Étiquette : prêt immobilier

Budget et achat immobilier : Comment se préparer au mieux ?


Vous allez découvrir dans cet article tous les conseils en matière de budget et d’achat immobilier.

Cet article a été rédigé par Ambre du site Acheter Neuf Toulouse

Avant tout investissement immobilier, il est important de mettre ses comptes bancaires à jour afin de présenter un dossier solide à l’organisme prêteur. Par exemple :

  • Solder certains prêts à la consommation
  • Prévoir les dépenses liées à l’investissement.
  • Optimiser son budget avant l’investissement

Les bonnes pratiques en matière de budget pour un achat immobilier


Un investissement immobilier conduit souvent à emprunter une grosse somme d’argent, qui va
dépendre, entre autres, de votre budget et que vous vous engagez à rembourser sur de nombreuses années.

Vous allez sûrement réaliser une simulation pour votre crédit immobilier auprès de votre
banque ou en passant par des comparateurs en ligne.

Avant de vous engager dans un tel emprunt, il est important de faire le point sur vos comptes et de solidifier au mieux votre profil d’emprunteur.

D’où l’importance de bien gérer un budget pour tout achat immobilier


Solder vos crédits à la consommation


L’achat d’un canapé, d’une machine à laver ou encore d’un nouveau téléviseur donne souvent lieu à un prêt à la consommation qui sera remboursé en quelques moins ou années (généralement moins de 2 ans).

Bien qu’utiles pour votre confort, ces dépenses pèsent sur vos comptes bancaires et font
augmenter votre taux d’endettement.

Avant de faire une demande de crédit pour un investissement immobilier, il est préférable de solder les crédits de courte durée que vous êtes en capacité de rembourser.

Pour cela, vous pouvez piocher dans votre épargne, sans que cela nuise à l’apport bancaire que vous vous êtes constitué.

Vous avez également la possibilité de vendre certains appareils ou objets que vous n’utilisez pas et utiliser la somme pour solder le crédit.

Tous ces efforts seront payants pour votre budget immobilier et votre emprunt.

Nettoyer ses comptes 


Le nettoyage des comptes consiste à présenter une tenue de compte irréprochable à votre banquier.

Et cela doit être visible sur les 3 derniers relevés de compte voire les 6 derniers mois.

Cela passe par différentes astuces :

  • Ne pas être à découvert durant les 3 à 6 mois qui précèdent la demande de crédit ;
  • Ne pas montrer d’addiction à des jeux de paris en ligne (jeux de hasard, paris sportifs, etc.) ;
  • Savoir gérer votre argent et ne pas dépenser plus que vous gagnez 
  • Avoir un comportement bancaire exemplaire, sans découvert
  • Montrer une épargne mensuelle fixe la plus importante possible


Lors de l’étude de votre dossier d’emprunt, la banque va s’attarder sur la tenue de vos comptes.

Des entrées d’argent régulières, des dépenses modérées et l’absence d’incidents bancaires sont les clés pour que votre banquier vous fasse confiance.

Préparer un plan de trésorerie

Pour définir votre budget d’achat immobilier, vous devez faire le point entre les dépenses personnelles et celles liées à l’investissement.

C’est ce qu’on appelle un plan de trésorerie.

Le plan de trésorerie va vous permettre d’une part de lister toutes vos dépenses personnelles
courantes.

Comme le remboursement du prêt de votre logement, les factures diverses, vos loisirs,
etc.

D’un autre côté, vous allez lister toutes les dépenses liées à votre investissement immobilier sur
une année, c’est-à-dire les travaux courants, la taxe foncière, les mensualités du prêt, etc.


En contrepartie, votre investissement locatif vous rapportera une somme annuelle représentée par
tous les loyers encaissés au cours de l’année (dans le cas où vous investissez pour louer).

Cette rentrée d’argent devra aussi être prévue, pour montrer que vous pensez à tout !


Il peut aussi être intéressant de programmer des virements mensuels sur la durée, afin de
montrer à votre banquier votre capacité à épargner et rassurer alors cet organisme prêteur.

Créer un dossier de financement proche d’un Business Plan

budget et achat immobilier


Pour prouver à votre banque que vous savez épargner et lui donner encore plus confiance en votre projet, créez un dossier de financement pour votre investissement immobilier.

Ce document peut être similaire à un Business Plan et inclure alors des données précises, chiffrées et estimées dans le temps, sur 1 an voire 3 ans.

En montrant ce document mettant en avant votre situation au jour J et vos prévisions pour les mois et années à venir, la banque pourra juger votre compétence de gestionnaire et être rassurée quant à votre sérieux et votre investissement personnel (motivation, ambition) et non plus seulement monétaire.


Investissement immobilier : les dépenses à prévoir 


Le budget pour votre achat immobilier à prévoir est bien plus large qu’on ne pourrait le penser.


En effet, lorsque vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier, vous devez prendre en compte
certaines dépenses inévitables.

Droits de mutation et frais de notaire


Les droits de mutation à titre onéreux (qui s’opposent aux droits de mutation à titre gratuit
rencontrés lors d’une donation, par exemple) représentent des frais supplémentaires calculés sur le prix de vente du bien en question.

On les appelle aussi « droits d’enregistrement » ou « taxe de publicité foncière ».


Il s’agit de droits et de taxes encaissés par le notaire au nom de l’État et des collectivités.

Les droits de mutation comprennent une taxe pour l’État, une pour la commune et une troisième pour le département.

Cela représente un taux global fixé à 5,80 % du prix de vente.

Les droits de mutation sont compris dans les frais de notaire qui incluent eux-mêmes les honoraires de l’étude notariale qui réalise l’acte authentique.

Il s’agit là de la rémunération du notaire.


Lors de l’achat d’un bien neuf, des frais de notaires réduits s’appliquent

Ils passent ainsi d’environ 8 % du prix du bien (droits de mutation et honoraires du notaire compris) à 2 ou 3 %.

Cette réduction s’explique par une taxe de publicité foncière ramenée à 0,715 % sur le prix hors taxes, au lieu des 5,8%

Cela démontre le poids des taxes du droit de mutation sur les frais de notaires lorsque vous
achetez un bien.

Il est primordial de les prendre en compte dans votre budget immobilier.


Le financement du prêt immobilier

Le financement de l’emprunt immobilier comprend :

  • Le remboursement du crédit ;
  • Le remboursement des intérêts ;
  • L’assurance pour l’emprunt.

Lorsque vous déterminez le budget de votre prêt immobilier, vous devez prendre en compte ces

différents éléments. Dans le cas d’un investissement locatif, les loyers encaissés serviront à payer en partie ou en totalité ces dépenses.

budget et achat immobilier

Les frais annexes

Un investissement locatif peut cacher des frais annexes qui ne sont pas toujours prévus.

Lorsque vous déterminez votre budget immobilier, il faut donc penser à différents points, comme :

  • La taxe foncière ;
  • Les frais de gestion locative (si vous passez par une agence)
  • Le coût d’une garantie contre les loyers impayés (GLI) ;
  • Les dépenses liées à des travaux d’entretien courant pour le bien ;
  • Les charges de copropriété, si vous achetez un bien situé dans un immeuble collectif (salaire du concierge, frais d’entretien des jardins, facture énergétique des espaces communs, etc.) ;
  • Les travaux coûteux (dans un immeuble en copropriété) que peut être un ravalement de façade, le changement de la chaudière collective, etc.
  • Si vous êtes en LMNP , La CFE + les frais de comptabilité
  • L’assurance PNO (propriétaire non occupant)

La fiscalité

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, plusieurs régimes sont possibles et à évaluer en amont.

Suivant le régime choisi (LMNP, SCI ou Micro Foncier), l’imposition varie.

Ces impôts qui diffèrent influent alors sur la rentabilité nette de l’investissement immobilier ainsi que sur les frais et charges qui ne sont pas comptabilisés de la même façon.

Par exemple, en optant pour un régime fiscal adapté tel que LMNP ou SCI à l’IS, vous incluez les frais de comptabilité en frais annexes.

La SCI peut aussi inclure d’autres charges déductibles des impôts telles que l’entretien d’un bien loué ou des avantages fiscaux liés à des amortissements.

Les conseils d’un expert comptable ou d’un expert en investissement immobilier peuvent être précieux pour choisir le régime le mieux adapté à votre profil d’investisseur.

Comment optimiser son budget pour investir ?

Pour optimiser votre budget et votre achat immobilier lors d’un investissement, il est important d’être prévoyant et de réaliser un achat qui se révèlera rentable.

Investir dans un bien rentable

Ce n’est un secret pour personne, un bon investissement locatif passe par un bien rentable.

Pour que le bien soit considéré comme rentable, il est nécessaire qu’il présente une bonne
rentabilité locative.

Cela signifie que le bien doit être au prix du marché et dans l’idéal en dessous.

Il suffit de le comparer avec d’autres logements aux mêmes prestations dans le même quartier par exemple avec le site meilleur agents

L’idée est que les loyers encaissés puissent permettre de couvrir l’intégralité des charges et dans l’idéal avoir un solde positif après paiement des charges (appelé aussi Cashflow)


Les biens les plus rentables sont ceux qui sont les plus recherchés par les locataires. Il peut s’agir d’un logement pour étudiant près d’un campus universitaire.

Ou encore d’une maison avec jardin et plusieurs chambres située près d’une école (l’idéal pour une famille).

Ainsi, on évitera le studio à la campagne ou la villa avec 5 chambres près d’un pôle étudiant ( à moins que l’on souhaite faire de la colocation pour étudiant)

Ces exemples ne signifient pas qu’ils ne se loueront pas, cela veut simplement dire qu’ils seront moins recherchés.


Utiliser le tableau de gestion de budget


Le tableau de gestion de budget permet de lister les dépenses fixes et de prévoir certaines des
dépenses variables les plus courantes.

Il est idéal pour déterminer ce qui sera dépensé dans le mois et ce qui pourra être économisé.
Ce tableau de gestion de budget immobilier peut parfaitement être utilisé pour prévoir les dépenses liées à votre investissement locatif.

Vous pouvez ainsi faire apparaître les encaissements des loyers, le coût de l’emprunt, les dépenses prévues pour les travaux, et bien plus.


Épargner : la clé pour surmonter les imprévus

L’épargne n’est pas seulement réservée à votre budget personnel.

Il est également possible d’épargner pour votre investissement immobilier.Grâce à une épargne régulière, vous vous constituez un pécule qui servira à surmonter les imprévus, comme :

  • Un changement de chaudière dans l’appartement loué ;
  • La réfection des peintures entre deux locataires ;
  • Des travaux d’isolation thermique ou phonique ;
  • Le changement des ouvertures vitrées, etc.
  • Des travaux votés dans la copropriété


Comme vu précédemment, l’idéal est d’avoir un investissement à cashlow positif.

Ce cashflow, comparable à de la trésorerie vous permettra de pouvoir dégager des fonds en cas de besoin imprévu en financement lié à la gestion locative.

Ce cashflow positif permet d’éviter de faire un effort d’épargne sur votre salaire.

Enfin, il peut aussi servir à couvrir les mensualités de votre prêt en cas de vacance locative.

Prévoir un budget pour votre achat immobilier est donc le meilleur moyen pour se préparer à un
investissement.

Les solutions proposées dans cet article vous permettront de présenter un dossier
solide à votre banquier et d’investir sereinement.