sa résidence principale ou faire un investissement locatif ?

D’un côté on a les purs investisseurs (et Robert Kyosaki) ou formateurs en immobilier qui assure que la résidence principale est un passif.

Et qu’il faut donc prioriser les investissements locatifs.

Et de l’autre côté on a beaucoup (la majorité) de gens qui investissement en priorité (et uniquement) dans leur résidence principale car c’est un actif.

Voir notre actif le plus précieux.

Personnellement je le vois comme les deux.

Et je pense qu’investir dans sa résidence principale peut et doit être combiné avec des investissements locatifs mais qu’il faut le faire de manière intelligente.

Et pour le mettre dans la case actif ou passif tout va dépendre comment tu fais ton achat (Je détaille plus bas « la formule magique« )

Si tu veux avoir un rappel de la différence entre actif et passif je t’invite à consulter cet article .

Si tu veux écouter la version du podcast complète c’est par ici.

Pourquoi la résidence principale est un passif ?

La raison pour laquelle les gens (et principalement les investisseurs immobilier) disent que c’est un passif sont les suivantes :

  • Il y a des charges plus importantes que si on louait (Charges Copro, Taxe foncière, entretien, Travaux etc…)
  • Les frais à l’achat sont importants (Frais de notaire)
  • Le bien peut se dévaloriser dans le temps et donc faire une moins value
  • On n’en tire pas de revenu (Pas de rendement)

Il est vrai que dans ces arguments on retrouve beaucoup de caractéristiques des passifs (Cout d’entretien et potentielle dévalorisation) .

De plus le problème majeur chez les personnes qui investissent dans leur résidence principale plutôt que dans un investissement locatif est le fait qu’ils souhaitent avoir « le coup de cœur » ou la « maison de leur rêve ».

Et pour ça ils s’endettent au maximum de leur capacité d’endettement.

Et c’est selon moi LA grosse erreur à ne pas faire.

résidence principale ou investissement locatif

Pour deux raisons principales :

  1. Tu compresses au maximum ton reste à vivre et donc ta capacité à épargner, investir, faire face aux imprévus ou tout simplement te faire plaisir
  2. Tu es bloqué pour un investissement locatif car tu ne peux plus emprunter.

Alors si effectivement, l’investissement immobilier ne t’intéresse pas et que tu considères avoir largement assez pour profiter de la vie, ce n’est pas une erreur.

Mais je vois tellement de gens qui se retrouvent en difficulté pour faire des projets (que ce soit immobilier ou même juste des vacances) que je le précise ici.

Une autre problématique est le fait que le budget lié à l’entretien de la résidence principale est beaucoup plus élevé que si tu louais.

Car généralement les gens veulent des prestations plus haut de gamme pour être bien chez eux (et ça peut se comprendre!!!).

Donc cela implique des travaux plus chers intégralement pris en charge par les propriétaires et un coût d’ entretien plus élevé (jardin, piscine etc…)

Après avoir détaillé le verre à moitié vide voici la version du verre à moitié plein.

Pourquoi la résidence principale est (aussi) un actif ?

Mais suivant comment on réalise son achat on peut clairement voir le verre à moitié plein et le considérer comme un actif :

  • Si on crée de la valeur dans le bien (en faisant des travaux)
  • Si on arrive à louer une partie de son bien
  • On amortit le crédit tous les mois et donc on construit du patrimoine
  • A la revente on ne paye aucun impôt sur la plus value.

Car l’énorme avantage d’avoir sa résidence principale est la niche fiscale.

Tu n’as (à ce jour) aucun impôt sur la plus value contrairement à un bien immobilier classique.

Donc si tu achètes ta maison 200k€ et que tu la revend 300k€ au bout de 5 ans tu gagnes 100k€ net.

Alors que si c’était un investissement locatif tu devrais donner 36k€ à l’état….

En marge de ça, la résidence principale a évidemment beaucoup d’autres avantages tels que :

  • Etre chez soi
  • Faire les travaux que l’on veut
  • Assurer d’avoir un toit sur la tête pour soi et sa famille
  • La stabilité

La formule Magique pour que ce soit un actif et non un passif

Pour être sûr de bien acheter et que ta résidence principale soit bien un actif et non un passif voici ce que j’appliquerai personnellement :

  • Ne pas m’endetter jusqu’au maximum de ma capacité d’endettement
  • M’assurer que le bien prenne de la valeur
    • Choisir un bon emplacement
    • Faire des travaux pour améliorer le bien
  • Dans l’idéal avoir une dépendance ou une chambre en plus que je peux louer en saisonnier pour en tirer des revenus.

Avec ces 3 critères respectés, tu utiliseras les bons côtés de la RP (Etre chez toi, niche fiscale etc…) en enlevant les mauvais côtés (Risque de dévaluation, pas de revenus , capacité d’endettement maitrisé)

Voilà mon avis pour la question fatidique de : « La résidence principale est elle un actif ou un passif ».

La réponse est simplement : « Tout dépend comment tu le fais ».

Et avec la « formule magique » que je t’ai dit ci dessus tu limites ton risque que ça en devienne un passif.

Faut-il acheter sa résidence principale ou un investissement locatif ?

C’est une des questions qui revient le plus souvent et qui fais le plus débat.

Comme souvent ça dépend de ta situation et de tes objectifs.

Déjà si l’investissement locatif ne t’intéresse pas, la question est évidente : Acheter sa résidence principale est le meilleur choix que tu puisses faire si tu es sûr d’y rester au moins 5 ans.

Si tu as un projet de liberté financière ou juste de compléments de revenus voici quelques cas de figure.

Situation 1 : Tu es jeune, pas encore très stable au niveau familial ou pro et tu peux t’endetter.

Personnellement dans ce cas là je privilégie l’investissement locatif.

Car acheter sa résidence principale en étant peu stable , tu prends le risque de la revendre vite et ne pas amortir les frais de notaire et donc perdre de l’argent (A moins de faire un gros coup et de gros travaux)

Situation n°2 Tu as la trentaine et tu es stable avec des enfants

résidence principale ou investissement locatif

C’est souvent dans cette situation que les grandes questions de posent. Car tu as envie d’avoir ton chez toi.

Mais également peut être de commencer ton chemin vers la liberté financière.

Et sachant que l’immobilier est un des piliers (voir le pilier principal) pour accélérer et construire ton patrimoine, la question est vraiment légitime.

Sachant qu’avec l’immobilier locatif généralement tu peux gagner de l’argent de 4 façons différentes. Je détaille ces 4 façons dans cet article

Je vois donc deux cas de figure :

  • Acheter une résidence principale en gardant de la capacité d’endettement pour un projet locatif
  • Acheter ta résidence principale en faisant des travaux permettant de louer une partie du logement (avec entrée indépendante) pour avoir des revenus locatifs et enchainer les projets.

Qu’est-ce que je fais personnellement entre résidence principale ou investissement locatif ?

J’ai commencé à investir en 2017 à l’âge de 30 ans.

A cette époque j’étais célibataire

Donc j’ai fait un investissement locatif.

Puis j’ai rencontré ma femme mais c’était encore frais donc j’ai enchaîné sur un 2ème (tout seul)

Puis un enfant est arrivé, on a déménagé et l’envie de stabilité arrive…

J’ai fait un 3ème projet locatif (avec ma femme cette fois ci) après avoir déménagé.

Et le prochain projet sera pour notre résidence principale.

Et je prévois justement de faire un projet où je mettrai en place « la formule magique » que j’ai décris ci dessus.

Soit :

  • Ne pas aller au maximum de notre capacité d’endettement
  • Faire en sorte que le projet puisse nous permettre de louer une partie du logement (avec une dépendance et entrée indépendante) pour que le crédit ne soit pas trop lourd à supporter.

Pour conclure cet article je dirai qu’il n’y a pas de recette miracle mais que :

« Le choix entre ta résidence principale ou d’un investissement locatif dépend de ta situation et de tes objectifs »

Thomas
Thomas
Un trentenaire de la génération Y qui a grandi dans la culture Ecole-Salariat-Retraite Hypothétique. Je suis passé de 1000€ à 10 000€ d'épargne par an avec un salaire moyen (2400€/mois) En mettant en place des stratégies simples et accessibles à tous que je te partage sur ce site.