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Avis Ramify : La fintech qui centralise tous tes investissements

Avis Ramify : Test de la nouvelle fintech

Ramify fait parti de ces nouvelles fintech proposant des solutions d’investissements avec robot advisor à moindre frais.

Leur objectif est sensiblement similaire au mien : Démocratiser l’investissement pour qu’il soit accessible à tous.

Et surtout minimiser les frais pour qu’il soit juste pour n’importe quel épargnant.

Selon moi et ce qui fait vraiment leur différence, c’est qu’il proposent une plateforme qui va centraliser :

  • L’assurance Vie
  • Le PER
  • Les SCPI
  • Le Private Equity.
Tout cela en te proposant d’optimiser ta fiscalité principalement via le PER, l’assurance vie et les SCPI

Ce que ne propose pas forcément leur concurrent.

Car la plupart se contente de proposer des assurances vie en gestion pilotée (ce qui est déjà très bien!)

J’ai pu tester la plateforme pour m’en faire mon propre avis et te le partager dans cet article.

Voilà pourquoi j’ai décidé d’aller plus loin avec eux et ouvrir un compte personnellement et voir concrètement comment ça se passe.

Sécurité et légitimité de Ramify

Ramify est agrée CIF (Conseiller en investissement financier) et enregistré auprès de l’ORIAS comme courtier en Assurance.

L’AMF (Autorité des marchés financiers) encadrent l’activité de Ramify et ils sont tout à fait conforme vis à vis de leur activité.

Donc côté légal rien à signaler et tout est en règle.

Ouvrir un compte chez Ramify

Quand on arrive sur le site on voit qu’il y a plusieurs façons d’investir : Assurance Vie, PER, Private Equity etc…

Et on peut effectuer une simulation.

Cette simulation est gratuite et sans engagement et tu peux la tester ici.

Avec de simples questions, Ramify va pouvoir te proposer un portefeuille adapté à :

  • Tes objectifs
  • Ton profil de risque
  • Tes préférences d’investissements

Dans un premier tu vas répondre à des questions liées au risque.

Et ils vont te proposer un portefeuille avec une note adaptée à ton profil de risque comme le montre l’image ci dessous

Ils te proposeront ensuite un portefeuille type avec une allocation déjà établie et qui correspond aux réponses que tu as déjà donné (on en parle plus dans le paragraphe « Invest »)

Et cela te permet d’avoir une gestion pilotée en fonction de ton profil et de tes objectifs de vie.

Dans le portefeuille proposé tout est détaillé.

A la fois l’allocation d’actifs (Entre Actions, SCPI et Obligation) comme le montre l’image ci dessous

Mais tu peux aussi voir la performance du portefeuille proposée sur les 10 dernières années.

A la fois par année mais le rendement total annualisé et sur 10 ans.

Cela te permet de te rendre compte de ce que tu aurais « pu » gagner ou ce que tu « pourrais » gagner par la suite.

Et ensuite tu vois clairement toutes les lignes représentant ton portefeuille (du moins le virtuel à ce stade)

avis ramify

Tu vois même au bas de l’image l’impact environnemental de tes investissements.

Cela représentent les investissements ESG (Environnement , Social et Responsable).

Une fois qu’ils ont défini ton portefeuille type , une autre série de question apparait .

Cette série de question te permettra de définir le meilleur support sur lequel investir comme je l’explique dans l’article Assurance Vie Vs PEA Vs CTO.

Ils vont te poser des questions sur ta situation personnelle, familiale et sur tes revenus.

Et en fonction de tes réponses ils te proposeront l’enveloppe la plus adaptée à ta situation comme ci dessous

avis ramify

Enfin ils te proposent différents scénarios partant du plus défavorable (rendement le plus faible avec un risque faible) au scénario le plus favorable (rendement le plus fort avec un risque fort).

Enfin tu peux renseigner tes informations personnelles et signer.

Mais si tu ne souhaites pas aller jusqu’au bout et découvrir la plateforme il te suffit de cliquer en haut à gauche sur Ramify et tu pourras accéder au futur tableau de bord de tes investissements et le tout gratuitement.

Dans tous les cas et à tout moment, tu peux prendre un RDV gratuit avec un expert qui va pouvoir te conseiller de manière personnalisée quand tu le souhaites

En fonction de ta situation et de tes objectifs.

Ton tableau de bord RAMIFY

Tu as 3 onglet principaux :

Invest , Immobilier et Private Equity.

Je vais te décrire en détail comment fonctionne ces 3 onglets.

Invest

C’est un peu le cœur de métier de Ramify.

Car les supports proposés seront le PER et l’Assurance Vie.

Et l’assureur sera Apicil qui est un grand groupe d’assurance français

Et avec ces deux supports tu pourras te faire guider dans la gestion pilotée de ton investissement.

Principalement sur les 3 classes d’actifs suivantes

  • Les actions principalement avec des ETF
  • Les obligations également avec des ETF (et non avec du fond euros, j’en reparle plus loin)
  • L’immobilier avec des SCPI (qui sont donc inclus dans l’assurance Vie ou le PER)

Ramify propose deux formules pour la gestion Pilotée

  • Formule Essential : Cette formule incluent une part d’action et une part d’obligation. Le tout uniquement en ETF donc en gestion passive à moindre frais. Si tu veux te rappeler le principe d’un ETF je t’invite à lire cet article

  • Formule Flagship : Elle reprend les mêmes actifs que la formule essential (Donc Actions + Obligations) mais intègre les SCPI donc une part d’immobilier papier. Ainsi tu pourras maintenir ta performance en limitant le risque.

Et les fonds euros alors?

Ramify n’en propose pas dans ces portefeuilles en gestion pilotée.

Contrairement à beaucoup de concurrents à eux.

Pour rappel, le fond euros est un support garanti en capital en contrepartie d’un faible rendement (Environ 1,5% en 2021) .

Le fond euros étant composé en grande majorité d’obligations, Ramify préfère utiliser des ETF obligataire pour remplacer le fond euros.

C’est un choix de leur part qui ne permet pas d’avoir une partie du portefeuille garanti en capital.

Mais aussi potentiellement plus performante tout en maitrisant le risque.

Les obligations étant moins risqué que les actions.

Avis sur les frais proposés par Ramify

C’est un point qui m’intéresse particulièrement car généralement les différentes couches de frais minimisent ta performance et donc les intérêts composés.

En général sur de bonnes assurances vies en Ligne et robot advisors on n’a pas de frais sur versement ni de frais d’arbitrage.

C’est aussi le cas chez Ramify.

Les autres frais « obligatoires » comme les frais de gestion sont ceux des meilleurs assurances vies soit 0,5%

Voyons un peu les différentes couches de frais proposées par Ramify :

  • Frais d’enveloppe : 0,5% . C’est l’équivalent des frais liés à l’enveloppe choisie soit l’assurance vie ou le PER donc ils s’alignent bien sur les frais les plus bas proposés actuellement
  • Frais de gestion : 0,3% ce sont les frais de commission pris par Ramify. Encore une fois parmi les plus bas du marché (détaillé plus bas). Il est à noter que ces frais de 0,3% sont applicables uniquement pour le lancement et qu’ils passeront à 0,75% ensuite. Pour en profiter tu peux ouvrir un compte dès maintenant ici
  • Frais de gestion des fonds : 0,2% Ce sont les frais liés aux ETF. Généralement les ETF ont des frais compris entre 0,1 et 0,4% donc cela prouve qu’ils savent choisir des ETF à frais faible et ne prennent pas (ou peu) de marge dessus.
  • Frais d’entrée : 0% donc aucun frais sur versement. Mis à part sur les SCPI qui pratiquent des frais d’entrée bien entendu mais sur lesquels ils vous reversent un cashback (je détaille ce point plus bas)
  • Frais de sortie : 0%
  • Frais d’arbitrage : 0%

Total des frais : 1% tout compris aujourd’hui. Et ils seront de 1,45% après l’offre de lancement.

A titre de comparaison leur concurrent direct propose les mêmes services avec des frais tout compris généralement un peu plus élevé.

Mon Avis sur les SCPI Ramify

L’onglet qui est nommé Immobilier est en réalité un investissement en SCPI.

Cet onglet représente un investissement en SCPI en direct et donc avec les avantages et inconvénients associés notamment en terme de fiscalité.

Tu peux aussi investir en SCPI via leur assurance vie et notamment avec la formule Flagship.

Si tu souhaites opter pour les SCPI en direct tu pourras voir pour chaque SCPI tous les critères qui nous intéressent :

  • Taux de distribution (le rendement que tu recevras)
  • Secteur Immo de la SCPI (Bureau, commerce, crèche etc…)
  • Ticket d’entrée minimum
  • Prix de la part
  • Secteur géographique
  • DICI et plaquette pour avoir plus d’infos sur la société de gestion

Voici comment est présenté l’interface de l’onglet SCPI

avis ramify

Mon avis sur le cashback de Ramify

Si tu as suivi un de mes dernier Webinaire sur l’immobilier passif ou ma formation Lazymmobilier, j’ai longuement parlé des SCPI et de tous les frais associés.

Et des frais qui font beaucoup débat dans le monde de la SCPI sont les frais d’entrée.

Car certains nouveaux acteurs n’en proposent pas comme Iroko.

Mais pour ceux qui en proposent, les frais d’entrée sont compris entre 8 et 13% suivant la SCPI

Ces frais sont repartis entre la société de gestion (donc la SCPI) et le courtier en SCPI (donc l’apporteur d’affaire).

Généralement ils se partagent la moitié des frais donc environ 5% chacun.

Mais pour toi c’est transparent que tu passes par un courtier ou par une SCPI en direct tu payeras les même frais.

Ramify à la différence de tous te proposent de te reverser la moitié de leur commission sous forme de cashback directement sur ton compte en banque.

Imaginons un exemple chiffré :

  • Tu investis 10k€ en SCPI avec 10% de frais d’entrée
  • Frais d’entrée = 1000€
  • 500€ va dans la poche de la SCPI
  • 500€ va dans la poche de Ramify
  • Sur ces 500€ de Ramify il t’en redonnent 250€ (contrairement à tous les autres courtiers en SCPI qui gardent 100% de leur commission)

Certes, ils existent des SCPI sans frais d’entrée et ce sera à toi de faire le choix mais sur celle ci Ramify ne prend aucun frais supplémentaire.

Ils se rémunèrent sur une partie des frais de gestion de la SCPI (ce qui est transparent pour toi aussi).

Un des gros avantages de Ramify est qu’il proposent l’investissement en SCPI à part de 187€ donc c’est accessible même aux petits budgets.

A mon avis Ramify ne met pas assez en avant ce super avantage qu’ils proposent

La simulation SCPI de Ramify

Une autre fonctionnalité récente de Ramify qui est super intéressant est leur simulateur de SCPI.

Tu vas pouvoir entrer toutes tes infos personnelles et fiscales , ton épargne à investir et ton horizon de temps et Ramify va te conseiller directement quel est la meilleure SCPI pour toi.

Synthèse sur les SCPI

En marge de tout cela, Ramify propose également deux type d’investissement en SCPI.

  • En pleine propriété : ça te permettra d’avoir des revenus complémentaires avec les revenus mensuels ou trimestriel en fonction de la SCPI choisie
  • En Nu propriété : Cela te permet d’avoir des parts de SCPI moins cher (sous certaines conditions) et d’encaisser une belle plus value au bout de quelques années.

Pour en savoir plus sur le sujet tu peux lire cet article de Ramify qui compare Propriété pleine Vs Nue Propriété

Private Equity

Sur cet onglet là tu peux sélectionner le fond dans lequel tu vas pouvoir investir en Private Equity.

Le ticket d’entrée minimum est de 1000€ pour cette partie là et s’adresse plutôt à des investisseurs aguerris.

Si tu veux en savoir plus sur le private Equity, Samy le fondateur de Ramify est passé sur le podcast pour nous en parler d’ans l’épisode 64

Résumé : Mon Avis sur Ramify

J’ai donc testé cette plateforme personnellement pour ouvrir une assurance vie et pour acheter quelque part de SCPI et voici mon avis global sur Ramify

Ce que j’aime :

  • Les frais : Les moins chers du marché pour de la gestion pilotée. Ils sont à 1% tout compris mais ça ne va pas durer car c’est l’offre de lancement. Pour en profiter et avoir les frais à 1% et ouvrir un compte c’est par ici (Code « ZEN500 » à renseigner pour profiter de 500€ de frais offert en plus)
  • L’ergonomie du site : C’est clair, ludique et très bien fait. On se sent guidée du début à la fin de manière très ludique
  • L’accompagnement personnalisée des experts que l’on peut avoir au téléphone sous 48h gratuitement
  • La possibilité d’investir en direct en SCPI et en private Equity de manière facile et accessible.
  • L’offre en SCPI pour petits budget (à partir de 187€)
  • Le cashback sur les frais d’entrée pour les SCPI. Ce sont les seules à proposer ça avec Louve Invest.
  • L’accompagnement et les simulations pour optimiser ta fiscalité que ce soit sur la partie Invest ou SCPI

A mon avis, le gros « plus » chez Ramify est que c’est une plateforme tout en un pour ses investissements.

Contrairement à la plupart de leur concurrent en gestion pilotée qui ont l’habitude de proposer uniquement une assurance vie, ils proposent plusieurs supports.

L’assurance Vie, le PER , les SCPI ou encore le private equity.

Ce qui vous permet de centraliser vos investissements au même endroit et c’est quand même beaucoup plus simple pour la gestion.

Ce que j’aime moins

  • Il n’est pas possible de faire de la gestion libre sur l’assurance vie ou le PER
  • L’absence de fonds euros (mais les ETF obligataires les remplacent très bien !)
  • Les frais de gestion qui vont augmenter après le lancement.

Si tu veux ouvrir un compte et te faire ton propre avis chez Ramify et profiter de 3 mois de frais offert (jusqu’à 500€) tu peux passer par mon lien ici

Louve invest : L’avis du fondateur sur le match Locatif Classique Vs SCPI

J’ai eu le plaisir de recevoir Clément Renault, le fondateur de Louve Invest qui nous partage sa vision sur le marché immobilier entre SCPI et Immobilier locatif classique

Quand on parle d’investir dans l’immobilier on a toujours en tête la même chose.

On achète un appartement, on met en place un locataire et on touche les loyers qui nous remboursent notre crédit.

ça c’est la théorie.

Dans la pratique le parcours est semé d’embuche…

En voici quelques uns potentiels.

Les impayés, la gestion des locataires, le suivi des travaux, la recherche de la bonne affaire, etc…

Et pour ceux qui ne veulent pas s’embêter avec toutes ces embûches ils existent un autre moyen beaucoup plus passifs : Les SCPI

Ce n’est pas tout aussi rentable que l’immobilier classique mais ça a l’avantage d’être très passif.

Je vais te donner selon mon expérience les principaux avantages et inconvénients de ces deux types d’investissement.

Avantages et inconvénients selon moi

L’immobilier Locatif Classique

louve invest

Avantages

  • On s’enrichit avec l’argent de la banque. Donc si tu mets 10k€ en apport sur un projet financé à 200k€. Au bout de 20 ans tu as 200k€ alors que tu es parti avec 10k€ (Cest clairement le plus gros avantage et ce qu’on apelle le levier bancaire)
  • On maîtrise tout de A à Z. Ce qu’on souhaite déléguer ou pas et donc la gestion des coûts.
  • On pilote notre risque et notre patrimoine immobilier global (diversification géographique, mode d’exploitation etc…)
  • La fiscalité avantageuse avec le statut LMNP

Inconvénients

  • Le temps et l’énergie liée à l’acquisition et la gestion (même quand on délègue)
  • Le risque d’avoir UN seul bien et donc de ne pas être diversifié (géographiquement)
  • Les risques d’impayés ou autre relation compliquée avec des locataires.

Les SCPI  

louve invest

Avantages

  • Aucune gestion. Revenus complètement passif
  • Possibilité de faire un crédit et donc du levier (même si c’est plus compliqué)
  • Etre très diversifié
  • Investir dans des entrepots , commerce ou logistique ce qui est plus facile que de le faire quand on est seul.

Inconvénients

  • La fiscalité (même si elle est optimisable mais toujours moins intéressant que le LMNP)
  • Le rendement plus faible
  • L’obligation de faire du très long terme (au moins 8 / 10 ans) si on veut que ce soit rentable
  • Les frais qui peuvent être important (à l’entrée et en gestion) mais optimisable aussi.

Ce que je te présente ci dessus est ma vision des choses.

Comme d’habitude ce ne sont pas des conseils en investissement mais un partage de mon expérience et quelque soit l’investissement il y a des risques liés à chaque investissement.

Si tu veux consolider ton point de vue sur les SCPI je t’invite à écouter l’épisode avec Nicolas de Avenue des investisseurs « Investir en SCPI de A à Z » où on reprend toutes les bases.

Dans cet article je vais te présenter la vision d’un expert en SCPI, Clément Renaut le fondateur de la plateforme louve invest.

On va décortiquer dans le nouvel épisode du podcast tous les avantages et inconvénients de ces types de placement selon sa vision et son expérience.

Tu peux écouter l’épisode directement ci dessous ou sur la plateforme de streaming que tu préfères ici


Ci dessous une retranscription des principales questions posées à Clément durant l’épisode

L’interview de Louve Invest

Thomas : Bonjour clément peux tu te présenter à nos auditeurs ?


Clément
: Bonjour, enchanté, je suis Clément Renault et je suis le co-fondateur de Louve Invest.


Je suis ingénieur diplômé de l’École des Ponts et Chaussés et possède un Master en
sciences de gestion de l’université de Stanford.

J’ai travaillé dans l’aéronautique et la technologie dans la Silicon Valley pendant 5 ans.

Entrepreneur, j’ai précédemment co-fondé une entreprise, j’ai été sélectionné par Combinator, et j’ai levé $4.5M.

Impliqué dans des acquisitions immobilières depuis 2008, j’ai investi à titre personnel dans des appartements depuis 2017.

J’ai co-fondé Louve Invest afin de permettre au plus grand nombre de bénéficier d’opportunités d’investissement dans l’immobilier locatif.

En effet, 8 français sur 10 souhaitent investir dans l’immobilier, et seulement 15% se lancent car c’est un chemin semé d’embûches.

Le premier obstacle reste souvent l’obtention d’un crédit immobilier.

Et je l’ai appris à mes dépends quand je me suis vu refuser un crédit par mon banquier alors que j’étais Freelance.

C’est alors que l’idée à germer pour créer une solution, pour démocratiser l’investissement
immobilier, et le rendre accessible à tous.

Nous avons donc créé Louve Invest, qui est spécialisé dans l’investissement SCPI, appelé
aussi souvent la Pierre-Papier.

Et c’est très simple, avec seulement 200€ vous pouvez démarrer la construction de votre
patrimoine.

D’ailleurs, pour l’anecdote, Louve est une référence à la louve qui a recueilli Romulus et Rémus, et qui les a sauvés de la faim.

Par la suite, Romulus a pu construire Rome, le début du grand empire Romain.

Avec Louve Invest, vous aussi, vous pouvez démarrer la construction de votre empire
immobilier.

Thomas : Peux-tu décrire les grandes différences qu’il y a entre SCPI et l’investissement locatif classique?


Commençons par l’investissement locatif classique, qui est le plus connu.

Sur le papier, rien de plus simple, j’achète (souvent à crédit) puis je loue.

Ce placement locatif présente de nombreux avantages :

  • Vous vous constituez un patrimoine sur le long terme,
  • Vous pouvez percevoir des revenus complémentaires,
  • Il vous sera possible d’habiter le bien à vos vieux jours, ou de l’attribuer à vos proches ou encore de le vendre avec une plus-value…


Pour l’instant tout va bien.

Mais il ne faut pas sous estimer de nombreux risques et inconvénients :

  • La gestion locative est très chronophage, en direct il vous faudra par exemple tenir toute la comptabilité.
  • Il faut connaître l’ensemble de la réglementation relative à la gestion locative (droits et devoirs du locataire, choix du contrat de location, prix du loyer, état des lieux d’entrée et de sortie, fixation des charges, dépôt de garantie…)
  • Les litiges avec les locataires peuvent être un cauchemar (retard de paiements des loyers, troubles du voisinage, incivilités, dégradations…)
  • La vie du propriétaire bailleur n’est pas toujours simple à vivre au quotidien !
  • Enfin, rien ne dit que votre pari sur le développement futur du quartier ou de la ville où se situe votre achat, sera un pari gagnant vous permettant une plus-value lors de la revente.
C’est pourquoi, la SCPI est une alternative intéressante.

L’investissement en SCPI conserve les avantages et neutralise les inconvénients de l’investissement locatif classique.

Cela vient principalement de la société de gestion.

En effet, cette fois-ci, vous achetez des parts d’une société, la SCPI, qui elle va investir pour vous dans plusieurs immeubles et gérer pour vous ces actifs.

C’est la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui décide dans quoi investir.

Et elle le fait avec de l’expérience et des connaissances que les particuliers ne possèdent souvent pas, elle s’occupe de trouver les locataires et de percevoir les loyers, etc.

En résumé, elle s’occupe de tout.

Une SCPI collecte l’épargne auprès de milliers de particuliers.

Elle possède logiquement des moyens qu’une seule personne ne peut avoir.

Cela lui permet d’acheter de l’immobilier en plus grande quantité et dans des secteurs professionnels et géographiques variés et donc de mutualiser les risques.

C’est aussi, un placement beaucoup plus flexible.

En effet, si l’on souhaite investir dans l’immobilier classique, l’investissement de départ sera assez conséquent.

Alors que si on investit dans une SCPI, l’investissement de départ peut être réduit, étant donné que l’on achète non pas un bien direct mais qu’on achète des titres.

Dès 200 €, vous pouvez acheter une part de SCPI.
louve invest
Set of Euro currency bills isolated

De même, à tout moment, vous pouvez vendre 1 ou 2 parts sans être obligé de vendre la
totalité de vos parts.

Chose beaucoup plus compliquée pour un bien immobilier (comment vendre que la salle de bain?)

Thomas Quel type de profil sera concerné plutôt par les SCPI? Et qui par le locatif classique ?


Parlons d’abord de projet

Tout dépend du projet, la première question à se poser, c’est que recherchez vous ? Est-ce
un revenu complémentaire ?

Un avantage fiscal ?

Une plus-value à terme ?

L’investissement en direct apporte une rentabilité potentiellement élevée si le logement est bien situé, et en fonction de l’évolution des prix.

Il est possible de gérer soi-même ou de déléguer la gestion à sa guise.

C’est selon vos envies.

Cet investissement vise souvent la constitution d’un patrimoine à transmettre à ses enfants.

A contrario, le ticket d’entrée d’une SCPI peu élevé, la possibilité de revendre une partie de son investissement, la mutualisation du risque… tordent le cou à cette idée reçue qui est de croire que seuls les épargnants fortunés peuvent capitaliser dans une SCPI.

Tout un chacun peut investir, comme :

  • Les retraités à la recherche d’un complément de revenus pour augmenter leur pouvoir d’achat.
  • Les particuliers fortement imposés, de 30 à 45 %, avec qui nous pouvons limiter l’impact fiscal de leur investissement.
  • Les épargnants désireux de se constituer un patrimoine immobilier diversifié à fort potentiel locatif.
  • Les seniors désireux de préparer leur succession en achetant des parts dans une SCPI pour leurs héritiers.
  • Les chefs d’entreprise qui souhaitent placer une partie de leur trésorerie et profiter d’avantages fiscaux.


Thomas : En terme de rendement / risque, qu’est ce qui te parait le mieux ?


Difficile de comparer la rentabilité de l’investissement en SCPI et de l’achat d’un logement à louer.

Côté SCPI, il existe des statistiques globales : le « taux de distribution », autrement dit le rendement de la SCPI, il est en moyenne de 4,5% selon l’Aspim, et il se maintient à un niveau élevé.

Ce taux représente plus concrètement le rapport entre le loyer distribué aux associés de la SCPI et le prix de la part.

En théorie, la SCPI offre donc l’assurance d’une rémunération relativement élevée et régulière.

En plus, Louve Invest propose un cashback de 2,5% sur les frais d’inscription à une SCPI.

Ce qui permet donc de minorer les frais et d’avoir en général 6 mois de performance gagné.

Pour l’immobilier locatif en direct, la rentabilité est plus difficile à estimer car très variable selon les biens acquis, et car elle dépend de nombreux facteurs : régularité de la location, plus-value ou non à la revente…

Selon la qualité du bien, la rentabilité pourra donc être bien supérieure à celle des SCPI, ou bien inférieure.


Thomas : Peux tu nous récapituler les avantages et inconvénients entre les 2 ?

Résultat du match selon Louve Invest


Mise de départ : Victoire SCPI par KO


L’achat d’un bien immobilier peut rapidement coûter plus de 100 000 € (voir beaucoup plus).
L’achat de parts de SCPI peut débuter à partir de 200 €.

Risque locatif : Victoire SCPI par KO


Dans une SCPI, le risque locatif est mutualisé sur un grand nombre d’immeubles et de locataires.

Alors que pour l’investissement immobilier locatif, le risque repose sur un seul bien et sur un unique locataire.

Gestion du bien : Victoire SCPI par KO

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, la gestion du bien est assurée par la société de gestion. Celle-ci choisit les immeubles à acheter ou à céder, collecte les loyers, gère la relation avec les locataires, mène les travaux…

En direct, c’est au propriétaire – ou éventuellement à l’agence immobilière qu’il aura choisi que reviennent ces lourdes tâches…

Fiscalité : Match nul

Dans les deux cas, l’investisseur perçoit des revenus fonciers soumis à l’impôt.

S’il contracte un prêt pour son investissement, il bénéficie d’une déduction fiscale des intérêts d’emprunt.

Maintenant il existe des produits, comme les SCPI européennes (fiscalité moindre) ou encore les SCPI en démembrement qui peuvent apporter de nombreux avantages fiscaux.

Rentabilité : Difficile de se prononcer.

On aurait toutefois tendance à penser que la victoire revient à l’investissement en SCPI.

Le pari de la rentabilité semble en effet moins hasardeux que pour l’investissement en direct, l’investisseur peut au moins se baser sur un indicateur : le rendement (TD) de la SCPI.

Résultat du match selon moi

Mise de départ : Victoire SCPI par KO

Je partage complètement l’analyse de Clément. Avec une SCPI on peut démarrer à partir de quelques centaines d’euros.

Contrairement à de l’immobilier classique où le moindre investissement coûte des dizaines de milliers d’euros (pour les plus petits et dans des régions peu chères)


Risque locatif : Victoire SCPI par KO


Pareil je partage avec Clément. La SCPI permet d’être diversifié sur des centaines de biens avec un seul achat à quelques centaines d’euros. Donc un impayé sera complètement transparent avec une SCPI.

En revanche avec un seul bien locatif , si on a un impayé c’est tout notre investissement qui s’effondre.

Gestion du bien : Victoire SCPI par KO

Idem je partage avec Clément. Et c’est selon moi le plus gros avantage de la SCPI. De pouvoir investir sans stress et sans aucune gestion.

Aucun travaux, aucune charge imprévu, aucune gestion de locataire.

Et c’est le plus gros avantage

Certes avec de l’immobilier classique on peut déléguer en agence (en amputant sa rentabilité) mais on vous appellera toujours en cas de turnover, de problèmes ou pour échanger avec le syndic.

Fiscalité : Victoire pour le locatif Classique

Je suis pas forcément en phase avec Clément sur ce point.

Car même si on peut optimiser la fiscalité en SCPI on n’a pas de niche fiscale aussi intéressante que pour du LMNP avec la location immobilière classique.

Qui je le rappelle permet de créer du déficit et de ne payer aucun impôts sur ses revenus fonciers pendant de nombreuses années.

Alors qu’en SCPI, dès qu’on perçoit des loyers on payera des impôts.

Donc pour moi avantage à l’immobilier classique sur ce point

Rentabilité : Victoire pour le locatif classique

Une nouvelle fois je vais à l’encontre de l’avis de Clément.

Car avec de l’immobilier locatif classique, on peut trouver des rentabilité importantes.

Qui dépende bien sûr du risque pris (sur la zone choisie) ou encore de l’investissement (en énergie et en temps) que l’on en fait (Travaux, trouver la pépite, gérer tout soi même etc…)

Mais sur ce point là, je pense que la rentabilité est si on le souhaite plus élevé en immo classique sous couvert d’y passer du temps.

Si tu veux écouter l’épisode en entier avec Clément Renault de Louve Invest c’est par ici

Investir en SCPI de A à Z Avec Nicolas Decaudain

Investir en SCPI est un incontournable pour toute personne s’intéressant à l’immobilier mais qui n’en veut pas les contraintes.

La recherche et la gestion de locataire, les potentiels impayés, la recherche du bien, les travaux etc…

Suite au succès de l’épisode 23 du podcast avec Ludovic « Investir quand on n’y connait rien », j’ai interviewé l’autre co fondateur du site Avenue des Investisseurs Nicolas Decaudin.

Nicolas a déjà investi en SCPI il y a quelques années à crédit.

Et il réitère l’expérience cette année.

Pour ma part j’ai investi en SCPI pour la première fois en Janvier 2022.

Les planètes étaient donc alignés pour tous les deux pour faire un épisode complet sur le sujet

Et te présenter comment investir en SCPI avec Nicolas

De A à Z.

Au programme de cet épisode :

  • Le principe d’une SCPI expliqué simplement.
  • Pourquoi il faut s’y intéressé
  • Assurance Vie ou en direct pour investir en SCPI
  • La fiscalité des SCPI
  • Comment choisir ses SCPI ? Sur quels critères ?
  • Avantages / Inconvénient par rapport à l’immobilier en direct
  • Quel est le meilleur courtier en assurance vie pour investir en SCPI

Pour écouter la version du podcast tu peux cliquer ci dessous :

Si tu préfères lire voici une retranscription du podcast ci dessous :

Nicolas : Le sigle SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.

Il s’agit d’une société de gestion gérée par des professionnels de l’immobilier.

Il y a des équipes de personnes qui prennent en charge la partie achat et vente de l’immobilier.

Des équipes qui s’occupent de la fiscalité, de l’administratif etc…

Une SCPI achète des parcs immobiliers dans lesquels il peut y avoir des dizaines d’immeubles différents, des commerces et des entrepôts.

Nous, les investisseurs, sommes associés dans ce parc.

Par exemple, si j’investis 10 000€ dans une SCPI, je possède 0,X % de cette dernière.

Ainsi, je possède une part d’un entrepôt à Lille, une part d’un immeuble à Paris et une part d’un immeuble en Allemagne.

En tant qu’investisseurs, nous sommes tous copropriétaires du parc immobilier.

La société de gestion collecte l’argent auprès des investisseurs et va ensuite acheter les immeubles.

Les mettre en location, les gérer, les entretenir et s’occuper du paiement des factures ainsi que de la taxe foncière.

Cela est avantageux pour nous car tout ce que nous avons à faire, c’est recevoir l’argent des loyers que nous reverse la SCPI tous les trimestres.

C’est de l’immobilier pour les fainéants.

Thomas : Il n’y a pas de gestion à faire.

Nicolas : Nous n’avons pas besoin d’acheter d’immeubles nous-mêmes.

Ni de nous occuper des travaux ou de la taxe foncière.

Nous ne faisons qu’encaisser nos gains trimestriellement.

Thomas : J’imagine qu’il y a forcément une contrepartie à tout cela.

Dans l’immobilier physique, on doit gérer les locataires, les problèmes, le paiement des taxes etc.

A l’inverse, le principe de la SCPI est de ne rien gérer puisqu’il suffit d’investir de l’argent et de recevoir les loyers.

Je suppose qu’il y a des frais qui justifient cette passivité.

Nicolas : Lorsqu’on achète un appartement à titre personnel pour le mettre en location ou pour y habiter, on doit payer les frais de notaire qui s’élèvent à environ 7 ou 8% du prix de vente.

Il y a aussi des frais d’achat pour investir en SCPI.

Il faut compter entre 6 et 10% de frais d’entrée.

Cela dépend des SCPI, sachant qu’il y en a environ 200 sur le marché.

Thomas : Est-ce qu’il y aura toujours ces frais d’entrée chaque fois que tu achètes une part ?

Nicolas : Oui, il y a une valeur d’achat et une valeur de retrait.

Par exemple, si j’achète des parts à 220€, elles valent en réalité 200€ ou 205€.

Une fois les frais d’entrée de 8 à 10% déduits.

On achète à un prix qui s’appelle le prix d’achat mais le prix de retrait, c’est-à-dire le prix de revente, est en fait moins élevé.

Thomas : D’accord, ce delta est donc dû aux frais d’entrée.

Nicolas : Oui, c’est cela et si j’investis 205 000€.

Cela me revient à avoir 1000 parts de 205€.

Mes loyers correspondent à mes 1000 parts.

C’est très simple, on a X% de la SCPI donc on a X% pourcent des loyers.

Pour donner un ordre d’idée, le rendement moyen était de 4,18% en 2020 et je parle ici du rendement sur le loyer qu’on touche.

Si j’investis 100 000€, je gagnerai 4180€ de rendement sur les loyers dans l’année.

On ajoute à cela la potentielle plus-value des parts, tout comme pour les appartements locatifs.

Par exemple, il est possible que ma part de 205€ soit passée à 210€ voire 215€ en un an.

C’est évolutif.

Dans l’immobilier locatif, on peut faire des plus-values comme on peut faire des moins-values.

A noter que ces dernières années, il y a majoritairement des plus-values.

En résumé, la rentabilité réelle est supérieure au rendement sur le loyer de 4,18%.

En effet, la rentabilité s’élève à 5 voire 6% si on tient compte des plus-values de ces dernières années.

J’ai même noté une statistique stipulant qu’il y a eu 7,5% de plus-value en moyenne sur les SCPI ces 5 dernières années.

On peut choisir d’investir dans des immeubles de bureau, des commerces, des EHPAD, des établissements de santé, des hôpitaux, des entrepôts etc.

Thomas : D’accord.

J’ai deux questions qui me sont venues à l’esprit.

Tu as dit que, quand t’achètes une part, la valeur de la part d’achat est forcément supérieure à la valeur de retrait à cause des frais d’entrée.

Toutefois, tu vas toucher des loyers entre-temps.

Il s’agit d’une question approximative dont j’ai plus ou moins la réponse mais il serait intéressant d’en parler pour les auditeurs.

Vu que tu vas toucher des loyers entre-temps, à partir de quand ton opération sera-t-elle transparente ?

En général, on dit que cela peut prendre entre 8 et 10 ans.

A partir de quand ne perdras tu plus d’argent ?

Nicolas : Si tu touches 4% ou 5% de loyer, en 2 ans c’est amorti.

Tu seras juste à zéro car il s’agit du seuil de rentabilité.

Thomas : Tu ne perds pas d’argent si tu gardes tes parts pendant 2 ans, seuil à partir duquel tu peux commencer à en gagner.

Nicolas : Oui, c’est cela et c’est comme lorsque tu loues un appartement que tu as acheté à 100 000€ et pour lequel tu as payé 8000€ de frais de notaire.

Tu peux considérer que les deux premières années de loyer ne feront que rembourser les frais de notaire.

Le seuil de rentabilité peut être atteint à partir de 2 ans mais revendre à ce moment-là n’est pas intéressant puisque tu n’as encore rien gagné.

Ainsi, pour que l’investissement soit fructueux, il faut compter au moins 8 voire 10 ans.

Plus tu restes longtemps, plus c’est rentable.

On considère que les 2 ans correspondent au seuil de rentabilité minimum pour ne pas y laisser des plumes et pour ne pas perdre d’argent.

Je disais que le rendement moyen sur le loyer était de 4,18% mais il y a aussi des SCPI qui sont à 4%, 5% voire 6% de rendement.

L’avantage est que ces loyers sont nets de frais de gestion.

Tu ne paies pas de frais d’assurance, ni de taxe foncière, ni de CFE.

Il y a plein de taxes à payer quand tu investis en direct alors qu’ici, elles sont déjà toutes payées par la société de gestion qui reçoit les factures.

C’est déjà pour toi une charge mentale en moins, tu n’as pas à t’occuper de cette paperasse.

Comme je l’ai dit, les loyers sont nets de frais de gestion donc il s’agit de 4,18% net de frais.

Ce n’est pas net de fiscalité mais c’est net de frais.

En revanche, si tu loues ton appartement, tu auras peut-être 4000€ de rendement de loyer pour un prix d’achat à 80 000 ou 100 000€.

De plus, il y a encore des frais à payer dont la CFE, la comptabilité, les assemblées générales, les travaux et l’entretien.

Il faut aussi gérer les imprévus, les loyers impayés etc.

Quand tu souhaites investir en SCPI, il y a des dizaines voire des centaines d’immeubles donc si tu as quelques locataires qui ne paient pas, il n’y aura pas tant de différence que cela.

Ton rendement ne passera que de 4,25% à 4,20% par exemple.

Cela ne t’empêchera pas de partir en vacances et tu ne te préoccuperas pas du remplacement de ton locataire s’il venait à partir.

Thomas : Oui, tu n’as pas la charge mentale qu’on peut avoir sur l’immobilier physique.

Nicolas : Oui, tu es tranquille.

Néanmoins tu reçois quand même un rapport trimestriel qui indique le taux de vacances locatives par rapport au nombre d’immeubles.

Par exemple, le taux de vacances locatives est de 5% donc l’immeuble est loué à 95%.

Ce sont des statistiques donc tu n’as pas les noms des locataires.

Cependant, tu as accès aux adresses et aux photos des immeubles et tu peux aussi savoir si parmi les locataires il y a des grosses entreprises comme Decathlon par exemple.

En somme, tu as les informations générales et tu n’angoisses pas à l’idée d’un loyer impayé puisqu’il y a des centaines de locataires.

Thomas : D’accord.

Je reviens sur la deuxième question que j’avais en tête lors de ta première intervention.

Tu as parlé des plus-values potentielles qui viennent s’ajouter au rendement sur les loyers ainsi que de la revalorisation des parts.

Aujourd’hui, nous sommes au mois de janvier 2022 et je me questionne au vu de la crise du Covid et tout ce qui s’ensuit.

Le fait que les grandes villes sont désertées et qu’il y a plus de télétravail constitue-t-il un risque ?

Nicolas : Je n’ai pas perçu ce risque.

J’ai investi 100 000€ sur trois SCPI à la fin 2019 avec un emprunt d’à peu près le même montant.

Ces trois SCPI m’ont servi des rendements normaux sur les années 2019 à 2021.

Il y en a une qui a légèrement baissé mais je l’ai à peine senti.

Thomas : Qu’est-ce qui a baissé ? La part ou le rendement ?

Nicolas : C’est le rendement qui a baissé.

Le prix des parts des trois SCPI a été revalorisé.

Ces trois dernières années, je n’ai eu que des hausses de 1 ou 2% par an sur mes trois SCPI.

De ce fait, le prix des parts a augmenté et apparemment, d’après l’évaluation d’un expert, il y en a encore sous le pied.

Il y a un écart entre la vraie valeur et la valeur de retrait et lorsqu’il est supérieur à 10%, ils doivent revaloriser.

Actuellement, je sais que j’ai des écarts de revalorisation qui sont à +7 ou +8% sur certaines SCPI par rapport à la valeur de retrait.

Au niveau de la revalorisation, mes parts ont augmenté et mon patrimoine est passé de 100 000€ à 105 000€.

Les rendements sur les loyers n’ont pas baissé, mise à part une SCPI où j’ai reçu un peu moins de loyer mais cela reste minime.

Globalement, j’ai été gagnant ces 3 dernières années car la plus-value a augmenté et les loyers sont à peu près stables.

Je n’ai pas senti les effets de la crise du Covid et j’espère ne pas les sentir plus tard.

Pour le moment, j’observe via les prospectus trimestriels que les immeubles sont toujours bien loués et je constate que le rendement des SCPI est toujours à 4,20%.

D’ailleurs, il paraît que les rendements vont augmenter en 2022.

On attend encore les chiffres du premier trimestre mais il semblerait qu’on passera de 4,18% à 4,30% de rendement moyen pour investir en SCPI.

Thomas : La crise du Covid et le télétravail étaient les éléments qui m’ont dissuadé d’investir en SCPI.

Je pensais que ces facteurs provoqueraient des baisses mais tu es en train de me confirmer que ce n’est pas forcément vrai.

Nicolas : Je ne connais pas toutes les SCPI vu qu’il y en a 200.

Il est possible que certaines SCPI spécialisées dans les bureaux aient connu des baisses mais globalement le marché connaît une petite augmentation du rendement et la rentabilité a augmenté.

Il y a peut-être eu des cas isolés de baisses mais je ne les connais pas.

C’est aussi pour cette raison qu’il faut prendre plusieurs SCPI sur plusieurs marchés.

Thomas : Le point que tu soulèves concerne justement une de mes questions.

On parlera plus tard de l’intérêt de payer au comptant ou à crédit mais quelle que soit la façon dont on procède, tu conseilles de ne pas s’appuyer uniquement sur une seule SCPI.

Par exemple, si on a 10 000€ à investir, il vaut mieux en prendre deux ou trois.

Nicolas : Oui, il faut toujours diversifier.

Quand on investit en action, on diversifie sur plein d’actions ou sur un tracker World qui réplique 1600 grosses actions donc avec un seul ordre on est diversifié .

Dans l’immobilier physique, si on n’a que 100 000€ à investir, on achètera juste un appartement ce qui est très risqué selon moi.

Le fait de n’acheter qu’un appartement est risqué car tu te reposes totalement sur le bon vouloir d’un seul locataire.

J’ai déjà été propriétaire immobilier d’un appartement et je n’étais pas très serein.

Je craignais toujours que le locataire quitte l’appartement ou qu’il le dégrade.

Cela peut vite tourner au cauchemar.

En revanche, se diversifier au niveau des SCPI est une chose simple si tu investis 5000€ par SCPI par exemple.

Tu pourras ainsi investir dans trois SCPI rien qu’avec 15 000€ alors qu’avec cette même somme tu ne peux rien faire dans l’immobilier physique.

En investissant dans trois SCPI, tu es serein et il y a trois sociétés de gestion différentes qui s’en occupent.

Il faut aussi diversifier les sociétés de gestion, il y en a à peu près 40 pour 200 SCPI.

Tu dois aussi diversifier également les parcs.

Par exemple, tu peux avoir des SCPI

  • Diversifiées en France sur les commerces et les bureaux
  • Spécialisées dans le résidentiel avec des appartements d’habitation en France, aux Pays-Bas et en Allemagne,
  • Spécialisées dans la santé, l’éducation et les entrepôts.

Ainsi, tu auras trois pu investir en SCPI mais avec trois sociétés de gestion et donc trois marchés différents.

De plus, tu es même diversifié géographiquement dans différentes régions de l’Europe.

Thomas : Tu es à la fois diversifié géographiquement et d’un point de vue sectoriel.

Nicolas : Oui, c’est cela.

C’est déjà le cas avec une seule SCPI donc a fortiori avec trois c’est encore mieux.

C’est génial, pour moi c’est le tracker de l’immobilier.

Thomas : Oui, l’adage de la diversification s’applique tout autant aux SCPI.

Même si on prend une SCPI qui opère dans plusieurs secteurs, il faut aussi prendre plusieurs SCPI malgré tout.

Nicolas : Je préfère faire comme cela.

J’ai investi dans une SCPI Immorente qui pèse 3 milliard d’euros et cela représente une centaine d’immeubles, ce qui est énorme.

C’est un mastodonte.

D’ailleurs, les SCPI ne datent pas d’hier bien qu’on en parle beaucoup seulement depuis deux ou trois ans.

En effet, il y en a depuis les années 70 donc cela fait 50 ans qu’elles existent.

D’une part, les initiés connaissent les SCPI depuis des décennies, et d’autre part le grand public commence à en entendre parler bien des années plus tard.

Immorente est un parc immobilier énorme car il existe depuis très longtemps.

J’ai investi dans Immorente car je me suis dit que cette SCPI allait être mon fond de portefeuille.

En effet, elle a survécu à plusieurs crises notamment le crack de 1990.

Beaucoup de personnes l’ignorent mais, à Paris, les prix immobiliers des appartements de particuliers avaient baissé de 40% entre 1990 et 1998.

Même la région PACA avait connu une baisse similaire.

Pendant ce temps-là, Immorente avait augmenté le prix de sa part et les loyers étaient stables.

Je me suis dit qu’il fallait que j’investisse dans cette SCPI car elle a très bien su résister aux crises.

Malgré tout, je n’y ai pas investi tout mon argent car il se peut qu’un jour son équipe de gestion change.

De ce fait, j’ai investi dans deux autres SCPI donc dans deux autres sociétés de gestion.

Je préfère me diversifier sur d’autres gestionnaires et d’autres marchés notamment parce que Immorente se concentre beaucoup sur la France il me semble.

J’ai donc choisi des SCPI qui se diversifient à l’étranger.

C’est tellement simple de diversifier avec les SCPI qu’il vaut mieux en prendre trois ou quatre pour être tranquille.

A l’inverse, acheter trois ou quatre appartements demande plus de motivation.

Il faut faire la chasse aux appartements et cela prend un temps fou.

Contrairement aux SCPI, il faut au moins 20h pour trouver un bon appartement.

Thomas : Et encore, il y a aussi les visites et les travaux à faire, on doit s’occuper du notaire, de la banque etc. C’est plus chronophage.

Nicolas : Je crois que tu multiplies le temps de travail par quatre.

Thomas : Oui, au moins.

Pour écouter la suite du podcast c’est par ici.

Avenue des investisseurs : Entretien avec le Co Créateur Ludovic

Ludovic est le co créateur du site internet Avenue des investisseurs avec son ami Nicolas.

Ce site est né d’une véritable passion pour l’investissement entre ces deux amis rencontrés sur un forum dédié à l’investissement

Le site avenue des investisseurs est devenu un site de référence pour toutes les questions liés à les gestion de l’épargne afin d’obtenir des rendements performants tout maitrisant le risque.

Ils y abordent les investissements les plus connus (Assurance Vie / Bourse / Immobilier) avec une très grande précision en vulgarisant tout pour que ce soit accessible à tout le monde. 

J’ai donc eu le chance d’être approché par Ludovic , le co créateur d’avenue des investisseurs pour l’interview sur mon podcast.

J’ai été plus que flatté dans la mesure où je suis un fidèle lecteur de ce site depuis longtemps et que je considère clairement comme ma bible de l’investissement.

Je vous laisse découvrir l’épisode du podcast ci dessous.

Afin d’être sûr de vous partager un maximum d’informations, je vous ai retranscrit un certain nombre de sujet abordé lors de l’interview à l’écrit ci dessous

Thomas MBZ : Salut Ludovic, peux tu te présenter et expliquer un peu la génèse du site avenues des investisseurs?

Ludovic : Nous sommes des autodidactes.

J’ai fait des études de biochimie et Nicolas des études en gestion.

Aucun de nous n’a eu une formation expliquant comment investir et placer.

D’ailleurs, nous avons beaucoup de lecteurs qui nous disent que même avec une formation purement financière, ils n’ont jamais appris les finances personnelles ! 

Donc nous avons appris par nous-même, au fil des besoins.

Car après quelques années de travail nous avions de l’argent à placer et investir.

Ainsi, progressivement, on s’est passionnés sur le sujet et on a appris de plus en plus sur l’investissement financier et immobilier

Thomas MBZ : Depuis quand et pourquoi avez-vous créé le site « Avenue des investisseurs » ?

Ludovic :

Nous avons créé avenue des investisseurs début 2018.

Bientôt 3 ans !

Nous avions envie de mettre en forme tout ce que nous avions appris en 10 ans, et de le partager avec notre entourage et finalement le plus grand nombre.

Ce qui fait que nous avons dû vulgariser, pour que tout soit accessible même à ma mère qui ne connaissait que le livret A 🙂

A titre personnel, on avait l’habitude de consulter plusieurs sites.

Mais c’était soit trop pointu, soit pas assez pédago, ou avec des articles dans tous les sens sans savoir par où commencer.

Avec avenue des investisseurs, nous avons voulu créer un guide de l’épargnant, avec une feuille de route à suivre.

avenue des investisseurs

Ainsi, nos lecteurs même débutants peuvent assimiler progressivement, puis avoir assez des connaissances pour prendre leurs propres décisions : placer en assurance vie, investir en bourse, en immobilier, défiscaliser ou non…

Notre site s’adresse à tous les épargnants.

Mais notre philosophie d’investissement est celle du « bon père de famille ».

On n’est pas des vendeurs de rêve et on n’oriente pas les internautes vers des placements avec des risques inconsidérés.

Ce qui ne nous empêche pas de proposer des stratégies d’allocation très dynamiques pour booster son patrimoine.

Par exemple, on a récemment publié un article expliquant comment devenir riche : atteindre 1 million d’euros (en pratique, cela prend entre 5 et 50 ans selon les ressources de l’épargnant…)

Thomas MBZ Pour quelqu’un qui souhaite placer son argent et qui n’y connait rien quel serait ton premier conseil ? La première règle absolue à suivre en investissement ? 

Ludovic Il faut comprendre ce que l’on fait et ne pas se précipiter. 

Ne pas investir en immobilier ou en bourse sans méthode.

Ne pas ouvrir une assurance vie ou un PEA au pif sans comparer.

Donc il faut d’abord définir ses projets.

Je veux placer pour quelle(s) raison(s) et quel(s) projet(s) ?

Quel est mon horizon de placement : 3 ans ? 5 ans ? 10 ans ? 20 ans ?

En fonction des projets financiers, les solutions de placement ou d’investissement ne seront pas les mêmes.

Pour du court terme, on va chercher à sécuriser quitte à avoir un rendement faible (plutôt fonds euro d’assurance vie).

Alors qu’à plus long terme, on peut aller chercher la performance sur des investissements plus risqués et volatils (immobilier et actions notamment).

Et ensuite, il faut s’informer sur les bons produits à ouvrir, et sur les bonnes pratiques d’investissement.

Que ce soit en assurance vie, en bourse, en immobilier.

En pratique, Avenue des investisseurs fournit les guides avec les bonnes méthodes, et compare les produits (assurance vie, PEA, PER, CTO, etc.)

Thomas MBZ : Quelle épargne de précaution trouves-tu correcte / conseillerais-tu avant d’investir dans un quelconque support ?

Ludovic :

Pour l’épargne de précaution, on recommande de détenir l’équivalent de 3 mois de dépenses dans un simple livret A.
avenue des investisseurs

Cela ne rapporte que 0,50 %, mais c’est liquide et sans risque. 

C’est un matelas de sécurité à avoir, mais il ne faut pas placer outre-mesure dessus vu que la rémunération du livret est sous l’inflation et donc nous appauvrit.

Alors pour le reste, on va placer ou investir plus “sérieusement” pour bien faire travailler son argent, et c’est là que notre site apporte une valeur ajoutée.

Thomas MBZ : Une fois que l’épargne de précaution est constituée, que fait-on ?

Ludovic : Ok, on part du principe que l’épargne de précaution est constituée.

Ensuite,  tout dépend des projets de la personne (davantage que la somme à placer). 

S’il épargne pour un apport pour sa résidence principale qu’il veut acheter dans 3 à 5 ans (c’est la situation de beaucoup de jeunes actifs), alors on va privilégier une allocation à 100 % fonds euro sur une bonne assurance vie.

En revanche, si la personne (ou le foyer) épargne pour les études des enfants dans 10 ans, alors une bonne assurance vie en gestion pilotée avec un mix de fonds euro et de trackers.

Et s’il épargne pour sa retraite dans plus de 20 ans, alors plusieurs investissements complémentaires : SCPI, PEA investi en trackers, assurance vie en gestion pilotée, et plan d’épargne retraite (PER).

Avoir un horizon d’investissement à long terme est la meilleure situation qu’il soit pour développer son patrimoine.

Puisque l’on pourra se permettre une allocation réellement dynamique sur des placements volatils et/ou peu liquides mais plus rémunérateurs.

En pratique, les épargnants ont généralement plusieurs projets en tête.

Donc, ils vont cumuler les stratégies complémentaires.

Par exemple : “j’épargne à la fois pour mon apport immobilier (x %), et pour préparer ma retraite (y %).

Donc j’ai x % de mon épargne placée en fonds euro.

Et y % diversifiés sur des investissements plus rentables à long terme : PEA, gestion pilotée, SCPI et PER”.

Thomas MBZ : Pour un premier investissement souhaité dans l’immobilier, que conseillerais tu pour démarrer ? Un bien locatif classique ? Nu ? Meublé ? Airbnb ? SCPI ? 

Ludovic

  • Le locatif classique en location nue (c’est-à-dire non meublée), est très taxé donc peu rentable.
  • La location courte durée (AirBnB) demande beaucoup de travail et la réglementation est de plus en plus stricte.
Selon nous, il reste 2 investissements immobiliers intéressants pour un investisseur avisé qui cherche le bon compromis entre rentabilité et temps de travail :
  • l’investissement locatif meublé, sous le statut LMNP. C’est une niche fiscale qui permet de réduire sa base taxable à 0 pendant de nombreuses années, en amortissant le bien. Donc le rendement net est généralement bon, si on achète au bon endroit au bon prix. Typiquement, on peut louer à des étudiants ou de jeunes actifs (bail d’1 an), des studios ou T2 meublés en ville. Il faut avoir l’âme d’un entrepreneur, pour acheter le bien et le mettre en location, c’est du travail de gestion.
  • la pierre-papier SCPI. Une bonne option pour diversifier sur des dizaines d’immeubles et sans avoir à gérer soi-même puisque tout est délégué ! On obtient des parts de SCPI et on reçoit les loyers correspondant. Pour un rendement d’environ 4 % par an. Plus accessible, puisqu’on peut emprunter aussi et investir en SCPI avec quelques milliers d’euros seulement.
avenue des investisseurs

Thomas MBZ : Pour un investissement en bourse : que conseillerais tu à un débutant ? Plutôt des trackers ? Des actions en particuliers ?

Ludovic : L’investissement en actions en direct (titres vifs) est très chronophage.

Et les épargnants ont souvent des biais sectoriels et/ou géographiques (voire sur le profil financier des entreprises) qui pénalisent le couple rendement/risque du portefeuille (je vous renvoie à la  théorie moderne du portefeuille développée par Harry Markowitz, prix Nobel d’économie).

Il faudrait diversifier sur plus de 50 sociétés et suivre l’actualité…

C’est une démarche aléatoire.

Et 95 % du temps la stratégie est perdante sur le long terme face à un simple tracker World

(C’est un fonds indiciel qui réplique la performance des 1600 plus grandes sociétés mondiales).

Bref, que ce soit pour les débutants ou les investisseurs plus aguerris, on recommande les trackers :

  • soit via une assurance vie en gestion pilotée : pour les épargnants qui ne veulent pas gérer eux-mêmes ni passer les ordres. D’ailleurs, notre sélection des meilleures gestions pilotées fait la part belle aux assurances vie qui investissent exclusivement en trackers.
  • soit via un PEA en gestion libre : pour les épargnants qui n’ont pas d’appréhension à passer leurs ordres et qui ne vont pas paniquer à la moindre baisse.

Thomas MBZ : Pour un investissement en assurance vie, que conseillerais tu ? 100% en fond euros ? Une part en UC ? 

Ludovic : Tout dépend des projets de l’épargnant !

Si l’épargnant a besoin de cet argent pour un apport immobilier sous 3 ans, alors 100 % fonds euro.

Mais s’il peut investir à long terme, alors les unités de compte (UC)  permettront de viser une bonne performance.

L’investisseur peut se tourner vers des UC de type SCPI ou trackers pour diversifier entre immobilier et actions. Il peut aussi déléguer en gestion pilotée s’il ne veut pas choisir soi-même ses UC.

Thomas MBZ : Est-ce que vous parlez aussi de gestion de budget sur avenue des investisseurs ?

Ludovic : Quasiment pas.

Juste dans notre guide en introduction, pour expliquer que la capacité d’épargne = revenus – dépenses.

Donc pour avoir une bonne capacité d’épargne, il faut maximiser ses revenus et maîtriser ses dépenses.

On met aussi à disposition dans notre boîte à outils un fichier de suivi des revenus, des dépenses et du patrimoine.

Il faut bien tenir son budget pour pouvoir investir, c’est la base.

On ne peut pas développer son patrimoine si on dépense toujours tous ses revenus. Il faut être discipliné.

En fait, tu te situes en amont avec Mon Budget Zen, tu aides les gens à gérer leur budget. Et une fois leur budget assaini, c’est là qu’on intervient :

Thomas MBZ : Quelle règle de gestion de budget préconisez vous ?

Idéalement, il faut avoir le réflexe de se payer en premier.

C’est à dire qu’avant de dépenser son argent, le 1er réflexe doit être de virer vers un produit d’épargne x % de ses revenus.

Sachant que la moyenne française est de 15 % (et beaucoup plus pour certains profils, par exemple les cadres).

En pratique, il existe des options de versement programmé sur certains produits, comme en assurance vie. Ainsi, pas de risque d’oublier

Thomas MBZ : Quelle formation / produits proposez vous ou prévoyez vous de proposer sur le site ?

Ludovic : Sur avenue des investisseurs nous ne proposons pas de formation…

Mais peut-être que nous proposerons des séances de coaching ultérieurement, tout est possible !

Pour l’instant, on reste avant tout un portail d’information pour tous les épargnants, des plus modestes au plus fortunés, quel que soit leur background.

Notre souhait est que les Français puissent avoir accès à l’éducation financière, pour prendre des décisions plus éclairées et vivre mieux.

Car mieux placer permet d’être plus serein et de réaliser plus facilement ses projets.

Certains épargnants nous contactent pour des problématiques patrimoniales complexes ou avec des enjeux importants.

Ce sont généralement des profils avec une forte capacité d’investissement et/ou un gros patrimoine. Nous les orientons vers un conseiller en gestion de patrimoine partenaire de confiance.

Question de fin à tous mes invités :

Thomas MBZ : Comment gères-tu toi personnellement tes finances ?

À la sortie de mes études, lorsque j’ai commencé ma vie professionnelle, j’investissais presque 100% de mon épargne sur des actions logées au sein d’un PEA.

J’avais différents biais dans mon allocation, je me tournais trop vers les actions françaises, et j’accordais trop d’importance au PER (price earning ratio), j’avais un biais pour les entreprises avec des PER faibles.

Avec le temps, j’ai diversifié davantage mon allocation, toujours sur des actions en direct.  Je passais des soirées entières à lire des rapports d’entreprise pour sélectionner les actions à intégrer dans mon portefeuille.

C’était très chronophage.

Puis, j’ai réalisé que les fonds indiciels étaient une solution beaucoup plus simple et tout aussi performante (voire davantage !).

Depuis quelques semestres, j’anticipe l’achat de ma résidence principale.

Du coup, j’ai graduellement sécurisé mes gains (pour me constituer un apport immobilier) et je les réalloue vers des fonds euro en assurance vie.

Dès que je serai propriétaire de ma résidence principale, je privilégierai les actions et l’immobilier pour développer mon patrimoine à long terme.

Thomas MBZ : Quel est le LE livre qui t’a marqué ou que tu souhaites recommander ?

J’ai beaucoup aimé le livre l’Investisseur intelligent de Benjamin Graham. Je recommande l’édition avec la préface de Warren Buffett. Il y a une quinzaine d’années, c’était mon livre de chevet.

Le livre n’est pas tout jeune mais les conseils que l’on y trouve sont intemporels.

Par contre, il faut avoir certains réflexes en tête pour transposer les conseils au cas d’un investisseur français au XXIème siècle.

Par exemple, quand Benjamin Graham parle d’investir dans des obligations, en tant qu ‘épargnant français, il faut faire le lien avec les fonds euro (lesquels sont un des vecteurs pertinents pour investir sur des obligations sans risque).

Pour retrouver l’interview du podcast dans son intégralité c’est par ici