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Investissement immobilier : 4 manières de gagner de l’argent simplement

Une des méthodes les plus courantes pour investir son épargne est l’investissement immobilier

Que ce soit pour sa résidence principale ou pour de l’investissement locatif on perd rarement de l’argent si on investit sur du long terme (Minimum 5 à 10 ans)

Je vais décrire dans cet article comment l’immobilier locatif peut vous enrichir de 4 manières différentes

En fin d’article je vous explique même une 5ème façon bonus sur laquelle l’investissement immobilier peut vous enrichir.

Pour écouter la version du podcast cliquez ci dessous

#1 : L’amortissement du crédit

investissement immobilier

C’est la façon la plus connue et la plus logique.

Pour parler simplement.

Vous remboursez un crédit à votre banque tous les mois avec des intérêts.

Si le loyer mensuel couvre bien le crédit, vous ne dépensez rien tous les mois.

Mais ce que vous remboursez à la banque, c’est du capital que vous récupérerez le jour de la vente de l’appartement.

Prenons un exemple chiffré.

Vous achetez un bien à 100k€ financé entièrement par le crédit immobilier.

Votre crédit mensuel est de 500€/mois.

Si votre loyer est de 500€/mois.

Votre locataire vous paye le crédit.

Donc vous ne gagnez pas d’argent sur le moment mais le jour de la revente, tout ce que votre locataire vous aura payé sera à vous.

Imaginons que vous revendez votre bien dans 10 ans au même pris soit 100k€ votre locataire vous aura remboursé 500*12*10 = 60k€.

Vous gagnez donc 60k€ grâce à l’amortissement immobilier.

Evidemment les chiffres de l’exemple sont assez loin de la réalité car je ne prend pas en compte les charges, la taxe foncière, les travaux, la vacance locative , les imprévus etc…

Mais c’est pour expliquer l’idée et le concept avec des chiffres ronds 🙂

#2 La plus Value immobilière

C’est la différence de prix entre la revente de votre bien et le prix auquel vous l’avez acheté.

On parle de Plus Value quand on revend à un prix plus élevé que le prix d’acquisition.

Et de moins value dans le cas contraire.

La potentielle plus value sur un appartement n’est pas systématique.

Elle dépend de beaucoup de facteur, tel que l’emplacement du bien, l’état du bien, le dynamisme de la ville etc…

Pour reprendre notre exemple chiffré:

Prix d’achat du bien : 100k€

Prix de vente du bien : 120k€

Plus value : 20k€

En plus de l’amortissement immobilier vous enrichissez une 2ème fois grâce à la plus value effectué par la vente.

A savoir que vous êtes imposé sur le montant de la plus value dans le cadre d’un investissement locatif.

Le taux d’imposition sur la plus value est dégressif avec le temps.

Pour maximiser vos chances de plus value

  • Choisissez un bon emplacement ou un quartier qui va accueillir de nouvelles infrastructures prochainement
  • Faites des travaux pour améliorer votre bien
  • Gardez le suffisamment longtemps pour faire jouer l’augmentation des prix naturels de l’immobilier (cf point n°4)

#3 Le Cash Flow positif avec un investissement immobilier

investissement immobilier

Si le loyer payé par votre locataire couvre plus que votre crédit + les charges, vous aurez un « surplus » d’argent tous les mois.

Cet argent ne servira pas à rembourser la banque mais ira directement dans votre poche tout de suite et pas seulement lors de la revente.

C’est ce que l’on appelle le Cashflow positif.

Pour reprendre un exemple chiffré :

Imaginez avoir un crédit de 500€ / mois et que la somme de toutes vos charges (taxe foncière, charge copro, assurance PNo , etc…) s’élève à 150€ / mois.

Vos charges globales sont de 650€/mois.

Et si votre loyer est de 750€ / mois vous dégagez 100€ de cashflow positif par mois.

Ces 100€ seront un complément de revenu dès maintenant et non dans 10 ans le jour de la revente.

Je ne vous cache pas qu’il est très difficile à dégager surtout si vous cherchez dans un secteur demandé, tendu ou dans un bon quartier.

Le cashflow positif est souvent plus facile à trouver dans des petites villes et donc avec un risque de vacance locatif plus important

Ou encore dans des quartiers dégradés ou mal fréquentés ce qui présente aussi un risque de turnover plus important ou des locataires moins délicat.

C’est donc un risque important à prendre en compte.

D’où l’importance de faire de bonnes affaires.

D’acheter bas ou de faire des travaux pour augmenter le loyer

Et ainsi payer un crédit faible et avoir un revenu locatif important permettant d’avoir du cashflow positif.

#4 L’inflation

C’est ce qui provoque annuellement la hausse naturelle des prix.

L’inflation, vous la voyez sur vos vos factures et vos charges.

Mais ça marche également pour les appartements achetés lors de vos investissements immobiliers.

Et ce qui est intéressant c’est que la mensualité de votre crédit elle n’évolue pas avec l’inflation.

Vos loyers augmentent également avec l’inflation avec l‘indice IRL (Indice de révision des loyers).

C’est une autre manière de s’enrichir avec l’investissement immobilier mais de manière plus naturel sur le long terme.

#5 Bonus : L’enrichissement personnel grâce à l’investissement immobilier

En investissant dans l’immobilier vous allez apprendre beaucoup de chose sur les crédits, les banques, les assurances, les travaux , le relationnel avec les locataires et j’en passe…

Il n’y pas que des bonnes choses mais tout est enrichissant.

Vous rencontrerez des gens qui sont dans le même état d’esprit que vous et c’est cool :-).

Et surtout en commençant à investir vous apprendrez tellement de chose que allez certainement vous ouvrir à d’autres types d’investissement.

Et pourquoi pas vous constituer un bon complément de revenu voire une retraite anticipée 🙂

Si vous souhaitez échange de vive voix avec moi sur tout ces sujets, le premier RDV de 15 minutes est gratuit.

Pour écouter le podcast c’est par ici

Avenue des investisseurs : Entretien avec le Co Créateur Ludovic

Ludovic est le co créateur du site internet Avenue des investisseurs avec son ami Nicolas.

Ce site est né d’une véritable passion pour l’investissement entre ces deux amis rencontrés sur un forum dédié à l’investissement

Le site avenue des investisseurs est devenu un site de référence pour toutes les questions liés à les gestion de l’épargne afin d’obtenir des rendements performants tout maitrisant le risque.

Ils y abordent les investissements les plus connus (Assurance Vie / Bourse / Immobilier) avec une très grande précision en vulgarisant tout pour que ce soit accessible à tout le monde. 

J’ai donc eu le chance d’être approché par Ludovic , le co créateur d’avenue des investisseurs pour l’interview sur mon podcast.

J’ai été plus que flatté dans la mesure où je suis un fidèle lecteur de ce site depuis longtemps et que je considère clairement comme ma bible de l’investissement.

Je vous laisse découvrir l’épisode du podcast ci dessous.

Afin d’être sûr de vous partager un maximum d’informations, je vous ai retranscrit un certain nombre de sujet abordé lors de l’interview à l’écrit ci dessous

Thomas MBZ : Salut Ludovic, peux tu te présenter et expliquer un peu la génèse du site avenues des investisseurs?

Ludovic : Nous sommes des autodidactes.

J’ai fait des études de biochimie et Nicolas des études en gestion.

Aucun de nous n’a eu une formation expliquant comment investir et placer.

D’ailleurs, nous avons beaucoup de lecteurs qui nous disent que même avec une formation purement financière, ils n’ont jamais appris les finances personnelles ! 

Donc nous avons appris par nous-même, au fil des besoins.

Car après quelques années de travail nous avions de l’argent à placer et investir.

Ainsi, progressivement, on s’est passionnés sur le sujet et on a appris de plus en plus sur l’investissement financier et immobilier

Thomas MBZ : Depuis quand et pourquoi avez-vous créé le site « Avenue des investisseurs » ?

Ludovic :

Nous avons créé avenue des investisseurs début 2018.

Bientôt 3 ans !

Nous avions envie de mettre en forme tout ce que nous avions appris en 10 ans, et de le partager avec notre entourage et finalement le plus grand nombre.

Ce qui fait que nous avons dû vulgariser, pour que tout soit accessible même à ma mère qui ne connaissait que le livret A 🙂

A titre personnel, on avait l’habitude de consulter plusieurs sites.

Mais c’était soit trop pointu, soit pas assez pédago, ou avec des articles dans tous les sens sans savoir par où commencer.

Avec avenue des investisseurs, nous avons voulu créer un guide de l’épargnant, avec une feuille de route à suivre.

avenue des investisseurs

Ainsi, nos lecteurs même débutants peuvent assimiler progressivement, puis avoir assez des connaissances pour prendre leurs propres décisions : placer en assurance vie, investir en bourse, en immobilier, défiscaliser ou non…

Notre site s’adresse à tous les épargnants.

Mais notre philosophie d’investissement est celle du « bon père de famille ».

On n’est pas des vendeurs de rêve et on n’oriente pas les internautes vers des placements avec des risques inconsidérés.

Ce qui ne nous empêche pas de proposer des stratégies d’allocation très dynamiques pour booster son patrimoine.

Par exemple, on a récemment publié un article expliquant comment devenir riche : atteindre 1 million d’euros (en pratique, cela prend entre 5 et 50 ans selon les ressources de l’épargnant…)

Thomas MBZ Pour quelqu’un qui souhaite placer son argent et qui n’y connait rien quel serait ton premier conseil ? La première règle absolue à suivre en investissement ? 

Ludovic Il faut comprendre ce que l’on fait et ne pas se précipiter. 

Ne pas investir en immobilier ou en bourse sans méthode.

Ne pas ouvrir une assurance vie ou un PEA au pif sans comparer.

Donc il faut d’abord définir ses projets.

Je veux placer pour quelle(s) raison(s) et quel(s) projet(s) ?

Quel est mon horizon de placement : 3 ans ? 5 ans ? 10 ans ? 20 ans ?

En fonction des projets financiers, les solutions de placement ou d’investissement ne seront pas les mêmes.

Pour du court terme, on va chercher à sécuriser quitte à avoir un rendement faible (plutôt fonds euro d’assurance vie).

Alors qu’à plus long terme, on peut aller chercher la performance sur des investissements plus risqués et volatils (immobilier et actions notamment).

Et ensuite, il faut s’informer sur les bons produits à ouvrir, et sur les bonnes pratiques d’investissement.

Que ce soit en assurance vie, en bourse, en immobilier.

En pratique, Avenue des investisseurs fournit les guides avec les bonnes méthodes, et compare les produits (assurance vie, PEA, PER, CTO, etc.)

Thomas MBZ : Quelle épargne de précaution trouves-tu correcte / conseillerais-tu avant d’investir dans un quelconque support ?

Ludovic :

Pour l’épargne de précaution, on recommande de détenir l’équivalent de 3 mois de dépenses dans un simple livret A.
avenue des investisseurs

Cela ne rapporte que 0,50 %, mais c’est liquide et sans risque. 

C’est un matelas de sécurité à avoir, mais il ne faut pas placer outre-mesure dessus vu que la rémunération du livret est sous l’inflation et donc nous appauvrit.

Alors pour le reste, on va placer ou investir plus “sérieusement” pour bien faire travailler son argent, et c’est là que notre site apporte une valeur ajoutée.

Thomas MBZ : Une fois que l’épargne de précaution est constituée, que fait-on ?

Ludovic : Ok, on part du principe que l’épargne de précaution est constituée.

Ensuite,  tout dépend des projets de la personne (davantage que la somme à placer). 

S’il épargne pour un apport pour sa résidence principale qu’il veut acheter dans 3 à 5 ans (c’est la situation de beaucoup de jeunes actifs), alors on va privilégier une allocation à 100 % fonds euro sur une bonne assurance vie.

En revanche, si la personne (ou le foyer) épargne pour les études des enfants dans 10 ans, alors une bonne assurance vie en gestion pilotée avec un mix de fonds euro et de trackers.

Et s’il épargne pour sa retraite dans plus de 20 ans, alors plusieurs investissements complémentaires : SCPI, PEA investi en trackers, assurance vie en gestion pilotée, et plan d’épargne retraite (PER).

Avoir un horizon d’investissement à long terme est la meilleure situation qu’il soit pour développer son patrimoine.

Puisque l’on pourra se permettre une allocation réellement dynamique sur des placements volatils et/ou peu liquides mais plus rémunérateurs.

En pratique, les épargnants ont généralement plusieurs projets en tête.

Donc, ils vont cumuler les stratégies complémentaires.

Par exemple : “j’épargne à la fois pour mon apport immobilier (x %), et pour préparer ma retraite (y %).

Donc j’ai x % de mon épargne placée en fonds euro.

Et y % diversifiés sur des investissements plus rentables à long terme : PEA, gestion pilotée, SCPI et PER”.

Thomas MBZ : Pour un premier investissement souhaité dans l’immobilier, que conseillerais tu pour démarrer ? Un bien locatif classique ? Nu ? Meublé ? Airbnb ? SCPI ? 

Ludovic

  • Le locatif classique en location nue (c’est-à-dire non meublée), est très taxé donc peu rentable.
  • La location courte durée (AirBnB) demande beaucoup de travail et la réglementation est de plus en plus stricte.
Selon nous, il reste 2 investissements immobiliers intéressants pour un investisseur avisé qui cherche le bon compromis entre rentabilité et temps de travail :
  • l’investissement locatif meublé, sous le statut LMNP. C’est une niche fiscale qui permet de réduire sa base taxable à 0 pendant de nombreuses années, en amortissant le bien. Donc le rendement net est généralement bon, si on achète au bon endroit au bon prix. Typiquement, on peut louer à des étudiants ou de jeunes actifs (bail d’1 an), des studios ou T2 meublés en ville. Il faut avoir l’âme d’un entrepreneur, pour acheter le bien et le mettre en location, c’est du travail de gestion.
  • la pierre-papier SCPI. Une bonne option pour diversifier sur des dizaines d’immeubles et sans avoir à gérer soi-même puisque tout est délégué ! On obtient des parts de SCPI et on reçoit les loyers correspondant. Pour un rendement d’environ 4 % par an. Plus accessible, puisqu’on peut emprunter aussi et investir en SCPI avec quelques milliers d’euros seulement.
avenue des investisseurs

Thomas MBZ : Pour un investissement en bourse : que conseillerais tu à un débutant ? Plutôt des trackers ? Des actions en particuliers ?

Ludovic : L’investissement en actions en direct (titres vifs) est très chronophage.

Et les épargnants ont souvent des biais sectoriels et/ou géographiques (voire sur le profil financier des entreprises) qui pénalisent le couple rendement/risque du portefeuille (je vous renvoie à la  théorie moderne du portefeuille développée par Harry Markowitz, prix Nobel d’économie).

Il faudrait diversifier sur plus de 50 sociétés et suivre l’actualité…

C’est une démarche aléatoire.

Et 95 % du temps la stratégie est perdante sur le long terme face à un simple tracker World

(C’est un fonds indiciel qui réplique la performance des 1600 plus grandes sociétés mondiales).

Bref, que ce soit pour les débutants ou les investisseurs plus aguerris, on recommande les trackers :

  • soit via une assurance vie en gestion pilotée : pour les épargnants qui ne veulent pas gérer eux-mêmes ni passer les ordres. D’ailleurs, notre sélection des meilleures gestions pilotées fait la part belle aux assurances vie qui investissent exclusivement en trackers.
  • soit via un PEA en gestion libre : pour les épargnants qui n’ont pas d’appréhension à passer leurs ordres et qui ne vont pas paniquer à la moindre baisse.

Thomas MBZ : Pour un investissement en assurance vie, que conseillerais tu ? 100% en fond euros ? Une part en UC ? 

Ludovic : Tout dépend des projets de l’épargnant !

Si l’épargnant a besoin de cet argent pour un apport immobilier sous 3 ans, alors 100 % fonds euro.

Mais s’il peut investir à long terme, alors les unités de compte (UC)  permettront de viser une bonne performance.

L’investisseur peut se tourner vers des UC de type SCPI ou trackers pour diversifier entre immobilier et actions. Il peut aussi déléguer en gestion pilotée s’il ne veut pas choisir soi-même ses UC.

Thomas MBZ : Est-ce que vous parlez aussi de gestion de budget sur avenue des investisseurs ?

Ludovic : Quasiment pas.

Juste dans notre guide en introduction, pour expliquer que la capacité d’épargne = revenus – dépenses.

Donc pour avoir une bonne capacité d’épargne, il faut maximiser ses revenus et maîtriser ses dépenses.

On met aussi à disposition dans notre boîte à outils un fichier de suivi des revenus, des dépenses et du patrimoine.

Il faut bien tenir son budget pour pouvoir investir, c’est la base.

On ne peut pas développer son patrimoine si on dépense toujours tous ses revenus. Il faut être discipliné.

En fait, tu te situes en amont avec Mon Budget Zen, tu aides les gens à gérer leur budget. Et une fois leur budget assaini, c’est là qu’on intervient :

Thomas MBZ : Quelle règle de gestion de budget préconisez vous ?

Idéalement, il faut avoir le réflexe de se payer en premier.

C’est à dire qu’avant de dépenser son argent, le 1er réflexe doit être de virer vers un produit d’épargne x % de ses revenus.

Sachant que la moyenne française est de 15 % (et beaucoup plus pour certains profils, par exemple les cadres).

En pratique, il existe des options de versement programmé sur certains produits, comme en assurance vie. Ainsi, pas de risque d’oublier

Thomas MBZ : Quelle formation / produits proposez vous ou prévoyez vous de proposer sur le site ?

Ludovic : Sur avenue des investisseurs nous ne proposons pas de formation…

Mais peut-être que nous proposerons des séances de coaching ultérieurement, tout est possible !

Pour l’instant, on reste avant tout un portail d’information pour tous les épargnants, des plus modestes au plus fortunés, quel que soit leur background.

Notre souhait est que les Français puissent avoir accès à l’éducation financière, pour prendre des décisions plus éclairées et vivre mieux.

Car mieux placer permet d’être plus serein et de réaliser plus facilement ses projets.

Certains épargnants nous contactent pour des problématiques patrimoniales complexes ou avec des enjeux importants.

Ce sont généralement des profils avec une forte capacité d’investissement et/ou un gros patrimoine. Nous les orientons vers un conseiller en gestion de patrimoine partenaire de confiance.

Question de fin à tous mes invités :

Thomas MBZ : Comment gères-tu toi personnellement tes finances ?

À la sortie de mes études, lorsque j’ai commencé ma vie professionnelle, j’investissais presque 100% de mon épargne sur des actions logées au sein d’un PEA.

J’avais différents biais dans mon allocation, je me tournais trop vers les actions françaises, et j’accordais trop d’importance au PER (price earning ratio), j’avais un biais pour les entreprises avec des PER faibles.

Avec le temps, j’ai diversifié davantage mon allocation, toujours sur des actions en direct.  Je passais des soirées entières à lire des rapports d’entreprise pour sélectionner les actions à intégrer dans mon portefeuille.

C’était très chronophage.

Puis, j’ai réalisé que les fonds indiciels étaient une solution beaucoup plus simple et tout aussi performante (voire davantage !).

Depuis quelques semestres, j’anticipe l’achat de ma résidence principale.

Du coup, j’ai graduellement sécurisé mes gains (pour me constituer un apport immobilier) et je les réalloue vers des fonds euro en assurance vie.

Dès que je serai propriétaire de ma résidence principale, je privilégierai les actions et l’immobilier pour développer mon patrimoine à long terme.

Thomas MBZ : Quel est le LE livre qui t’a marqué ou que tu souhaites recommander ?

J’ai beaucoup aimé le livre l’Investisseur intelligent de Benjamin Graham. Je recommande l’édition avec la préface de Warren Buffett. Il y a une quinzaine d’années, c’était mon livre de chevet.

Le livre n’est pas tout jeune mais les conseils que l’on y trouve sont intemporels.

Par contre, il faut avoir certains réflexes en tête pour transposer les conseils au cas d’un investisseur français au XXIème siècle.

Par exemple, quand Benjamin Graham parle d’investir dans des obligations, en tant qu ‘épargnant français, il faut faire le lien avec les fonds euro (lesquels sont un des vecteurs pertinents pour investir sur des obligations sans risque).

Pour retrouver l’interview du podcast dans son intégralité c’est par ici