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Louve invest : L’avis du fondateur sur le match Locatif Classique Vs SCPI

J’ai eu le plaisir de recevoir Clément Renault, le fondateur de Louve Invest qui nous partage sa vision sur le marché immobilier entre SCPI et Immobilier locatif classique

Quand on parle d’investir dans l’immobilier on a toujours en tête la même chose.

On achète un appartement, on met en place un locataire et on touche les loyers qui nous remboursent notre crédit.

ça c’est la théorie.

Dans la pratique le parcours est semé d’embuche…

En voici quelques uns potentiels.

Les impayés, la gestion des locataires, le suivi des travaux, la recherche de la bonne affaire, etc…

Et pour ceux qui ne veulent pas s’embêter avec toutes ces embûches ils existent un autre moyen beaucoup plus passifs : Les SCPI

Ce n’est pas tout aussi rentable que l’immobilier classique mais ça a l’avantage d’être très passif.

Je vais te donner selon mon expérience les principaux avantages et inconvénients de ces deux types d’investissement.

Avantages et inconvénients selon moi

L’immobilier Locatif Classique

louve invest

Avantages

  • On s’enrichit avec l’argent de la banque. Donc si tu mets 10k€ en apport sur un projet financé à 200k€. Au bout de 20 ans tu as 200k€ alors que tu es parti avec 10k€ (Cest clairement le plus gros avantage et ce qu’on apelle le levier bancaire)
  • On maîtrise tout de A à Z. Ce qu’on souhaite déléguer ou pas et donc la gestion des coûts.
  • On pilote notre risque et notre patrimoine immobilier global (diversification géographique, mode d’exploitation etc…)
  • La fiscalité avantageuse avec le statut LMNP

Inconvénients

  • Le temps et l’énergie liée à l’acquisition et la gestion (même quand on délègue)
  • Le risque d’avoir UN seul bien et donc de ne pas être diversifié (géographiquement)
  • Les risques d’impayés ou autre relation compliquée avec des locataires.

Les SCPI  

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Avantages

  • Aucune gestion. Revenus complètement passif
  • Possibilité de faire un crédit et donc du levier (même si c’est plus compliqué)
  • Etre très diversifié
  • Investir dans des entrepots , commerce ou logistique ce qui est plus facile que de le faire quand on est seul.

Inconvénients

  • La fiscalité (même si elle est optimisable mais toujours moins intéressant que le LMNP)
  • Le rendement plus faible
  • L’obligation de faire du très long terme (au moins 8 / 10 ans) si on veut que ce soit rentable
  • Les frais qui peuvent être important (à l’entrée et en gestion) mais optimisable aussi.

Ce que je te présente ci dessus est ma vision des choses.

Comme d’habitude ce ne sont pas des conseils en investissement mais un partage de mon expérience et quelque soit l’investissement il y a des risques liés à chaque investissement.

Si tu veux consolider ton point de vue sur les SCPI je t’invite à écouter l’épisode avec Nicolas de Avenue des investisseurs « Investir en SCPI de A à Z » où on reprend toutes les bases.

Dans cet article je vais te présenter la vision d’un expert en SCPI, Clément Renaut le fondateur de la plateforme louve invest.

On va décortiquer dans le nouvel épisode du podcast tous les avantages et inconvénients de ces types de placement selon sa vision et son expérience.

Tu peux écouter l’épisode directement ci dessous ou sur la plateforme de streaming que tu préfères ici


Ci dessous une retranscription des principales questions posées à Clément durant l’épisode

L’interview de Louve Invest

Thomas : Bonjour clément peux tu te présenter à nos auditeurs ?


Clément
: Bonjour, enchanté, je suis Clément Renault et je suis le co-fondateur de Louve Invest.


Je suis ingénieur diplômé de l’École des Ponts et Chaussés et possède un Master en
sciences de gestion de l’université de Stanford.

J’ai travaillé dans l’aéronautique et la technologie dans la Silicon Valley pendant 5 ans.

Entrepreneur, j’ai précédemment co-fondé une entreprise, j’ai été sélectionné par Combinator, et j’ai levé $4.5M.

Impliqué dans des acquisitions immobilières depuis 2008, j’ai investi à titre personnel dans des appartements depuis 2017.

J’ai co-fondé Louve Invest afin de permettre au plus grand nombre de bénéficier d’opportunités d’investissement dans l’immobilier locatif.

En effet, 8 français sur 10 souhaitent investir dans l’immobilier, et seulement 15% se lancent car c’est un chemin semé d’embûches.

Le premier obstacle reste souvent l’obtention d’un crédit immobilier.

Et je l’ai appris à mes dépends quand je me suis vu refuser un crédit par mon banquier alors que j’étais Freelance.

C’est alors que l’idée à germer pour créer une solution, pour démocratiser l’investissement
immobilier, et le rendre accessible à tous.

Nous avons donc créé Louve Invest, qui est spécialisé dans l’investissement SCPI, appelé
aussi souvent la Pierre-Papier.

Et c’est très simple, avec seulement 200€ vous pouvez démarrer la construction de votre
patrimoine.

D’ailleurs, pour l’anecdote, Louve est une référence à la louve qui a recueilli Romulus et Rémus, et qui les a sauvés de la faim.

Par la suite, Romulus a pu construire Rome, le début du grand empire Romain.

Avec Louve Invest, vous aussi, vous pouvez démarrer la construction de votre empire
immobilier.

Thomas : Peux-tu décrire les grandes différences qu’il y a entre SCPI et l’investissement locatif classique?


Commençons par l’investissement locatif classique, qui est le plus connu.

Sur le papier, rien de plus simple, j’achète (souvent à crédit) puis je loue.

Ce placement locatif présente de nombreux avantages :

  • Vous vous constituez un patrimoine sur le long terme,
  • Vous pouvez percevoir des revenus complémentaires,
  • Il vous sera possible d’habiter le bien à vos vieux jours, ou de l’attribuer à vos proches ou encore de le vendre avec une plus-value…


Pour l’instant tout va bien.

Mais il ne faut pas sous estimer de nombreux risques et inconvénients :

  • La gestion locative est très chronophage, en direct il vous faudra par exemple tenir toute la comptabilité.
  • Il faut connaître l’ensemble de la réglementation relative à la gestion locative (droits et devoirs du locataire, choix du contrat de location, prix du loyer, état des lieux d’entrée et de sortie, fixation des charges, dépôt de garantie…)
  • Les litiges avec les locataires peuvent être un cauchemar (retard de paiements des loyers, troubles du voisinage, incivilités, dégradations…)
  • La vie du propriétaire bailleur n’est pas toujours simple à vivre au quotidien !
  • Enfin, rien ne dit que votre pari sur le développement futur du quartier ou de la ville où se situe votre achat, sera un pari gagnant vous permettant une plus-value lors de la revente.
C’est pourquoi, la SCPI est une alternative intéressante.

L’investissement en SCPI conserve les avantages et neutralise les inconvénients de l’investissement locatif classique.

Cela vient principalement de la société de gestion.

En effet, cette fois-ci, vous achetez des parts d’une société, la SCPI, qui elle va investir pour vous dans plusieurs immeubles et gérer pour vous ces actifs.

C’est la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui décide dans quoi investir.

Et elle le fait avec de l’expérience et des connaissances que les particuliers ne possèdent souvent pas, elle s’occupe de trouver les locataires et de percevoir les loyers, etc.

En résumé, elle s’occupe de tout.

Une SCPI collecte l’épargne auprès de milliers de particuliers.

Elle possède logiquement des moyens qu’une seule personne ne peut avoir.

Cela lui permet d’acheter de l’immobilier en plus grande quantité et dans des secteurs professionnels et géographiques variés et donc de mutualiser les risques.

C’est aussi, un placement beaucoup plus flexible.

En effet, si l’on souhaite investir dans l’immobilier classique, l’investissement de départ sera assez conséquent.

Alors que si on investit dans une SCPI, l’investissement de départ peut être réduit, étant donné que l’on achète non pas un bien direct mais qu’on achète des titres.

Dès 200 €, vous pouvez acheter une part de SCPI.
louve invest
Set of Euro currency bills isolated

De même, à tout moment, vous pouvez vendre 1 ou 2 parts sans être obligé de vendre la
totalité de vos parts.

Chose beaucoup plus compliquée pour un bien immobilier (comment vendre que la salle de bain?)

Thomas Quel type de profil sera concerné plutôt par les SCPI? Et qui par le locatif classique ?


Parlons d’abord de projet

Tout dépend du projet, la première question à se poser, c’est que recherchez vous ? Est-ce
un revenu complémentaire ?

Un avantage fiscal ?

Une plus-value à terme ?

L’investissement en direct apporte une rentabilité potentiellement élevée si le logement est bien situé, et en fonction de l’évolution des prix.

Il est possible de gérer soi-même ou de déléguer la gestion à sa guise.

C’est selon vos envies.

Cet investissement vise souvent la constitution d’un patrimoine à transmettre à ses enfants.

A contrario, le ticket d’entrée d’une SCPI peu élevé, la possibilité de revendre une partie de son investissement, la mutualisation du risque… tordent le cou à cette idée reçue qui est de croire que seuls les épargnants fortunés peuvent capitaliser dans une SCPI.

Tout un chacun peut investir, comme :

  • Les retraités à la recherche d’un complément de revenus pour augmenter leur pouvoir d’achat.
  • Les particuliers fortement imposés, de 30 à 45 %, avec qui nous pouvons limiter l’impact fiscal de leur investissement.
  • Les épargnants désireux de se constituer un patrimoine immobilier diversifié à fort potentiel locatif.
  • Les seniors désireux de préparer leur succession en achetant des parts dans une SCPI pour leurs héritiers.
  • Les chefs d’entreprise qui souhaitent placer une partie de leur trésorerie et profiter d’avantages fiscaux.


Thomas : En terme de rendement / risque, qu’est ce qui te parait le mieux ?


Difficile de comparer la rentabilité de l’investissement en SCPI et de l’achat d’un logement à louer.

Côté SCPI, il existe des statistiques globales : le « taux de distribution », autrement dit le rendement de la SCPI, il est en moyenne de 4,5% selon l’Aspim, et il se maintient à un niveau élevé.

Ce taux représente plus concrètement le rapport entre le loyer distribué aux associés de la SCPI et le prix de la part.

En théorie, la SCPI offre donc l’assurance d’une rémunération relativement élevée et régulière.

En plus, Louve Invest propose un cashback de 2,5% sur les frais d’inscription à une SCPI.

Ce qui permet donc de minorer les frais et d’avoir en général 6 mois de performance gagné.

Pour l’immobilier locatif en direct, la rentabilité est plus difficile à estimer car très variable selon les biens acquis, et car elle dépend de nombreux facteurs : régularité de la location, plus-value ou non à la revente…

Selon la qualité du bien, la rentabilité pourra donc être bien supérieure à celle des SCPI, ou bien inférieure.


Thomas : Peux tu nous récapituler les avantages et inconvénients entre les 2 ?

Résultat du match selon Louve Invest


Mise de départ : Victoire SCPI par KO


L’achat d’un bien immobilier peut rapidement coûter plus de 100 000 € (voir beaucoup plus).
L’achat de parts de SCPI peut débuter à partir de 200 €.

Risque locatif : Victoire SCPI par KO


Dans une SCPI, le risque locatif est mutualisé sur un grand nombre d’immeubles et de locataires.

Alors que pour l’investissement immobilier locatif, le risque repose sur un seul bien et sur un unique locataire.

Gestion du bien : Victoire SCPI par KO

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, la gestion du bien est assurée par la société de gestion. Celle-ci choisit les immeubles à acheter ou à céder, collecte les loyers, gère la relation avec les locataires, mène les travaux…

En direct, c’est au propriétaire – ou éventuellement à l’agence immobilière qu’il aura choisi que reviennent ces lourdes tâches…

Fiscalité : Match nul

Dans les deux cas, l’investisseur perçoit des revenus fonciers soumis à l’impôt.

S’il contracte un prêt pour son investissement, il bénéficie d’une déduction fiscale des intérêts d’emprunt.

Maintenant il existe des produits, comme les SCPI européennes (fiscalité moindre) ou encore les SCPI en démembrement qui peuvent apporter de nombreux avantages fiscaux.

Rentabilité : Difficile de se prononcer.

On aurait toutefois tendance à penser que la victoire revient à l’investissement en SCPI.

Le pari de la rentabilité semble en effet moins hasardeux que pour l’investissement en direct, l’investisseur peut au moins se baser sur un indicateur : le rendement (TD) de la SCPI.

Résultat du match selon moi

Mise de départ : Victoire SCPI par KO

Je partage complètement l’analyse de Clément. Avec une SCPI on peut démarrer à partir de quelques centaines d’euros.

Contrairement à de l’immobilier classique où le moindre investissement coûte des dizaines de milliers d’euros (pour les plus petits et dans des régions peu chères)


Risque locatif : Victoire SCPI par KO


Pareil je partage avec Clément. La SCPI permet d’être diversifié sur des centaines de biens avec un seul achat à quelques centaines d’euros. Donc un impayé sera complètement transparent avec une SCPI.

En revanche avec un seul bien locatif , si on a un impayé c’est tout notre investissement qui s’effondre.

Gestion du bien : Victoire SCPI par KO

Idem je partage avec Clément. Et c’est selon moi le plus gros avantage de la SCPI. De pouvoir investir sans stress et sans aucune gestion.

Aucun travaux, aucune charge imprévu, aucune gestion de locataire.

Et c’est le plus gros avantage

Certes avec de l’immobilier classique on peut déléguer en agence (en amputant sa rentabilité) mais on vous appellera toujours en cas de turnover, de problèmes ou pour échanger avec le syndic.

Fiscalité : Victoire pour le locatif Classique

Je suis pas forcément en phase avec Clément sur ce point.

Car même si on peut optimiser la fiscalité en SCPI on n’a pas de niche fiscale aussi intéressante que pour du LMNP avec la location immobilière classique.

Qui je le rappelle permet de créer du déficit et de ne payer aucun impôts sur ses revenus fonciers pendant de nombreuses années.

Alors qu’en SCPI, dès qu’on perçoit des loyers on payera des impôts.

Donc pour moi avantage à l’immobilier classique sur ce point

Rentabilité : Victoire pour le locatif classique

Une nouvelle fois je vais à l’encontre de l’avis de Clément.

Car avec de l’immobilier locatif classique, on peut trouver des rentabilité importantes.

Qui dépende bien sûr du risque pris (sur la zone choisie) ou encore de l’investissement (en énergie et en temps) que l’on en fait (Travaux, trouver la pépite, gérer tout soi même etc…)

Mais sur ce point là, je pense que la rentabilité est si on le souhaite plus élevé en immo classique sous couvert d’y passer du temps.

Si tu veux écouter l’épisode en entier avec Clément Renault de Louve Invest c’est par ici