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Sous location : 500€ de cashflow par mois – Avec Delphine Pinon

Savais tu qu’il est possible de faire de la sous location de manière complètement légale?

Et qui te permet en plus de compléter tes revenus drastiquement.

Delphine Pinon s’en est fait une spécialité dans cette niche de l’immobilier

Elle arrive à dégager en moyenne 500€ de cashflow par mois et par bien.

Et c’est un super levier si aujourd’hui ta situation ne te permet pas d’emprunter auprès des banques pour faire de l’immobilier plus classique.

Si tu veux d’ailleurs en discuter avec moi on peut aborder le sujet lors de l’évaluation financière personnalisée

Voici le programme de cette interview passionnante :

  • Le parcours de delphine
  • Pourquoi la sous location ?
  • Comment convaincre un propriétaire de faire de la sous location?
  • Comment être clean avec la loi et le bail?
  • Les risques liés à la sous location?
  • Les meilleurs conseils pour ceux qui veulent se lancer
  • Quel est sa rentabilité ? Son Cashflow ? Sa marge brute ?

Pour écouter l’épisode dans son intégralité tu peux cliquer ici ou ci dessous directement

Sinon voici une retranscription d’un extrait de l’épisode ci dessous

Thomas : Est-ce que tu peux expliquer simplement aux auditeurs en quoi consiste concrètement la sous-location ? Je précise que c’est quelque chose de totalement légal.

Delphine : Avec plaisir. Quand je sous-loue un bien, je signe un bail dérogatoire avec un propriétaire et je lui paye un loyer.

Le propriétaire m’autorise à sous-louer son appartement sur des plateformes de location de courte durée comme Airbnb, Booking etc.

Ma société, qui a signé le bail avec le propriétaire, génère des revenus avec la marge.

C’est-à-dire la différence entre les revenus générés par les réservations pour des séjours de courte durée, et les différentes charges dont le loyer. 

En général, les gens connaissent bien la sous-location « à l’arrache » autrement dit la sous-location illégale.

C’est celle qu’on fait quand on part en vacances.

Et qu’on sous-loue notre appartement à Paris ou dans une autre grande ville.

D’ailleurs je l’ai fait quand j’étais plus jeune.

Le principe est de mettre son appartement sur les réseaux sociaux pour se faire un petit peu d’argent de poche.

C’est une pratique très réglementée et normalement on ne peut pas le faire sans l’accord du propriétaire.

Cependant, si un bail classique est signé entre un particulier loueur et un particulier propriétaire, on n’a pas le droit de générer plus de chiffre d’affaires que le montant du loyer et ce même avec l’accord du propriétaire.

De ce fait, on ne peut pas en vivre, ce n’est pas fait pour être une activité professionnelle.

En revanche, ce qui fait qu’il s’agit d’une activité professionnelle légale, c’est le fait de l’exercer via une société.

Dans ce cas, c’est la société qui contractualise avec le propriétaire un bail dérogatoire rédigé par un avocat.

Le propriétaire est tout à fait au courant de ce qu’il signe et il nous autorise de son plein gré à exercer cette activité.

Ce bail est dérogatoire donc on n’est pas protégé par le droit classique de la location, ce qui est avantageux pour le propriétaire et moi en réalité.

Le bail déroge au droit classique de la location.

Par exemple, je ne suis pas protégée par la trêve hivernale donc je suis expulsable beaucoup plus facilement.

De plus, le propriétaire peut récupérer son bien quand bon lui semble en respectant bien sûr un délai de préavis prévu dans le contrat.

Thomas : Sous quel délai a-t-il le droit de reprendre son bien ?

Delphine : On demande au propriétaire de respecter un préavis de 3 mois et la société a un délai de 1 mois pour partir.

C’est très pénalisant de devoir annuler des réservations sur Airbnb et sur Booking. 

Si le propriétaire veut récupérer son bien dans un mois alors qu’on a des réservations prévues dans deux ou trois mois, on doit toutes les annuler. 

Thomas : Et ça vous fait des sales notes sur les réseaux.

Delphine : Il n’y a pas de notations en revanche, les algorithmes nous pénalise et il peut aussi y avoir des pénalités financières.

On doit avoir moins d’une annulation sur 100 voyages pour obtenir le statut de « Superhost » sur Airbnb, donc il faut le faire.

Sur un seul bien, on a en moyenne 6 à 7 voyages par mois donc on met plus d’une année à avoir 100 voyages sur un seul bien.

De ce fait, si on annule une réservation, on ne pourra pas obtenir ce label d’excellence sur Airbnb pendant un an.

C’est une des pénalités qu’on a et les propriétaires le comprennent très bien.

On n’ouvre pas les réservations plus de 3 mois à l’avance au cas où ça se produirait, comme ça on ne risque pas d’avoir de pénalités.

La configuration la plus probable dans laquelle on serait amenée de se retirer de cette collaboration.

C’est si ça ne marche pas du tout et qu’on est extrêmement pénalisés financièrement.

On se laisse cette porte de sortie un peu plus favorable.

Parce que le risque c’est qu’on ne puisse pas honorer le loyer pendant une période de préavis plus longue.

On estime que c’est la raison principale qui pourrait nous forcer à sortir de cette collaboration.

Si c’est gagnant-gagnant, il n’y a aucune raison qu’on arrête de faire ce qu’on fait. 

Thomas : Le préavis de 1 mois est le même que ce soit pour ta société ou un locataire classique pour un appartement meublé. Finalement, ça ne change rien pour le propriétaire. 

Delphine : Exactement.

Thomas : Ce n’est pas pénalisant pour lui.

Delphine : Oui. C’est transparent si ce n’est que même en location meublée et même si on arrive à l’anniversaire du bail, c’est compliqué de se débarrasser d’un locataire.

Même si c’est 3 mois et qu’il doit attendre un peu, il n’a pas besoin de justifier quoi que ce soit.

C’est beaucoup plus simple pour lui.

Cela étant, ça peut se négocier aussi.

Si on n’a pas de réservations le troisième mois, on peut très bien lui proposer d’arrêter au bout de 6 semaines ou deux mois pour l’arranger. 

Thomas : La question que je me pose et que beaucoup de gens doivent se poser, c’est comment tu arrives à convaincre le propriétaire de signer un contrat de sous-location.

Comment est-ce que tu lui expliques d’une manière simple que tu vas utiliser son bien pour le sous-louer ?

Comment peut-il accepter ?

Delphine : C’est une des étapes les plus délicates de la sous-location.

Clairement, tous les propriétaires ne seront pas sensibles à la démarche et à l’argumentaire.

On utilise Leboncoin pour les démarcher.

Aujourd’hui, on ne démarche plus de manière proactive.

Mais, quand on le faisait avec mon compagnon qui est le spécialiste de la chasse

On avait mis deux mois à obtenir notre premier « oui ».

Par la suite, on en a eu trois voire quatre autres approbations dans la foulée, mais il nous a fallu attendre 2 mois pour les avoir.

Parfois on n’avait pas de réponses.

Il y a des gens qui nous demandaient si c’était une blague et d’autres qui pensaient que c’était une arnaque.

Je comprends qu’il y ait une certaine méfiance.

Les propriétaires intéressés par l’offre sont attirés par plusieurs choses.

Il y a des propriétaires qui ont loué leur bien en location longue durée et qui se sont retrouvés avec des appartements sales et en mauvais état.

Ces propriétaires-là sont sensibles à l’argument qui dit que, contre-intuitivement, les biens en location courte durée sont mieux entretenus.

Car il y a des professionnels qui viennent toutes les semaines pour le ménage et les petites réparations.

Le propriétaire ne peut pas retrouver son bien avec des joints noirs ou arrachés, une cuvette de toilettes mal fixée ou une chasse d’eau qui fuit.

Ça ne peut pas exister en location courte durée parce que nos voyageurs nous le signalent tout le temps et on fait ce qu’il faut pour que ce soit réglé.

On a une attention au bien qui est supérieure à certains locataires en longue durée.

C’est un premier argument mais encore faut-il que le propriétaire ait déjà été confronté à cette problématique.

Et qu’il ait déjà eu affaire à un locataire pas très scrupuleux et qui rend un bien mal entretenu.

Un peu abîmé par ses animaux, avec des joints de carrelage ou de fenêtres dégradés etc.

Les problèmes liés à la salle de bain sont assez fréquents chez les propriétaires.

En somme, le premier argument qui marche bien c’est le fait qu’on ait une attention particulière à l’entretien du bien.

Thomas : Désolé je te coupe mais c’est marrant que tu dises ça.

Parce que l’argument qui revient souvent contre la location courte durée, c’est le fait que le bien se dégraderait plus vite.

J’ai souvent entendu ça mais je ne l’ai pas personnellement expérimenté.

C’est marrant parce que tu arrives à tourner l’argument d’une autre façon en disant que vous allez au contraire mieux entretenir l’appartement.

De par ton expérience, est-ce que t’as déjà eu la sensation que, malgré le ménage, le bien se dégradait plus ?

Delphine : Oui et non.

Typiquement, il nous est déjà arrivé de nous retrouver avec une cuvette des toilettes cassée.

Il se peut qu’en 18 ou 24 mois, elle va casser deux fois alors qu’elle n’aurait peut-être jamais cassée avec un locataire en longue durée.

Après, là je parle d’une cuvette des toilettes qui coûte 20€.

Les locataires ne vont jamais nous décrocher un ballon d’eau chaude ou je ne sais quoi.

Je n’ai jamais eu de dégradations importantes.

J’ai déjà eu un canapé abîmé mais je pense que le locataire était peu scrupuleux.

D’un autre côté, on s’est aussi rendu qu’il y avait des vrais défauts de conception sur les canapés qu’on avait choisi qui depuis on était pris en charge par le fabricant.

Ces deux facteurs ont joué.

Quand je regarde mes annonces Airbnb, dont les photos ont été prises au moment où on a mis les biens en location, je trouve que les biens sont tout aussi beaux aujourd’hui.

Thomas : Tu ne constates pas de différences ou de grosses dégradations sur un an ou deux. 

Delphine : Non.

On fait faire les vitres de tous nos appartements de manière professionnelle plusieurs fois par an et quand il y a des jardins, on les fait entretenir.

On est obligés d’être scrupuleux.

Si on veut gagner de l’argent, on doit fournir le service qui va avec et maintenir un certain standing.

Il ne faut pas se le cacher mais il y a plusieurs années, quand je louais mon appartement sur Airbnb, les voyageurs comprenaient qu’ils séjournaient dans le logement de quelqu’un.

Aujourd’hui, c’est tellement professionnalisé qu’ils se sentent plus comme à l’hôtel.

Ils ont un niveau d’exigence très élevé.

Par exemple, dans l’un de mes biens, des locataires m’ont signalé que les matelas étaient un peu fatigués.

On a alors appelé le propriétaire et on les a changés parce qu’on doit maintenir une certaine qualité.

Les matelas de chez Ikea ne coûtent pas excessivement cher.

Le propriétaire de cet appartement garde son bien tous les étés, c’est sa résidence secondaire.

Je lui ai donc demandé s’il voulait investir dans de nouveaux matelas ou s’il préférait qu’on s’en charge directement.

En sachant qu’en contrepartie, on repartirait avec si on est amené à ne plus travailler ensemble.

Ce qui me paraît normal.

Dans ce cas-là, on devrait aussi trouver un endroit où les stocker.

Finalement, le propriétaire a bien voulu acheter les matelas qu’il songeait déjà à remplacer de toute façon.

Le problème était réglé en 10 jours.

Avec la plupart des propriétaires, ça se passe très bien.

C’est le genre de choses qui n’arrivent presque pas en location meublée de longue durée.

Notre société se soucie de la qualité de prestation pour le voyageur.

Dès que les propriétaires viennent récupérer leur bien, je suis heureuse et fière de pouvoir leur présenter un appartement bien entretenu.

Alors que plusieurs voyageurs y ont séjourné pendant 10 mois.

Thomas : C’est clair.

Ils devraient mettre des commentaires pour que tu puisses démarcher de nouveaux propriétaires.

Delphine : Ça c’est le premier argument.

Le deuxième argument c’est évidemment la facilité de se débarrasser du locataire.

Tous les propriétaires qui ont déjà eu des emmerdes avec des locataires qui ne payaient pas leurs loyers et qui ne quittaient pas l’appartement y sont sensibles. 

Thomas : Tu touches la corde sensible.

Delphine : C’est un sujet hyper sensible.

Légalement parlant, la procédure pour obtenir une expulsion est sans commune mesure.

Parce que c’est une entreprise qui loue avec un contrat de droit privé.

Je ne suis protégée par rien ni en hiver, ni en été.

De plus, il faut comprendre que ce n’est pas mon logement principal.

Les juges du Tribunal de Commerce n’ont pas de scrupules.

On n’est pas en train de déloger une famille en plein hiver.

Ce genre d’argument peut convaincre les propriétaires mais, encore une fois, c’est d’autant plus pertinent s’ils ont déjà été confrontés à ce genre de situation. 

Le troisième argument qu’on pourrait avancer concerne les propriétaires qui ne mettent pas en location des biens locatifs mais des résidences secondaires.

On est déjà tombé par hasard sur des gens qui tentaient de faire de la semi-location.

Ou qui s’essayaient à la location courte durée mais qui perdaient beaucoup de temps à le faire parce qu’ils n’avaient pas automatisé le système.

Ce sont des gens qui ont cherché à faire de la location courte durée par eux-mêmes mais qui jugent cette activité trop chronophage.

D’autres personnes ont une résidence secondaire mais ils savent qu’ils n’y vont que l’été et qu’ils doivent trouver des locataires chaque année pour 10 mois et nous, on arrive tels des héros.

On a aussi une formule hybride, c’est-à-dire un forfait où les gens ont accès à un certain nombre de jours de location de leur bien pendant l’année.

[Fin de la retranscription]