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Actif et Passif : Les notions clés à comprendre pour être libre

Cet article a pour but d’expliquer simplement ce qu’est un actif et un passif.

Et pourquoi il est primordial d’en comprendre la différence.

Pour savoir comment bien gérer tes finances, ton budget et ton patrimoine à long terme.

Et aussi et surtout ce qui va faire la différence entre quelqu’un qui peut devenir libre financièrement et celui qui devra attendre la retraite à 70 ans pour « profiter ».

Je vais t’expliquer l’importance qu’ont ces 2 notions dans tes finances personnelles et sur la gestion de ton budget.

Définition : actif et passif

Le plus simple est déjà de donner la définition officielle de ces deux termes du point de vue comptable

  • L’actif comprend tous les biens et droits que possède l’entreprise : bâtiments, fonds de commerce, matériel, créances, brevets déposés, par exemple.
  • Le passif est constitué des capitaux propres: (passif immobilisé) et des dettes (passif circulant).

Maintenant voici la « traduction » sans jargon appliqué à tes finances personnelles :

  • Actif : C’est quelques chose qui te génère des revenus dans le temps et qui prends de la valeur (Exemple : Immobilier, Actions d’une entreprise etc…)
  • Passif : C’est quelque chose qui se dévalorise dans le temps et qui génère des dépenses ( Exemple : Voiture, téléphone etc…)

Zoom sur les actifs

actif et passif

Les actifs ne sont pas des choses « nécessaires » dans notre quotidien.

On peut très bien vivre sans avoir d’action en bourse ou d’appartement en location.

Contrairement aux passifs.

Car on peut difficilement vivre sans téléphone ou sans voiture.

Mais le choix de s’intéresser aux actifs te permettra plusieurs choses :

  • Te protéger contre l’inflation
  • T’enrichir sur le long terme (on voit plus loin de quelle manière)
  • Soutenir l’économie réelle

Les actifs pourront t’enrichir de deux manières :

#1 Le rendement

Le rendement = Les revenus directs tirés de ton actif

  • Pour l’immobilier ce sera tes loyers locatifs
  • Pour une action en bourse ce sera ton dividende
  • Avec une obligation ce sera le « coupon » ou les intérêts reversés

J’ai rédigé un guide complet qui t’explique comment générer 7 revenus passifs grâce à des actifs.

Justement grâce au principe de rendement de certains actifs.

Tu peux le télécharger directement ici.

#2 La performance / valorisation

C’est le fait que l’actif en question prenne de la valeur dans le temps (ou en perde).

C’est tout simplement la fluctuation des prix de ton actif.

  • Pour l’immobilier, ce sera l’augmentation du prix de ton bien
  • Pour une action en bourse ce sera l’augmentation du cours de l’action.

Donc en d’autres terme c’est la plus value que tu en retires.

Contrairement au rendement, un actif peut te faire perdre de l’argent car il dépend du comportement de ton actif.

Si il y a un krash immobilier ou boursier , tu as plus de chances de faire unes moins value (si tu vends pendant le krash) que de faire une plus value.

Si tu veux être accompagné pour démarrer l’investissement en bourse, je t’invite à consulter mon programme d’accompagnement sur le sujet

Zoom sur les passifs

actif et passif

Contrairement aux actifs, les passifs sont essentiels à notre quotidien.

Qui aujourd’hui peut se passer d’un téléphone ?

Si tu habites dans la campagne comment peux tu faire sans voiture?

(Pour ne citer que ces deux exemples)

Alors que ce sont des choses qui nous appauvrissent dans le temps.

Comme pour les actifs, les passifs nous appauvrissent de deux manières :

#1 Les coûts d’entretien

Par exemple une voiture nous coûte de l’argent tous les mois.

L’assurance, l’essence et l’entretien sont des budgets considérables.

Mais obligatoire pour utiliser ta voiture.

D’ailleurs j’ai rédigé un article complet t’expliquant comment tu peux optimiser le budget voiture : le pire des passifs

Pour le téléphone, tu payes un forfait tous les mois pour l’utiliser.

Pour de l’électroménager, tu payes les produits de consommation de base et éventuellement l’entretien.

#2 La dévalorisation

C’est le fait de revendre moins cher ta voiture tout simplement.

Car elle perd de la valeur dans le temps.

Comme ton téléphone ou ton lave linge.

Alors qu’un actif a théoriquement plus de chance de s’apprécier dans le temps.

Un passif se dépréciera de manière certaine

Alors qu’un actif aura plus de chance de prendre de la valeur sur le long terme.

D’une part pour couvrir l’inflation mais également pour la dépasser car un actif crée de la richesse sur le long terme.

Même si le prix d’actif fluctue et il peut prendre de la valeur comme en perdre.

C’est pour cela que l’on parle de « risque » quand on investit dans des actifs.

Que faire alors entre actif et passif ?

Si tu veux avoir des finances saines et construire un patrimoine solide il faut appliquer 3 règles essentielles :

  1. Favoriser l’achat d’actif
  2. Limiter l’achat de passif à l’essentiel
  3. L’économie faite dans l’achat des passifs doit être allouée à l’achat d’actif.

Si tu souhaites être libre financièrement (comme moi :-)) il faut que l’intégralité de tes passifs puissent être payés par les revenus générés par tes actifs.

Et dans ce cas là dans les « passifs » on va intégrer toutes tes dépenses courantes (Nourriture, sorties, facture etc…).

Ce n’est pas une mission simple car pour être libre financièrement il faut que :

  • Le rendement de tes actifs mensuels soit égales à tes dépenses mensuelles.

Par exemple si tu as 2000€ de dépenses mensuelle il faut que tu génères 2000€ de revenus passifs.

Et si tu vises un rendement de 4%, il te faut un capital total de 600 000€.

Donc ce n’est pas simple. Mais c’est possible.

Et le plus important et de trouver ce équilibre et actif et passif.

Et pour cela il y a plusieurs façons d’investir dans des actifs mais si tu démarres le mieux serait de s’intéresser aux deux actifs les plus solides que sont :

Si tu souhaite en discuter et que je t’accompagne sur le sujet, tu peux prendre un RDV gratuit ici.

Sous location : 500€ de cashflow par mois – Avec Delphine Pinon

Savais tu qu’il est possible de faire de la sous location de manière complètement légale?

Et qui te permet en plus de compléter tes revenus drastiquement.

Delphine Pinon s’en est fait une spécialité dans cette niche de l’immobilier

Elle arrive à dégager en moyenne 500€ de cashflow par mois et par bien.

Et c’est un super levier si aujourd’hui ta situation ne te permet pas d’emprunter auprès des banques pour faire de l’immobilier plus classique.

Si tu veux d’ailleurs en discuter avec moi on peut aborder le sujet lors de l’évaluation financière personnalisée

Voici le programme de cette interview passionnante :

  • Le parcours de delphine
  • Pourquoi la sous location ?
  • Comment convaincre un propriétaire de faire de la sous location?
  • Comment être clean avec la loi et le bail?
  • Les risques liés à la sous location?
  • Les meilleurs conseils pour ceux qui veulent se lancer
  • Quel est sa rentabilité ? Son Cashflow ? Sa marge brute ?

Pour écouter l’épisode dans son intégralité tu peux cliquer ici ou ci dessous directement

Sinon voici une retranscription d’un extrait de l’épisode ci dessous

Thomas : Est-ce que tu peux expliquer simplement aux auditeurs en quoi consiste concrètement la sous-location ? Je précise que c’est quelque chose de totalement légal.

Delphine : Avec plaisir. Quand je sous-loue un bien, je signe un bail dérogatoire avec un propriétaire et je lui paye un loyer.

Le propriétaire m’autorise à sous-louer son appartement sur des plateformes de location de courte durée comme Airbnb, Booking etc.

Ma société, qui a signé le bail avec le propriétaire, génère des revenus avec la marge.

C’est-à-dire la différence entre les revenus générés par les réservations pour des séjours de courte durée, et les différentes charges dont le loyer. 

En général, les gens connaissent bien la sous-location « à l’arrache » autrement dit la sous-location illégale.

C’est celle qu’on fait quand on part en vacances.

Et qu’on sous-loue notre appartement à Paris ou dans une autre grande ville.

D’ailleurs je l’ai fait quand j’étais plus jeune.

Le principe est de mettre son appartement sur les réseaux sociaux pour se faire un petit peu d’argent de poche.

C’est une pratique très réglementée et normalement on ne peut pas le faire sans l’accord du propriétaire.

Cependant, si un bail classique est signé entre un particulier loueur et un particulier propriétaire, on n’a pas le droit de générer plus de chiffre d’affaires que le montant du loyer et ce même avec l’accord du propriétaire.

De ce fait, on ne peut pas en vivre, ce n’est pas fait pour être une activité professionnelle.

En revanche, ce qui fait qu’il s’agit d’une activité professionnelle légale, c’est le fait de l’exercer via une société.

Dans ce cas, c’est la société qui contractualise avec le propriétaire un bail dérogatoire rédigé par un avocat.

Le propriétaire est tout à fait au courant de ce qu’il signe et il nous autorise de son plein gré à exercer cette activité.

Ce bail est dérogatoire donc on n’est pas protégé par le droit classique de la location, ce qui est avantageux pour le propriétaire et moi en réalité.

Le bail déroge au droit classique de la location.

Par exemple, je ne suis pas protégée par la trêve hivernale donc je suis expulsable beaucoup plus facilement.

De plus, le propriétaire peut récupérer son bien quand bon lui semble en respectant bien sûr un délai de préavis prévu dans le contrat.

Thomas : Sous quel délai a-t-il le droit de reprendre son bien ?

Delphine : On demande au propriétaire de respecter un préavis de 3 mois et la société a un délai de 1 mois pour partir.

C’est très pénalisant de devoir annuler des réservations sur Airbnb et sur Booking. 

Si le propriétaire veut récupérer son bien dans un mois alors qu’on a des réservations prévues dans deux ou trois mois, on doit toutes les annuler. 

Thomas : Et ça vous fait des sales notes sur les réseaux.

Delphine : Il n’y a pas de notations en revanche, les algorithmes nous pénalise et il peut aussi y avoir des pénalités financières.

On doit avoir moins d’une annulation sur 100 voyages pour obtenir le statut de « Superhost » sur Airbnb, donc il faut le faire.

Sur un seul bien, on a en moyenne 6 à 7 voyages par mois donc on met plus d’une année à avoir 100 voyages sur un seul bien.

De ce fait, si on annule une réservation, on ne pourra pas obtenir ce label d’excellence sur Airbnb pendant un an.

C’est une des pénalités qu’on a et les propriétaires le comprennent très bien.

On n’ouvre pas les réservations plus de 3 mois à l’avance au cas où ça se produirait, comme ça on ne risque pas d’avoir de pénalités.

La configuration la plus probable dans laquelle on serait amenée de se retirer de cette collaboration.

C’est si ça ne marche pas du tout et qu’on est extrêmement pénalisés financièrement.

On se laisse cette porte de sortie un peu plus favorable.

Parce que le risque c’est qu’on ne puisse pas honorer le loyer pendant une période de préavis plus longue.

On estime que c’est la raison principale qui pourrait nous forcer à sortir de cette collaboration.

Si c’est gagnant-gagnant, il n’y a aucune raison qu’on arrête de faire ce qu’on fait. 

Thomas : Le préavis de 1 mois est le même que ce soit pour ta société ou un locataire classique pour un appartement meublé. Finalement, ça ne change rien pour le propriétaire. 

Delphine : Exactement.

Thomas : Ce n’est pas pénalisant pour lui.

Delphine : Oui. C’est transparent si ce n’est que même en location meublée et même si on arrive à l’anniversaire du bail, c’est compliqué de se débarrasser d’un locataire.

Même si c’est 3 mois et qu’il doit attendre un peu, il n’a pas besoin de justifier quoi que ce soit.

C’est beaucoup plus simple pour lui.

Cela étant, ça peut se négocier aussi.

Si on n’a pas de réservations le troisième mois, on peut très bien lui proposer d’arrêter au bout de 6 semaines ou deux mois pour l’arranger. 

Thomas : La question que je me pose et que beaucoup de gens doivent se poser, c’est comment tu arrives à convaincre le propriétaire de signer un contrat de sous-location.

Comment est-ce que tu lui expliques d’une manière simple que tu vas utiliser son bien pour le sous-louer ?

Comment peut-il accepter ?

Delphine : C’est une des étapes les plus délicates de la sous-location.

Clairement, tous les propriétaires ne seront pas sensibles à la démarche et à l’argumentaire.

On utilise Leboncoin pour les démarcher.

Aujourd’hui, on ne démarche plus de manière proactive.

Mais, quand on le faisait avec mon compagnon qui est le spécialiste de la chasse

On avait mis deux mois à obtenir notre premier « oui ».

Par la suite, on en a eu trois voire quatre autres approbations dans la foulée, mais il nous a fallu attendre 2 mois pour les avoir.

Parfois on n’avait pas de réponses.

Il y a des gens qui nous demandaient si c’était une blague et d’autres qui pensaient que c’était une arnaque.

Je comprends qu’il y ait une certaine méfiance.

Les propriétaires intéressés par l’offre sont attirés par plusieurs choses.

Il y a des propriétaires qui ont loué leur bien en location longue durée et qui se sont retrouvés avec des appartements sales et en mauvais état.

Ces propriétaires-là sont sensibles à l’argument qui dit que, contre-intuitivement, les biens en location courte durée sont mieux entretenus.

Car il y a des professionnels qui viennent toutes les semaines pour le ménage et les petites réparations.

Le propriétaire ne peut pas retrouver son bien avec des joints noirs ou arrachés, une cuvette de toilettes mal fixée ou une chasse d’eau qui fuit.

Ça ne peut pas exister en location courte durée parce que nos voyageurs nous le signalent tout le temps et on fait ce qu’il faut pour que ce soit réglé.

On a une attention au bien qui est supérieure à certains locataires en longue durée.

C’est un premier argument mais encore faut-il que le propriétaire ait déjà été confronté à cette problématique.

Et qu’il ait déjà eu affaire à un locataire pas très scrupuleux et qui rend un bien mal entretenu.

Un peu abîmé par ses animaux, avec des joints de carrelage ou de fenêtres dégradés etc.

Les problèmes liés à la salle de bain sont assez fréquents chez les propriétaires.

En somme, le premier argument qui marche bien c’est le fait qu’on ait une attention particulière à l’entretien du bien.

Thomas : Désolé je te coupe mais c’est marrant que tu dises ça.

Parce que l’argument qui revient souvent contre la location courte durée, c’est le fait que le bien se dégraderait plus vite.

J’ai souvent entendu ça mais je ne l’ai pas personnellement expérimenté.

C’est marrant parce que tu arrives à tourner l’argument d’une autre façon en disant que vous allez au contraire mieux entretenir l’appartement.

De par ton expérience, est-ce que t’as déjà eu la sensation que, malgré le ménage, le bien se dégradait plus ?

Delphine : Oui et non.

Typiquement, il nous est déjà arrivé de nous retrouver avec une cuvette des toilettes cassée.

Il se peut qu’en 18 ou 24 mois, elle va casser deux fois alors qu’elle n’aurait peut-être jamais cassée avec un locataire en longue durée.

Après, là je parle d’une cuvette des toilettes qui coûte 20€.

Les locataires ne vont jamais nous décrocher un ballon d’eau chaude ou je ne sais quoi.

Je n’ai jamais eu de dégradations importantes.

J’ai déjà eu un canapé abîmé mais je pense que le locataire était peu scrupuleux.

D’un autre côté, on s’est aussi rendu qu’il y avait des vrais défauts de conception sur les canapés qu’on avait choisi qui depuis on était pris en charge par le fabricant.

Ces deux facteurs ont joué.

Quand je regarde mes annonces Airbnb, dont les photos ont été prises au moment où on a mis les biens en location, je trouve que les biens sont tout aussi beaux aujourd’hui.

Thomas : Tu ne constates pas de différences ou de grosses dégradations sur un an ou deux. 

Delphine : Non.

On fait faire les vitres de tous nos appartements de manière professionnelle plusieurs fois par an et quand il y a des jardins, on les fait entretenir.

On est obligés d’être scrupuleux.

Si on veut gagner de l’argent, on doit fournir le service qui va avec et maintenir un certain standing.

Il ne faut pas se le cacher mais il y a plusieurs années, quand je louais mon appartement sur Airbnb, les voyageurs comprenaient qu’ils séjournaient dans le logement de quelqu’un.

Aujourd’hui, c’est tellement professionnalisé qu’ils se sentent plus comme à l’hôtel.

Ils ont un niveau d’exigence très élevé.

Par exemple, dans l’un de mes biens, des locataires m’ont signalé que les matelas étaient un peu fatigués.

On a alors appelé le propriétaire et on les a changés parce qu’on doit maintenir une certaine qualité.

Les matelas de chez Ikea ne coûtent pas excessivement cher.

Le propriétaire de cet appartement garde son bien tous les étés, c’est sa résidence secondaire.

Je lui ai donc demandé s’il voulait investir dans de nouveaux matelas ou s’il préférait qu’on s’en charge directement.

En sachant qu’en contrepartie, on repartirait avec si on est amené à ne plus travailler ensemble.

Ce qui me paraît normal.

Dans ce cas-là, on devrait aussi trouver un endroit où les stocker.

Finalement, le propriétaire a bien voulu acheter les matelas qu’il songeait déjà à remplacer de toute façon.

Le problème était réglé en 10 jours.

Avec la plupart des propriétaires, ça se passe très bien.

C’est le genre de choses qui n’arrivent presque pas en location meublée de longue durée.

Notre société se soucie de la qualité de prestation pour le voyageur.

Dès que les propriétaires viennent récupérer leur bien, je suis heureuse et fière de pouvoir leur présenter un appartement bien entretenu.

Alors que plusieurs voyageurs y ont séjourné pendant 10 mois.

Thomas : C’est clair.

Ils devraient mettre des commentaires pour que tu puisses démarcher de nouveaux propriétaires.

Delphine : Ça c’est le premier argument.

Le deuxième argument c’est évidemment la facilité de se débarrasser du locataire.

Tous les propriétaires qui ont déjà eu des emmerdes avec des locataires qui ne payaient pas leurs loyers et qui ne quittaient pas l’appartement y sont sensibles. 

Thomas : Tu touches la corde sensible.

Delphine : C’est un sujet hyper sensible.

Légalement parlant, la procédure pour obtenir une expulsion est sans commune mesure.

Parce que c’est une entreprise qui loue avec un contrat de droit privé.

Je ne suis protégée par rien ni en hiver, ni en été.

De plus, il faut comprendre que ce n’est pas mon logement principal.

Les juges du Tribunal de Commerce n’ont pas de scrupules.

On n’est pas en train de déloger une famille en plein hiver.

Ce genre d’argument peut convaincre les propriétaires mais, encore une fois, c’est d’autant plus pertinent s’ils ont déjà été confrontés à ce genre de situation. 

Le troisième argument qu’on pourrait avancer concerne les propriétaires qui ne mettent pas en location des biens locatifs mais des résidences secondaires.

On est déjà tombé par hasard sur des gens qui tentaient de faire de la semi-location.

Ou qui s’essayaient à la location courte durée mais qui perdaient beaucoup de temps à le faire parce qu’ils n’avaient pas automatisé le système.

Ce sont des gens qui ont cherché à faire de la location courte durée par eux-mêmes mais qui jugent cette activité trop chronophage.

D’autres personnes ont une résidence secondaire mais ils savent qu’ils n’y vont que l’été et qu’ils doivent trouver des locataires chaque année pour 10 mois et nous, on arrive tels des héros.

On a aussi une formule hybride, c’est-à-dire un forfait où les gens ont accès à un certain nombre de jours de location de leur bien pendant l’année.

[Fin de la retranscription]

Avis Homunity : Nouvel eldorado de l’immobilier papier ?

De nouvelles façons d’investir dans l’immobilier voient le jour. Parmi elles, il y a le crowdfunding immobilier. Voici mon avis sur Homunity, la plateforme numéro un du crowdfunding immobilier en France.

Je mentionnais déjà cet investissement dans mon guide pour les revenus passifs téléchargeable gratuitement ici

Pour visiter leur site ou ouvrir un compte c’est par ici

Suite à l’interview de Quentin Romet, le PDG de Homunity que tu peux retrouver dans l’épisode 41 du podcast, j’ai moi même investi sur cette plateforme.

Et je vais tout te raconter de A à Z.

Du principe du crowfunding à mon expérience sur ce nouveau type d’investissement immobilier

Disclaimer : Ce contenu ne fait pas l’objet de conseil en investissement. Je ne suis pas reconnu comme un professionnel par l’état mais juste un particulier qui partage son expérience. Investir comporte des risques dont vous êtes le responsable

Si tu veux écouter la version du podcast c’est par ici

Le crowdfunding immobilier : Késako ?

Tu dois certainement connaître le crowdfunding pour un projet d’entreprise ou encore musical

Où le principe consiste à réunir des fonds de particuliers pour financer un projet.

Et en contrepartie, ces particuliers (investisseurs) reçoivent des cadeaux ou récompenses.

Et bien avec le crowfunding immobilier c’est pareil !

Mais pour financer des constructions immobilières (que l’on appelle aussi de la promotion immobilière)

Le principe est simple.

Un promoteur immobilier a besoin d’argent pour financer un projet immobilier

Il va donc à la banque demander un emprunt.

Mais la banque lui demande un apport.

Comme elle te le demanderait quand tu veux acheter un bien immobilier (en général à minima les frais de notaire)

Et puisque l’on parle d’apport conséquent (plusieurs millions d’euros), le promoteur n’a pas cette trésorerie de dispo.

Ou du moins il ne veut pas l’utiliser pour ça.

Il fait donc appel aux particuliers pour lui financer cet apport.

Grâce à cet apport, le promoteur immobilier arrive avec du « cash » à la banque et peut demander un emprunt plus conséquent (avec l’effet de levier) pour financer son projet global.

Et nous en tant que particuliers, nous l’aidons à financer cet apport.

Le promoteur rémunère très bien (jusqu’à 10%) cet apport car cela représente une partie infime de son financement.

Et cet apport là lui permet d’emprunter à la banque 90% du financement restant mais à un taux bien meilleur (aux alentours de 1% d’intérêt en ce moment)

Une fois que le projet de construction est terminé (donc que les appartements / maisons construites sont vendus), le promoteur reverse le montant investi plus les intérêts à l’investisseur particulier

avis homunity

Et ce sont ces intérêts qui vont constituer le rendement de cet investissement.

Les rendements varient entre 8 et 10% annuels et avant impôts

Et Homunity communiquent un rendement moyen de 9,2% annuel.

Que fait Concrètement Homunity ?

Homunity est l’intermédiaire entre les promoteurs et les investisseurs particuliers.

Car aujourd’hui à part si tu as des contacts privilégiés avec des promoteurs immobiliers tu ne peux pas aller leur demander directement de financer leur projet.

Homunity est donc le tiers de confiances qui :

  • Sélectionne les projets de promotion immobilière avec sérieux
  • Met en relation Investisseur et promoteur pour permettre l’échange
  • T’accompagne sur cet investissement en cas de question

Les frais

Homunity ne prend aucun frais à l’entrée ni à la sortie pour les investisseurs

Et aucun frais de gestion.

C’est donc transparent pour l’investisseur

Si c’est gratuit c’est que le produit c’est toi non?

Autrement dit comment se rémunère t-il ?

Ils prennent un pourcentage sur le montant global de la collecte des particuliers avant de la reverser au promoteur.

Donc pour toi en tant que particulier ça ne représente qu’une infirme proportion de ce que tu as versé.

Et ce pourcentage est pris sur la marge du promoteur.

Donc en gros c’est sans frais pour toi.

Car au moment où Homunity te reverse ton capital et tes intérêts tu retrouve le total de ton capital (plus les intérêts évidemment).

Mon Avis sur les risques d’Homunity?

Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier est un placement à risque dont la liquidité n’est pas garanti.

Voici les risques principaux liés à l’investissement en crowdfunding immobilier

  • La faillite du promoteur : C’est un risque plutôt bien maitrisé par Homunity. Car les promoteurs sont sélectionnés au peigne fin pour limiter au maximum le risque. A la fois de faillite du promoteur mais d’éventuelles difficultés financières
  • La faillite de la plateforme de crowdfunding : Ce serait tout simplement la faillite de Homunity. Mais ils ont des assurances qui permettent de protéger l’investisseur en cas de faillite
  • Le risque que le projet immobilier financé n’aboutisse pas ou rencontre des complications (A noter que si des retards sont constatés dans les travaux, les intérêts seront plus importants pour toi)

Tous ces risques là représentent le taux de défaut de la plateforme.

C’est à dire la probabilité que tu ne retrouves pas ton capital investi ou du moins une partie.

Sachant que même si il y a un problème lié à un des risques ci dessous tu pourra toujours retrouver une partie du capital

A ce jour (en Avril 2022), Homunity a un taux de défaut de 0% ce qui veut dire qu’ils n’ont jamais manqué un seul remboursement à leurs investisseurs particuliers.

Et cela après après avoir financé plus de 380 Millions d’euro de projet immobilier pour plus de 300 projets immobilier.

Je t’invite à aller consulter leurs statistiques à donner le tournis ici

Comment investir concrètement ?

Etape 1 : Créer ton compte

Tu te rends sur le site de Homunity et et tu peux créer un compte (gratuitement).

Car sans compte tu ne pourras pas consulter les projets.

Etape 2 : Sélectionner un projet

Une fois crée tu peux consulter les projets en cours de financement ou à venir.

Tu auras un certain nombre de détail sur :

  • Le projet (Localisation, programme, commercialisation, finances etc…)
  • Le promoteur
  • Les documents liés à l’opération de promotion immobilière

Tu peux aussi échanger avec une personne d’Homunity de vive voix si tu as des doutes ou des questions.

Etape 3 : Faire un versement de 1000€

Une fois que tu as choisi ton opération, tu peux faire un virement sur ton compte Homunity d’au moins 1000€.

Car c’est le ticket d’entrée minimum pour financer un projet chez Homunity.

Et chez tous leurs concurrents

Tu peux également leur passer un coup de fil pour qu’ils répondent à tes questions et que tu puisses investir sereinement .

Tu peux trouver leur numéro dans leur pied de page de leur site

Etape 4 : Suis ton investissement

Une fois que tu as choisi ton projet et investi, tu peux suivre l’intégralité du projet dans ton espace investisseur

Tu pourras suivre notamment l’avancé des grandes phases du projet immobilier (des études préalables à la fin des travaux)

L’accompagnement d’Homunity

avis homunity

Personnellement j’ai réellement apprécié leur accompagnement

Car ce sont eux qui m’ont téléphoné pour savoir si j’avais des questions ou des blocages.

Et ils ont répondu à toutes mes interrogations et mes doutes.

Notamment sur les risques liés à cet investissement

J’ai été rassuré de voir qu’ils maitrisaient vraiment la plupart des risques.

Et j’ai mieux compris pourquoi ils avaient un taux de défaut de 0% après bientôt 10 ans d’existence.

La fiscalité

Les intérêts sont imposés à 30% donc à la flat taxe.

Ils sont prélevés directement par la plateforme et envoyé à l’administration fiscale

C’est donc un gros point positif car cela t’enlève une grosse démarche à réaliser sur cet investissement.

Tu n’as donc rien à faire d’un point de vue fiscal.

Rien à préciser dans ta déclaration annuelle car c’est prélevé directement.

Résumé : Mon Avis sur Homunity

Globalement mon avis est très positif sur la plateforme Homunity,

Le rapport rendement / risque / passivité est un des meilleurs que j’ai pu connaitre jusqu’à présent.

Pour résumer on a un rendement moyen de 9% avec un risque très maîtrisé sur un placement immobilier.

Et surtout sans les contraintes liés à l’immobilier tel que le suivi des travaux, la gestion des locataire etc…

Le seul inconvénient est la liquidité limité.

Dans la mesure où l’argent est bloqué pendant 1 à 3 ans.

Mais c’est un inconvénient relatif car dans tout investissement immobilier, la liquidité n’est pas le point fort.

Pour l’immobilier physique ou les SCPI il faut en général minimum 5 ans pour que ce soit intéressant et rembourser les frais d’entrée.

Donc pour résumer voici les avantages et inconvénients sur mon avis pour Homunity

Avantages

  • Pas besoin d’emprunt bancaire
  • Investissement accessible à tous quelques soit ta situation (pas de CDI, Intérim etc…)
  • Rendement très intéressant (9% avant impôt)
  • Fiscalité simplifiée
  • Aucune contrainte liée à l’immobilier en direct (Pas de travaux à suivre, pas de gestion de locataire etc…)
  • Taux de défaut de 0% pour Homunity
  • Un accompagnement et des équipes à l’écoute et très réactive

Inconvénients

  • Une liquidité limité. L’investissement est bloqué pendant la durée du projet immobilier soit de 12 à 36 mois suivant le projet choisi
  • Forme d’investissement relativement récente (10 ans environ)

Voilà pour mon avis sur Homunity.

Si tu souhaites ouvrir un compte je t’invite à te rendre sur leur site ici et leur préciser que tu viens de ma part 🙂

Investir en SCPI de A à Z Avec Nicolas Decaudain

Investir en SCPI est un incontournable pour toute personne s’intéressant à l’immobilier mais qui n’en veut pas les contraintes.

La recherche et la gestion de locataire, les potentiels impayés, la recherche du bien, les travaux etc…

Suite au succès de l’épisode 23 du podcast avec Ludovic « Investir quand on n’y connait rien », j’ai interviewé l’autre co fondateur du site Avenue des Investisseurs Nicolas Decaudin.

Nicolas a déjà investi en SCPI il y a quelques années à crédit.

Et il réitère l’expérience cette année.

Pour ma part j’ai investi en SCPI pour la première fois en Janvier 2022.

Les planètes étaient donc alignés pour tous les deux pour faire un épisode complet sur le sujet

Et te présenter comment investir en SCPI avec Nicolas

De A à Z.

Au programme de cet épisode :

  • Le principe d’une SCPI expliqué simplement.
  • Pourquoi il faut s’y intéressé
  • Assurance Vie ou en direct pour investir en SCPI
  • La fiscalité des SCPI
  • Comment choisir ses SCPI ? Sur quels critères ?
  • Avantages / Inconvénient par rapport à l’immobilier en direct
  • Quel est le meilleur courtier en assurance vie pour investir en SCPI

Pour écouter la version du podcast tu peux cliquer ci dessous :

Si tu préfères lire voici une retranscription du podcast ci dessous :

Nicolas : Le sigle SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.

Il s’agit d’une société de gestion gérée par des professionnels de l’immobilier.

Il y a des équipes de personnes qui prennent en charge la partie achat et vente de l’immobilier.

Des équipes qui s’occupent de la fiscalité, de l’administratif etc…

Une SCPI achète des parcs immobiliers dans lesquels il peut y avoir des dizaines d’immeubles différents, des commerces et des entrepôts.

Nous, les investisseurs, sommes associés dans ce parc.

Par exemple, si j’investis 10 000€ dans une SCPI, je possède 0,X % de cette dernière.

Ainsi, je possède une part d’un entrepôt à Lille, une part d’un immeuble à Paris et une part d’un immeuble en Allemagne.

En tant qu’investisseurs, nous sommes tous copropriétaires du parc immobilier.

La société de gestion collecte l’argent auprès des investisseurs et va ensuite acheter les immeubles.

Les mettre en location, les gérer, les entretenir et s’occuper du paiement des factures ainsi que de la taxe foncière.

Cela est avantageux pour nous car tout ce que nous avons à faire, c’est recevoir l’argent des loyers que nous reverse la SCPI tous les trimestres.

C’est de l’immobilier pour les fainéants.

Thomas : Il n’y a pas de gestion à faire.

Nicolas : Nous n’avons pas besoin d’acheter d’immeubles nous-mêmes.

Ni de nous occuper des travaux ou de la taxe foncière.

Nous ne faisons qu’encaisser nos gains trimestriellement.

Thomas : J’imagine qu’il y a forcément une contrepartie à tout cela.

Dans l’immobilier physique, on doit gérer les locataires, les problèmes, le paiement des taxes etc.

A l’inverse, le principe de la SCPI est de ne rien gérer puisqu’il suffit d’investir de l’argent et de recevoir les loyers.

Je suppose qu’il y a des frais qui justifient cette passivité.

Nicolas : Lorsqu’on achète un appartement à titre personnel pour le mettre en location ou pour y habiter, on doit payer les frais de notaire qui s’élèvent à environ 7 ou 8% du prix de vente.

Il y a aussi des frais d’achat pour investir en SCPI.

Il faut compter entre 6 et 10% de frais d’entrée.

Cela dépend des SCPI, sachant qu’il y en a environ 200 sur le marché.

Thomas : Est-ce qu’il y aura toujours ces frais d’entrée chaque fois que tu achètes une part ?

Nicolas : Oui, il y a une valeur d’achat et une valeur de retrait.

Par exemple, si j’achète des parts à 220€, elles valent en réalité 200€ ou 205€.

Une fois les frais d’entrée de 8 à 10% déduits.

On achète à un prix qui s’appelle le prix d’achat mais le prix de retrait, c’est-à-dire le prix de revente, est en fait moins élevé.

Thomas : D’accord, ce delta est donc dû aux frais d’entrée.

Nicolas : Oui, c’est cela et si j’investis 205 000€.

Cela me revient à avoir 1000 parts de 205€.

Mes loyers correspondent à mes 1000 parts.

C’est très simple, on a X% de la SCPI donc on a X% pourcent des loyers.

Pour donner un ordre d’idée, le rendement moyen était de 4,18% en 2020 et je parle ici du rendement sur le loyer qu’on touche.

Si j’investis 100 000€, je gagnerai 4180€ de rendement sur les loyers dans l’année.

On ajoute à cela la potentielle plus-value des parts, tout comme pour les appartements locatifs.

Par exemple, il est possible que ma part de 205€ soit passée à 210€ voire 215€ en un an.

C’est évolutif.

Dans l’immobilier locatif, on peut faire des plus-values comme on peut faire des moins-values.

A noter que ces dernières années, il y a majoritairement des plus-values.

En résumé, la rentabilité réelle est supérieure au rendement sur le loyer de 4,18%.

En effet, la rentabilité s’élève à 5 voire 6% si on tient compte des plus-values de ces dernières années.

J’ai même noté une statistique stipulant qu’il y a eu 7,5% de plus-value en moyenne sur les SCPI ces 5 dernières années.

On peut choisir d’investir dans des immeubles de bureau, des commerces, des EHPAD, des établissements de santé, des hôpitaux, des entrepôts etc.

Thomas : D’accord.

J’ai deux questions qui me sont venues à l’esprit.

Tu as dit que, quand t’achètes une part, la valeur de la part d’achat est forcément supérieure à la valeur de retrait à cause des frais d’entrée.

Toutefois, tu vas toucher des loyers entre-temps.

Il s’agit d’une question approximative dont j’ai plus ou moins la réponse mais il serait intéressant d’en parler pour les auditeurs.

Vu que tu vas toucher des loyers entre-temps, à partir de quand ton opération sera-t-elle transparente ?

En général, on dit que cela peut prendre entre 8 et 10 ans.

A partir de quand ne perdras tu plus d’argent ?

Nicolas : Si tu touches 4% ou 5% de loyer, en 2 ans c’est amorti.

Tu seras juste à zéro car il s’agit du seuil de rentabilité.

Thomas : Tu ne perds pas d’argent si tu gardes tes parts pendant 2 ans, seuil à partir duquel tu peux commencer à en gagner.

Nicolas : Oui, c’est cela et c’est comme lorsque tu loues un appartement que tu as acheté à 100 000€ et pour lequel tu as payé 8000€ de frais de notaire.

Tu peux considérer que les deux premières années de loyer ne feront que rembourser les frais de notaire.

Le seuil de rentabilité peut être atteint à partir de 2 ans mais revendre à ce moment-là n’est pas intéressant puisque tu n’as encore rien gagné.

Ainsi, pour que l’investissement soit fructueux, il faut compter au moins 8 voire 10 ans.

Plus tu restes longtemps, plus c’est rentable.

On considère que les 2 ans correspondent au seuil de rentabilité minimum pour ne pas y laisser des plumes et pour ne pas perdre d’argent.

Je disais que le rendement moyen sur le loyer était de 4,18% mais il y a aussi des SCPI qui sont à 4%, 5% voire 6% de rendement.

L’avantage est que ces loyers sont nets de frais de gestion.

Tu ne paies pas de frais d’assurance, ni de taxe foncière, ni de CFE.

Il y a plein de taxes à payer quand tu investis en direct alors qu’ici, elles sont déjà toutes payées par la société de gestion qui reçoit les factures.

C’est déjà pour toi une charge mentale en moins, tu n’as pas à t’occuper de cette paperasse.

Comme je l’ai dit, les loyers sont nets de frais de gestion donc il s’agit de 4,18% net de frais.

Ce n’est pas net de fiscalité mais c’est net de frais.

En revanche, si tu loues ton appartement, tu auras peut-être 4000€ de rendement de loyer pour un prix d’achat à 80 000 ou 100 000€.

De plus, il y a encore des frais à payer dont la CFE, la comptabilité, les assemblées générales, les travaux et l’entretien.

Il faut aussi gérer les imprévus, les loyers impayés etc.

Quand tu souhaites investir en SCPI, il y a des dizaines voire des centaines d’immeubles donc si tu as quelques locataires qui ne paient pas, il n’y aura pas tant de différence que cela.

Ton rendement ne passera que de 4,25% à 4,20% par exemple.

Cela ne t’empêchera pas de partir en vacances et tu ne te préoccuperas pas du remplacement de ton locataire s’il venait à partir.

Thomas : Oui, tu n’as pas la charge mentale qu’on peut avoir sur l’immobilier physique.

Nicolas : Oui, tu es tranquille.

Néanmoins tu reçois quand même un rapport trimestriel qui indique le taux de vacances locatives par rapport au nombre d’immeubles.

Par exemple, le taux de vacances locatives est de 5% donc l’immeuble est loué à 95%.

Ce sont des statistiques donc tu n’as pas les noms des locataires.

Cependant, tu as accès aux adresses et aux photos des immeubles et tu peux aussi savoir si parmi les locataires il y a des grosses entreprises comme Decathlon par exemple.

En somme, tu as les informations générales et tu n’angoisses pas à l’idée d’un loyer impayé puisqu’il y a des centaines de locataires.

Thomas : D’accord.

Je reviens sur la deuxième question que j’avais en tête lors de ta première intervention.

Tu as parlé des plus-values potentielles qui viennent s’ajouter au rendement sur les loyers ainsi que de la revalorisation des parts.

Aujourd’hui, nous sommes au mois de janvier 2022 et je me questionne au vu de la crise du Covid et tout ce qui s’ensuit.

Le fait que les grandes villes sont désertées et qu’il y a plus de télétravail constitue-t-il un risque ?

Nicolas : Je n’ai pas perçu ce risque.

J’ai investi 100 000€ sur trois SCPI à la fin 2019 avec un emprunt d’à peu près le même montant.

Ces trois SCPI m’ont servi des rendements normaux sur les années 2019 à 2021.

Il y en a une qui a légèrement baissé mais je l’ai à peine senti.

Thomas : Qu’est-ce qui a baissé ? La part ou le rendement ?

Nicolas : C’est le rendement qui a baissé.

Le prix des parts des trois SCPI a été revalorisé.

Ces trois dernières années, je n’ai eu que des hausses de 1 ou 2% par an sur mes trois SCPI.

De ce fait, le prix des parts a augmenté et apparemment, d’après l’évaluation d’un expert, il y en a encore sous le pied.

Il y a un écart entre la vraie valeur et la valeur de retrait et lorsqu’il est supérieur à 10%, ils doivent revaloriser.

Actuellement, je sais que j’ai des écarts de revalorisation qui sont à +7 ou +8% sur certaines SCPI par rapport à la valeur de retrait.

Au niveau de la revalorisation, mes parts ont augmenté et mon patrimoine est passé de 100 000€ à 105 000€.

Les rendements sur les loyers n’ont pas baissé, mise à part une SCPI où j’ai reçu un peu moins de loyer mais cela reste minime.

Globalement, j’ai été gagnant ces 3 dernières années car la plus-value a augmenté et les loyers sont à peu près stables.

Je n’ai pas senti les effets de la crise du Covid et j’espère ne pas les sentir plus tard.

Pour le moment, j’observe via les prospectus trimestriels que les immeubles sont toujours bien loués et je constate que le rendement des SCPI est toujours à 4,20%.

D’ailleurs, il paraît que les rendements vont augmenter en 2022.

On attend encore les chiffres du premier trimestre mais il semblerait qu’on passera de 4,18% à 4,30% de rendement moyen pour investir en SCPI.

Thomas : La crise du Covid et le télétravail étaient les éléments qui m’ont dissuadé d’investir en SCPI.

Je pensais que ces facteurs provoqueraient des baisses mais tu es en train de me confirmer que ce n’est pas forcément vrai.

Nicolas : Je ne connais pas toutes les SCPI vu qu’il y en a 200.

Il est possible que certaines SCPI spécialisées dans les bureaux aient connu des baisses mais globalement le marché connaît une petite augmentation du rendement et la rentabilité a augmenté.

Il y a peut-être eu des cas isolés de baisses mais je ne les connais pas.

C’est aussi pour cette raison qu’il faut prendre plusieurs SCPI sur plusieurs marchés.

Thomas : Le point que tu soulèves concerne justement une de mes questions.

On parlera plus tard de l’intérêt de payer au comptant ou à crédit mais quelle que soit la façon dont on procède, tu conseilles de ne pas s’appuyer uniquement sur une seule SCPI.

Par exemple, si on a 10 000€ à investir, il vaut mieux en prendre deux ou trois.

Nicolas : Oui, il faut toujours diversifier.

Quand on investit en action, on diversifie sur plein d’actions ou sur un tracker World qui réplique 1600 grosses actions donc avec un seul ordre on est diversifié .

Dans l’immobilier physique, si on n’a que 100 000€ à investir, on achètera juste un appartement ce qui est très risqué selon moi.

Le fait de n’acheter qu’un appartement est risqué car tu te reposes totalement sur le bon vouloir d’un seul locataire.

J’ai déjà été propriétaire immobilier d’un appartement et je n’étais pas très serein.

Je craignais toujours que le locataire quitte l’appartement ou qu’il le dégrade.

Cela peut vite tourner au cauchemar.

En revanche, se diversifier au niveau des SCPI est une chose simple si tu investis 5000€ par SCPI par exemple.

Tu pourras ainsi investir dans trois SCPI rien qu’avec 15 000€ alors qu’avec cette même somme tu ne peux rien faire dans l’immobilier physique.

En investissant dans trois SCPI, tu es serein et il y a trois sociétés de gestion différentes qui s’en occupent.

Il faut aussi diversifier les sociétés de gestion, il y en a à peu près 40 pour 200 SCPI.

Tu dois aussi diversifier également les parcs.

Par exemple, tu peux avoir des SCPI

  • Diversifiées en France sur les commerces et les bureaux
  • Spécialisées dans le résidentiel avec des appartements d’habitation en France, aux Pays-Bas et en Allemagne,
  • Spécialisées dans la santé, l’éducation et les entrepôts.

Ainsi, tu auras trois pu investir en SCPI mais avec trois sociétés de gestion et donc trois marchés différents.

De plus, tu es même diversifié géographiquement dans différentes régions de l’Europe.

Thomas : Tu es à la fois diversifié géographiquement et d’un point de vue sectoriel.

Nicolas : Oui, c’est cela.

C’est déjà le cas avec une seule SCPI donc a fortiori avec trois c’est encore mieux.

C’est génial, pour moi c’est le tracker de l’immobilier.

Thomas : Oui, l’adage de la diversification s’applique tout autant aux SCPI.

Même si on prend une SCPI qui opère dans plusieurs secteurs, il faut aussi prendre plusieurs SCPI malgré tout.

Nicolas : Je préfère faire comme cela.

J’ai investi dans une SCPI Immorente qui pèse 3 milliard d’euros et cela représente une centaine d’immeubles, ce qui est énorme.

C’est un mastodonte.

D’ailleurs, les SCPI ne datent pas d’hier bien qu’on en parle beaucoup seulement depuis deux ou trois ans.

En effet, il y en a depuis les années 70 donc cela fait 50 ans qu’elles existent.

D’une part, les initiés connaissent les SCPI depuis des décennies, et d’autre part le grand public commence à en entendre parler bien des années plus tard.

Immorente est un parc immobilier énorme car il existe depuis très longtemps.

J’ai investi dans Immorente car je me suis dit que cette SCPI allait être mon fond de portefeuille.

En effet, elle a survécu à plusieurs crises notamment le crack de 1990.

Beaucoup de personnes l’ignorent mais, à Paris, les prix immobiliers des appartements de particuliers avaient baissé de 40% entre 1990 et 1998.

Même la région PACA avait connu une baisse similaire.

Pendant ce temps-là, Immorente avait augmenté le prix de sa part et les loyers étaient stables.

Je me suis dit qu’il fallait que j’investisse dans cette SCPI car elle a très bien su résister aux crises.

Malgré tout, je n’y ai pas investi tout mon argent car il se peut qu’un jour son équipe de gestion change.

De ce fait, j’ai investi dans deux autres SCPI donc dans deux autres sociétés de gestion.

Je préfère me diversifier sur d’autres gestionnaires et d’autres marchés notamment parce que Immorente se concentre beaucoup sur la France il me semble.

J’ai donc choisi des SCPI qui se diversifient à l’étranger.

C’est tellement simple de diversifier avec les SCPI qu’il vaut mieux en prendre trois ou quatre pour être tranquille.

A l’inverse, acheter trois ou quatre appartements demande plus de motivation.

Il faut faire la chasse aux appartements et cela prend un temps fou.

Contrairement aux SCPI, il faut au moins 20h pour trouver un bon appartement.

Thomas : Et encore, il y a aussi les visites et les travaux à faire, on doit s’occuper du notaire, de la banque etc. C’est plus chronophage.

Nicolas : Je crois que tu multiplies le temps de travail par quatre.

Thomas : Oui, au moins.

Pour écouter la suite du podcast c’est par ici.

Revenus passifs 2022 : 7 idées pour gagner de l’argent en dormant

Ce guide va te présenter simplement comment tu peux générer tes premiers revenus passifs en 2022.

Simplement, en pratique depuis chez toi et sans blabla.

Tu pourras même tester les idées gratuitement car sur certaines idées je te propose des codes parrainages pour tester l’idée soit gratuitement soit avec des bonus.

Pour pouvoir profiter de ces premiers revenus passifs tu dois

  • Avoir de l’épargne à placer (pas forcément beaucoup pour démarrer)
  • Etre prêt à passer l’action
  • Bien lire jusqu’au bout ce guide
  • Savoir que les rendements annoncés sont avant impôt

Petit Disclaimer : Je ne suis pas un conseiller en investissement. Je suis un particulier qui partage son expérience. Investir comporte des risques dont vous êtes le responsable.

Avant de te présenter les 7 types de revenus passifs 2022, si tu veux savoir quel montant tu veux recevoir en complément de revenu voici le calcul à faire.

Si tu connais le montant de ton épargne à placer et le rendement souhaité

  • Tu as 10k€ à placer avec un rendement de 5% annuel => Tu auras 500€/an soit 42€/mois
  • Tu as 20k€ à placer avec un rendement de 8% annuel => tu auras 1600€/an soit 133€ /mois

Si tu connais le revenus passif que tu souhaites et que tu veux savoir quel rendement visé

Par exemple, tu veux recevoir 100€ / mois de revenus passif avec 10k€ d’épargne

Pour savoir le rendement annuel dont tu as besoin le calcul est => (1200/10 000) *100 = 12%

Donc si tu veux 100€ de plus par mois avec tes 10k€ il faut que tu vises un rendement annuel de 12%

Plus tu augmentes le capital et/ou le rendement plus tu recevras de revenus complémentaires.

L’idée n’est pas de mettre « All In » sur un placement à 15% car tu risques fortement de tout perdre.

D’une façon générale, plus le rendement est élevé, plus le risque est élevé et plus il faudra se méfier.

L’idée est d’arriver à diversifier tes placements pour avoir un couple rendement / risque acceptable.

Mais il faut que tu saches que tous les placements décrits ci dessous comportent un risque de perte en capital.

Et en même le jour où on t’annonce des revenus passifs à 5 ou 10% complètement garanti (et donc sans risque), il faut réellement que tu partes en courant.

Dans tous les cas pour chaque placement décrit je te mettrais les indicateurs pour évaluer :

  • Le risque
  • Quel rendement espéré
  • Le niveau de confiance de l’investissement
  • La somme minimum d’investissement
  • Le code Parrainage / Lien avec le montant offert pour que tu testes gratuitement ou avec un bonus

Pour chaque plateforme, je te proposerai un lien ou un code parrainage où tu auras toujours un montant offert.

Le montant des offres est susceptible d’évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des offres du moment par plateforme.

Les montants indiqués sont ceux connus à la date de la rédaction de ce guide soit fin Décembre 2021

Tu n’es pas obligé de le suivre mais cela te permet de tester la plateforme gratuitement avec une offre de bienvenue à chaque fois.

Pour être tout à fait transparent avec toi, je toucherai en général la même somme que toi si tu passes par ce lien.

Ça peut être ta contribution pour me remercier de toutes les infos que je te donne dans ce guide ou si tu es un fidèle auditeur du podcast ou de ma newletter du lundi matin

Les dividendes en bourse : Les revenus passifs 2022 « classique« 

Une entreprise côté en bourse a pour objectif de faire du profit, donc du bénéfice.

Ce bénéfice peut être utilisée de 2 façons :

  • En le réinvestissant dans l’entreprise pour la faire croître ou développer de nouveaux projets
  • En redistribuant une partie aux actionnaires sous forme de dividende.

Donc toi en tant qu’investisseur si tu possèdes des actions d’une entreprise tu peux recevoir un complément de revenus totalement passifs avec les dividendes.

Pour cela, il faut choisir les bonnes actions à dividendes mais c’est là un tout autre guide qu’il faudrait écrire.

Si je dois te résumer quelques bonnes pratiques :

Voici les choses à éviter :

  • Ne choisis pas les plus gros rendements de dividendes (en général >7%) . Car c’est le meilleur moyen pour que l’entreprise coupe le dividende au plus vite
  • Évite d’acheter les actions la veille du détachement du dividende en pensant toucher le dividende et revendre l’action le lendemain. Car la valeur de l’action perd le montant exact du versement du dividende donc ce sera une opération nulle.

Et les idées à approfondir :

  • Regarde plutôt les « aristocrates du dividende ». Ce terme signifie que ces entreprises (Américaines) ont augmenté leur dividende sans interruption depuis 25 ans. Ce qui prouve leur stabilité et leur solidité dans le temps malgré les crises (Exemple : Coca Cola, Mac Do etc.)
  • Regarde plutôt des actions américaines pour cette stratégie et donc utilise plutôt un compte titre ordinaire

Pour investir en bourse tu as 3 façons de le faire.

  • PEA
  • Compte Titre Ordinaire (CTO)
  • Assurance Vie.

Je te détail les avantages et inconvénients de chacune de ces enveloppes fiscales dans cet article

Mais si tu veux des revenus passifs tout de suite, le mieux reste le CTO.

Malgré l’inconvénient de la fiscalité par rapport à l’assurance Vie et le PEA.

Car sur le CTO tu peux investir directement dans les boites américaines avec peu de frais et toucher tes dividendes en direct.

Et les actions américaines sont les plus adaptés pour les actions dividendes (versement plus régulier, moins de coupure de dividende , etc…)

Le prêt aux entreprises

Aussi Appelé « Obligation Corporate » Ou « Obligation d’entreprise », ce n’est rien de plus qu’un prêt à une entreprise.

Concrètement, une entreprise a besoin d’argent pour investir ou acheter du matériel.

Elle fait appel à des particuliers pour avoir un prêt et elle vous le rembourse avec des intérêts.

Et ce sont ces intérêts qui représentent tes revenus passifs en 2022.

Ce qui est intéressant c’est que l’on peut choisir l’entreprise que l’on peut soutenir donc son secteur d’activité.

Mais aussi on peut voir l’historique de la société et de sa capacité à rembourser les prêts.

Il existe de nombreuses plateforme pour les prêts aux entreprises avec des rendements plus ou moins importants.

Mais la plateforme que je te présente ici et que j’utilise est spécialisé dans les projets éco responsables.

Donc cela peut te correspondre si tu as une fibre « écolo » et que tu souhaites y contribuer avec ton épargne.

La contrepartie est que les rendements sont un peu moins intéressants que sur des entreprises « classiques » présentées comme October par exemple.

La plateforme que j’utilise est Miimosa.

Ce n’est pas la seule qui propose ce genre d’investissement.

Mais c’est une des seules qui est vraiment spécialisé dans les projets durables.

  • Minimum d’investissement : 20€
  • Risque : Plutôt faible
  • Rendement Espéré : 3/4%
  • Niveau de Confiance : Bon
  • Pour commencer avec un bonus => Code Parrain Miimosa : WM4FX79LX : 25€ offert pour 100€ investi

Le stacking de stablecoin : Les revenus passifs 2022 crypto

Pour les cryptos, on parle toujours de Bitcoin ou de l’etherum.

Mais il existe des cryptos qui sont adossés au dollar.

Comme le tether (USDT) ou encore le USDC.

On appelle cela des stablecoins car elles sont stables par rapport au dollar.

Elles vaudront toujours 1$ quelques soit la tendance du marché des cryptomonnaies.

L’avantage d’en avoir est qu’on peut les placer comme sur un livret A (on appelle ça « stacker ») et obtenir des rendements intéressants. Jusqu’à 10% dès fois.

Plus tu les « bloques » sur une longue période, plus le rendement sera élevé.

En revanche, si tu les places de manière « flexible », le rendement sera moindre.

Le problème qu’il y a dans cette stratégie est le manque de régulation en France et dans le monde concernant les cryptomonnaies.

A ce jour les cryptos ne sont pas officiellement régulés et la fiscalité est encore imprécise et changeante.

Si tu essaies, démarre avec prudence et fais uniquement des transaction entre crypto.

Par exemple entre Bitcoin et Stablecoin.

Car si tu changes avec des euros , tu devras déclarer aux impôts ta plus value.

Et à ce jour l’imposition est la flat taxe soit 30% sur les gains en plus value.

Mais la loi est très récente et très changeante.

Donc pour le moment, personnellement je fais des échanges entre cryptomonnaie et stablecoin afin de ne pas avoir à déclarer de plus value tant que les règles ne sont pas plus précises et plus figés.

Personnellement je fais du « stacking » de stablecoin depuis plus de 2 ans et je n’ai jamais eu le moindre problème sur les plateformes ou sur les rendements annoncés.

Mais je préfère rester vigilent vu que le monde des cryptos est encore assez nouveau.

Les plateformes que j’utilise sont Binance et Crypto.com

  • Minimum d’investissement : Sur crypto.com en USDC c’est 250$. Sur binance vous pouvez le faire dès 0.1$
  • Risque : Moyen car on est dans l’univers crypto
  • Rendement annuel Espéré : 5% en épargne flexible / 10% si bloqué 3 mois.
  • Niveau de Confiance : Bon
  • Pour commencer avec un bonus => Crypto.com (25$ offert) / Binance (Jusqu’à 10% de commissions sur les ordres passés)

L’Immobilier classique depuis chez toi

On sort des cryptos pour parler d’immobilier

Mais comme je le précise en intro, ce n’est pas de l’immobilier en direct.

Ici l’objectif est de générer un revenu passif depuis chez toi en un minimum de temps investi.

Cela se fait avec la plateforme Bricks .

Elle permet de participer au financement d’un achat immobilier en tant que particulier.

La société achète des immeubles.

Pour cela elle a besoin de financement.

50% en prêt bancaire et 50% en financement participatif.

Et c’est là que tu interviens.

Tu peux investir ton argent et recevoir des loyers (minorés de frais de gestion).

Mais également revendre tes parts en encaissant une plus-value.

Donc au final l’avantage de l’immobilier sans les inconvénients (sans gestion et sans passer à la banque)

Les « parts » achetés s’appelle des « Bricks ».

La brick vaut en général 10€. Ce qui te permet d’investir dans l’immobilier à partir de 10€.

Ce qui est vraiment l’idéal si ta situation n’est pas adéquate pour faire un emprunt (en CDD, intérim ou que tu lances ta boîte)

De plus, il y a peu (Décembre 2021), l’équipe a mis en place une « marketplace » qui permet de revendre ses bricks quand tu le souhaites.

Ce qui permet d’encaisser ta plus value sur ta « part » de l’immeuble.

Et cela rend ton placement « liquide » contrairement à l’immobilier classique.

Ce placement est vraiment « disruptif » dans le secteur de l’immobilier car il permet d’avoir tous les avantages de l’immobilier (effet de levier, loyers tous les mois, plus value) sans les inconvénients (gérer les locataires, passer par le notaire, les banques etc…)

Le seul « problème » est que la plateforme est victime de son succès et qu’il y a plus de demande que d’offre.

Donc les biens mis en vente sur le plateforme s’arrachent en quelques minutes seulement.

Mais tu peux d’ores et déjà investir pour recevoir tes loyers de manières passives sans avoir à gérer de locataire.

Si tu veux en savoir plus le mieux est que tu lises leur FAQ qui est très bien faite.

  • Minimum d’investissement : Une brick (A partir de 10€)
  • Risque : Moyen (Le concept parait peu risqué mais au vu de la jeunesse du projet il faut rester vigilent)
  • Rendement Espéré : Jusqu’à 10-12% (Plus Value + Loyers)
  • Niveau de Confiance : Bon mais à confirmer avec le temps
  • Pour commencer avec un bonus => lien Bricks ou code THOCRE14 => 1% de bonus durant les 3 premiers mois.

Voilà pour les 4 premières façons de générer tes premiers revenus passifs en 2022.

Si tu veux découvrir les 3 dernières méthodes pour revenus passifs et recevoir le le guide complet, tu peux renseigner le formulaire ci dessous. Tu recevras le guide complet dans toi boîte mail.

Pour tous les investissement cités, je vous conseille de commencer gratuitement avec les offres quand l’offre de bienvenue le permet.

Si le bonus demandent une participation minimum, commence toujours avec le minimum pour « tester » l’idée.

Après la réception des premiers revenus passifs 2022 et quand tu sens vraiment la confiance dans la plateforme tu peux augmenter les sommes.

C’est personnellement ce que je fais et je n’ai jamais eu de mauvaises surprises.

Mis à part avec une plateforme mais que je ne citerais pas ici car justement elle n’était pas fiable !

Si tu veux aller plus loin et être accompagné de manière personnalisée je propose aussi :

  • Du Coaching budgétaire pour remettre de l’ordre dans tes finances et apprendre à épargner pour tes projets
  • Du Coaching boursier pour t’accompagner sur ta stratégie à mettre en place si tu démarres en bourse.

Si tu veux faire un point sur tes finances. Que ce soit sur la partie gestion de budget ou investissement je te propose un RDV de 15 minutes gratuit.

Budget et achat immobilier : Comment se préparer au mieux ?


Vous allez découvrir dans cet article tous les conseils en matière de budget et d’achat immobilier.

Cet article a été rédigé par Ambre du site Acheter Neuf Toulouse

Avant tout investissement immobilier, il est important de mettre ses comptes bancaires à jour afin de présenter un dossier solide à l’organisme prêteur. Par exemple :

  • Solder certains prêts à la consommation
  • Prévoir les dépenses liées à l’investissement.
  • Optimiser son budget avant l’investissement

Les bonnes pratiques en matière de budget pour un achat immobilier


Un investissement immobilier conduit souvent à emprunter une grosse somme d’argent, qui va
dépendre, entre autres, de votre budget et que vous vous engagez à rembourser sur de nombreuses années.

Vous allez sûrement réaliser une simulation pour votre crédit immobilier auprès de votre
banque ou en passant par des comparateurs en ligne.

Avant de vous engager dans un tel emprunt, il est important de faire le point sur vos comptes et de solidifier au mieux votre profil d’emprunteur.

D’où l’importance de bien gérer un budget pour tout achat immobilier


Solder vos crédits à la consommation


L’achat d’un canapé, d’une machine à laver ou encore d’un nouveau téléviseur donne souvent lieu à un prêt à la consommation qui sera remboursé en quelques moins ou années (généralement moins de 2 ans).

Bien qu’utiles pour votre confort, ces dépenses pèsent sur vos comptes bancaires et font
augmenter votre taux d’endettement.

Avant de faire une demande de crédit pour un investissement immobilier, il est préférable de solder les crédits de courte durée que vous êtes en capacité de rembourser.

Pour cela, vous pouvez piocher dans votre épargne, sans que cela nuise à l’apport bancaire que vous vous êtes constitué.

Vous avez également la possibilité de vendre certains appareils ou objets que vous n’utilisez pas et utiliser la somme pour solder le crédit.

Tous ces efforts seront payants pour votre budget immobilier et votre emprunt.

Nettoyer ses comptes 


Le nettoyage des comptes consiste à présenter une tenue de compte irréprochable à votre banquier.

Et cela doit être visible sur les 3 derniers relevés de compte voire les 6 derniers mois.

Cela passe par différentes astuces :

  • Ne pas être à découvert durant les 3 à 6 mois qui précèdent la demande de crédit ;
  • Ne pas montrer d’addiction à des jeux de paris en ligne (jeux de hasard, paris sportifs, etc.) ;
  • Savoir gérer votre argent et ne pas dépenser plus que vous gagnez 
  • Avoir un comportement bancaire exemplaire, sans découvert
  • Montrer une épargne mensuelle fixe la plus importante possible


Lors de l’étude de votre dossier d’emprunt, la banque va s’attarder sur la tenue de vos comptes.

Des entrées d’argent régulières, des dépenses modérées et l’absence d’incidents bancaires sont les clés pour que votre banquier vous fasse confiance.

Préparer un plan de trésorerie

Pour définir votre budget d’achat immobilier, vous devez faire le point entre les dépenses personnelles et celles liées à l’investissement.

C’est ce qu’on appelle un plan de trésorerie.

Le plan de trésorerie va vous permettre d’une part de lister toutes vos dépenses personnelles
courantes.

Comme le remboursement du prêt de votre logement, les factures diverses, vos loisirs,
etc.

D’un autre côté, vous allez lister toutes les dépenses liées à votre investissement immobilier sur
une année, c’est-à-dire les travaux courants, la taxe foncière, les mensualités du prêt, etc.


En contrepartie, votre investissement locatif vous rapportera une somme annuelle représentée par
tous les loyers encaissés au cours de l’année (dans le cas où vous investissez pour louer).

Cette rentrée d’argent devra aussi être prévue, pour montrer que vous pensez à tout !


Il peut aussi être intéressant de programmer des virements mensuels sur la durée, afin de
montrer à votre banquier votre capacité à épargner et rassurer alors cet organisme prêteur.

Créer un dossier de financement proche d’un Business Plan

budget et achat immobilier


Pour prouver à votre banque que vous savez épargner et lui donner encore plus confiance en votre projet, créez un dossier de financement pour votre investissement immobilier.

Ce document peut être similaire à un Business Plan et inclure alors des données précises, chiffrées et estimées dans le temps, sur 1 an voire 3 ans.

En montrant ce document mettant en avant votre situation au jour J et vos prévisions pour les mois et années à venir, la banque pourra juger votre compétence de gestionnaire et être rassurée quant à votre sérieux et votre investissement personnel (motivation, ambition) et non plus seulement monétaire.


Investissement immobilier : les dépenses à prévoir 


Le budget pour votre achat immobilier à prévoir est bien plus large qu’on ne pourrait le penser.


En effet, lorsque vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier, vous devez prendre en compte
certaines dépenses inévitables.

Droits de mutation et frais de notaire


Les droits de mutation à titre onéreux (qui s’opposent aux droits de mutation à titre gratuit
rencontrés lors d’une donation, par exemple) représentent des frais supplémentaires calculés sur le prix de vente du bien en question.

On les appelle aussi « droits d’enregistrement » ou « taxe de publicité foncière ».


Il s’agit de droits et de taxes encaissés par le notaire au nom de l’État et des collectivités.

Les droits de mutation comprennent une taxe pour l’État, une pour la commune et une troisième pour le département.

Cela représente un taux global fixé à 5,80 % du prix de vente.

Les droits de mutation sont compris dans les frais de notaire qui incluent eux-mêmes les honoraires de l’étude notariale qui réalise l’acte authentique.

Il s’agit là de la rémunération du notaire.


Lors de l’achat d’un bien neuf, des frais de notaires réduits s’appliquent

Ils passent ainsi d’environ 8 % du prix du bien (droits de mutation et honoraires du notaire compris) à 2 ou 3 %.

Cette réduction s’explique par une taxe de publicité foncière ramenée à 0,715 % sur le prix hors taxes, au lieu des 5,8%

Cela démontre le poids des taxes du droit de mutation sur les frais de notaires lorsque vous
achetez un bien.

Il est primordial de les prendre en compte dans votre budget immobilier.


Le financement du prêt immobilier

Le financement de l’emprunt immobilier comprend :

  • Le remboursement du crédit ;
  • Le remboursement des intérêts ;
  • L’assurance pour l’emprunt.

Lorsque vous déterminez le budget de votre prêt immobilier, vous devez prendre en compte ces

différents éléments. Dans le cas d’un investissement locatif, les loyers encaissés serviront à payer en partie ou en totalité ces dépenses.

budget et achat immobilier

Les frais annexes

Un investissement locatif peut cacher des frais annexes qui ne sont pas toujours prévus.

Lorsque vous déterminez votre budget immobilier, il faut donc penser à différents points, comme :

  • La taxe foncière ;
  • Les frais de gestion locative (si vous passez par une agence)
  • Le coût d’une garantie contre les loyers impayés (GLI) ;
  • Les dépenses liées à des travaux d’entretien courant pour le bien ;
  • Les charges de copropriété, si vous achetez un bien situé dans un immeuble collectif (salaire du concierge, frais d’entretien des jardins, facture énergétique des espaces communs, etc.) ;
  • Les travaux coûteux (dans un immeuble en copropriété) que peut être un ravalement de façade, le changement de la chaudière collective, etc.
  • Si vous êtes en LMNP , La CFE + les frais de comptabilité
  • L’assurance PNO (propriétaire non occupant)

La fiscalité

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, plusieurs régimes sont possibles et à évaluer en amont.

Suivant le régime choisi (LMNP, SCI ou Micro Foncier), l’imposition varie.

Ces impôts qui diffèrent influent alors sur la rentabilité nette de l’investissement immobilier ainsi que sur les frais et charges qui ne sont pas comptabilisés de la même façon.

Par exemple, en optant pour un régime fiscal adapté tel que LMNP ou SCI à l’IS, vous incluez les frais de comptabilité en frais annexes.

La SCI peut aussi inclure d’autres charges déductibles des impôts telles que l’entretien d’un bien loué ou des avantages fiscaux liés à des amortissements.

Les conseils d’un expert comptable ou d’un expert en investissement immobilier peuvent être précieux pour choisir le régime le mieux adapté à votre profil d’investisseur.

Comment optimiser son budget pour investir ?

Pour optimiser votre budget et votre achat immobilier lors d’un investissement, il est important d’être prévoyant et de réaliser un achat qui se révèlera rentable.

Investir dans un bien rentable

Ce n’est un secret pour personne, un bon investissement locatif passe par un bien rentable.

Pour que le bien soit considéré comme rentable, il est nécessaire qu’il présente une bonne
rentabilité locative.

Cela signifie que le bien doit être au prix du marché et dans l’idéal en dessous.

Il suffit de le comparer avec d’autres logements aux mêmes prestations dans le même quartier par exemple avec le site meilleur agents

L’idée est que les loyers encaissés puissent permettre de couvrir l’intégralité des charges et dans l’idéal avoir un solde positif après paiement des charges (appelé aussi Cashflow)


Les biens les plus rentables sont ceux qui sont les plus recherchés par les locataires. Il peut s’agir d’un logement pour étudiant près d’un campus universitaire.

Ou encore d’une maison avec jardin et plusieurs chambres située près d’une école (l’idéal pour une famille).

Ainsi, on évitera le studio à la campagne ou la villa avec 5 chambres près d’un pôle étudiant ( à moins que l’on souhaite faire de la colocation pour étudiant)

Ces exemples ne signifient pas qu’ils ne se loueront pas, cela veut simplement dire qu’ils seront moins recherchés.


Utiliser le tableau de gestion de budget


Le tableau de gestion de budget permet de lister les dépenses fixes et de prévoir certaines des
dépenses variables les plus courantes.

Il est idéal pour déterminer ce qui sera dépensé dans le mois et ce qui pourra être économisé.
Ce tableau de gestion de budget immobilier peut parfaitement être utilisé pour prévoir les dépenses liées à votre investissement locatif.

Vous pouvez ainsi faire apparaître les encaissements des loyers, le coût de l’emprunt, les dépenses prévues pour les travaux, et bien plus.


Épargner : la clé pour surmonter les imprévus

L’épargne n’est pas seulement réservée à votre budget personnel.

Il est également possible d’épargner pour votre investissement immobilier.Grâce à une épargne régulière, vous vous constituez un pécule qui servira à surmonter les imprévus, comme :

  • Un changement de chaudière dans l’appartement loué ;
  • La réfection des peintures entre deux locataires ;
  • Des travaux d’isolation thermique ou phonique ;
  • Le changement des ouvertures vitrées, etc.
  • Des travaux votés dans la copropriété


Comme vu précédemment, l’idéal est d’avoir un investissement à cashlow positif.

Ce cashflow, comparable à de la trésorerie vous permettra de pouvoir dégager des fonds en cas de besoin imprévu en financement lié à la gestion locative.

Ce cashflow positif permet d’éviter de faire un effort d’épargne sur votre salaire.

Enfin, il peut aussi servir à couvrir les mensualités de votre prêt en cas de vacance locative.

Prévoir un budget pour votre achat immobilier est donc le meilleur moyen pour se préparer à un
investissement.

Les solutions proposées dans cet article vous permettront de présenter un dossier
solide à votre banquier et d’investir sereinement.

Investissement immobilier : 4 manières de gagner de l’argent simplement

Une des méthodes les plus courantes pour investir son épargne est l’investissement immobilier

Que ce soit pour sa résidence principale ou pour de l’investissement locatif on perd rarement de l’argent si on investit sur du long terme (Minimum 5 à 10 ans)

Je vais décrire dans cet article comment l’immobilier locatif peut vous enrichir de 4 manières différentes

En fin d’article je vous explique même une 5ème façon bonus sur laquelle l’investissement immobilier peut vous enrichir.

Pour écouter la version du podcast cliquez ci dessous

#1 : L’amortissement du crédit

investissement immobilier

C’est la façon la plus connue et la plus logique.

Pour parler simplement.

Vous remboursez un crédit à votre banque tous les mois avec des intérêts.

Si le loyer mensuel couvre bien le crédit, vous ne dépensez rien tous les mois.

Mais ce que vous remboursez à la banque, c’est du capital que vous récupérerez le jour de la vente de l’appartement.

Prenons un exemple chiffré.

Vous achetez un bien à 100k€ financé entièrement par le crédit immobilier.

Votre crédit mensuel est de 500€/mois.

Si votre loyer est de 500€/mois.

Votre locataire vous paye le crédit.

Donc vous ne gagnez pas d’argent sur le moment mais le jour de la revente, tout ce que votre locataire vous aura payé sera à vous.

Imaginons que vous revendez votre bien dans 10 ans au même pris soit 100k€ votre locataire vous aura remboursé 500*12*10 = 60k€.

Vous gagnez donc 60k€ grâce à l’amortissement immobilier.

Evidemment les chiffres de l’exemple sont assez loin de la réalité car je ne prend pas en compte les charges, la taxe foncière, les travaux, la vacance locative , les imprévus etc…

Mais c’est pour expliquer l’idée et le concept avec des chiffres ronds 🙂

#2 La plus Value immobilière

C’est la différence de prix entre la revente de votre bien et le prix auquel vous l’avez acheté.

On parle de Plus Value quand on revend à un prix plus élevé que le prix d’acquisition.

Et de moins value dans le cas contraire.

La potentielle plus value sur un appartement n’est pas systématique.

Elle dépend de beaucoup de facteur, tel que l’emplacement du bien, l’état du bien, le dynamisme de la ville etc…

Pour reprendre notre exemple chiffré:

Prix d’achat du bien : 100k€

Prix de vente du bien : 120k€

Plus value : 20k€

En plus de l’amortissement immobilier vous enrichissez une 2ème fois grâce à la plus value effectué par la vente.

A savoir que vous êtes imposé sur le montant de la plus value dans le cadre d’un investissement locatif.

Le taux d’imposition sur la plus value est dégressif avec le temps.

Pour maximiser vos chances de plus value

  • Choisissez un bon emplacement ou un quartier qui va accueillir de nouvelles infrastructures prochainement
  • Faites des travaux pour améliorer votre bien
  • Gardez le suffisamment longtemps pour faire jouer l’augmentation des prix naturels de l’immobilier (cf point n°4)

#3 Le Cash Flow positif avec un investissement immobilier

investissement immobilier

Si le loyer payé par votre locataire couvre plus que votre crédit + les charges, vous aurez un « surplus » d’argent tous les mois.

Cet argent ne servira pas à rembourser la banque mais ira directement dans votre poche tout de suite et pas seulement lors de la revente.

C’est ce que l’on appelle le Cashflow positif.

Pour reprendre un exemple chiffré :

Imaginez avoir un crédit de 500€ / mois et que la somme de toutes vos charges (taxe foncière, charge copro, assurance PNo , etc…) s’élève à 150€ / mois.

Vos charges globales sont de 650€/mois.

Et si votre loyer est de 750€ / mois vous dégagez 100€ de cashflow positif par mois.

Ces 100€ seront un complément de revenu dès maintenant et non dans 10 ans le jour de la revente.

Je ne vous cache pas qu’il est très difficile à dégager surtout si vous cherchez dans un secteur demandé, tendu ou dans un bon quartier.

Le cashflow positif est souvent plus facile à trouver dans des petites villes et donc avec un risque de vacance locatif plus important

Ou encore dans des quartiers dégradés ou mal fréquentés ce qui présente aussi un risque de turnover plus important ou des locataires moins délicat.

C’est donc un risque important à prendre en compte.

D’où l’importance de faire de bonnes affaires.

D’acheter bas ou de faire des travaux pour augmenter le loyer

Et ainsi payer un crédit faible et avoir un revenu locatif important permettant d’avoir du cashflow positif.

#4 L’inflation

C’est ce qui provoque annuellement la hausse naturelle des prix.

L’inflation, vous la voyez sur vos vos factures et vos charges.

Mais ça marche également pour les appartements achetés lors de vos investissements immobiliers.

Et ce qui est intéressant c’est que la mensualité de votre crédit elle n’évolue pas avec l’inflation.

Vos loyers augmentent également avec l’inflation avec l‘indice IRL (Indice de révision des loyers).

C’est une autre manière de s’enrichir avec l’investissement immobilier mais de manière plus naturel sur le long terme.

#5 Bonus : L’enrichissement personnel grâce à l’investissement immobilier

En investissant dans l’immobilier vous allez apprendre beaucoup de chose sur les crédits, les banques, les assurances, les travaux , le relationnel avec les locataires et j’en passe…

Il n’y pas que des bonnes choses mais tout est enrichissant.

Vous rencontrerez des gens qui sont dans le même état d’esprit que vous et c’est cool :-).

Et surtout en commençant à investir vous apprendrez tellement de chose que allez certainement vous ouvrir à d’autres types d’investissement.

Et pourquoi pas vous constituer un bon complément de revenu voire une retraite anticipée 🙂

Si vous souhaitez échange de vive voix avec moi sur tout ces sujets, le premier RDV de 15 minutes est gratuit.

Pour écouter le podcast c’est par ici

Avenue des investisseurs : Entretien avec le Co Créateur Ludovic

Ludovic est le co créateur du site internet Avenue des investisseurs avec son ami Nicolas.

Ce site est né d’une véritable passion pour l’investissement entre ces deux amis rencontrés sur un forum dédié à l’investissement

Le site avenue des investisseurs est devenu un site de référence pour toutes les questions liés à les gestion de l’épargne afin d’obtenir des rendements performants tout maitrisant le risque.

Ils y abordent les investissements les plus connus (Assurance Vie / Bourse / Immobilier) avec une très grande précision en vulgarisant tout pour que ce soit accessible à tout le monde. 

J’ai donc eu le chance d’être approché par Ludovic , le co créateur d’avenue des investisseurs pour l’interview sur mon podcast.

J’ai été plus que flatté dans la mesure où je suis un fidèle lecteur de ce site depuis longtemps et que je considère clairement comme ma bible de l’investissement.

Je vous laisse découvrir l’épisode du podcast ci dessous.

Afin d’être sûr de vous partager un maximum d’informations, je vous ai retranscrit un certain nombre de sujet abordé lors de l’interview à l’écrit ci dessous

Thomas MBZ : Salut Ludovic, peux tu te présenter et expliquer un peu la génèse du site avenues des investisseurs?

Ludovic : Nous sommes des autodidactes.

J’ai fait des études de biochimie et Nicolas des études en gestion.

Aucun de nous n’a eu une formation expliquant comment investir et placer.

D’ailleurs, nous avons beaucoup de lecteurs qui nous disent que même avec une formation purement financière, ils n’ont jamais appris les finances personnelles ! 

Donc nous avons appris par nous-même, au fil des besoins.

Car après quelques années de travail nous avions de l’argent à placer et investir.

Ainsi, progressivement, on s’est passionnés sur le sujet et on a appris de plus en plus sur l’investissement financier et immobilier

Thomas MBZ : Depuis quand et pourquoi avez-vous créé le site « Avenue des investisseurs » ?

Ludovic :

Nous avons créé avenue des investisseurs début 2018.

Bientôt 3 ans !

Nous avions envie de mettre en forme tout ce que nous avions appris en 10 ans, et de le partager avec notre entourage et finalement le plus grand nombre.

Ce qui fait que nous avons dû vulgariser, pour que tout soit accessible même à ma mère qui ne connaissait que le livret A 🙂

A titre personnel, on avait l’habitude de consulter plusieurs sites.

Mais c’était soit trop pointu, soit pas assez pédago, ou avec des articles dans tous les sens sans savoir par où commencer.

Avec avenue des investisseurs, nous avons voulu créer un guide de l’épargnant, avec une feuille de route à suivre.

avenue des investisseurs

Ainsi, nos lecteurs même débutants peuvent assimiler progressivement, puis avoir assez des connaissances pour prendre leurs propres décisions : placer en assurance vie, investir en bourse, en immobilier, défiscaliser ou non…

Notre site s’adresse à tous les épargnants.

Mais notre philosophie d’investissement est celle du « bon père de famille ».

On n’est pas des vendeurs de rêve et on n’oriente pas les internautes vers des placements avec des risques inconsidérés.

Ce qui ne nous empêche pas de proposer des stratégies d’allocation très dynamiques pour booster son patrimoine.

Par exemple, on a récemment publié un article expliquant comment devenir riche : atteindre 1 million d’euros (en pratique, cela prend entre 5 et 50 ans selon les ressources de l’épargnant…)

Thomas MBZ Pour quelqu’un qui souhaite placer son argent et qui n’y connait rien quel serait ton premier conseil ? La première règle absolue à suivre en investissement ? 

Ludovic Il faut comprendre ce que l’on fait et ne pas se précipiter. 

Ne pas investir en immobilier ou en bourse sans méthode.

Ne pas ouvrir une assurance vie ou un PEA au pif sans comparer.

Donc il faut d’abord définir ses projets.

Je veux placer pour quelle(s) raison(s) et quel(s) projet(s) ?

Quel est mon horizon de placement : 3 ans ? 5 ans ? 10 ans ? 20 ans ?

En fonction des projets financiers, les solutions de placement ou d’investissement ne seront pas les mêmes.

Pour du court terme, on va chercher à sécuriser quitte à avoir un rendement faible (plutôt fonds euro d’assurance vie).

Alors qu’à plus long terme, on peut aller chercher la performance sur des investissements plus risqués et volatils (immobilier et actions notamment).

Et ensuite, il faut s’informer sur les bons produits à ouvrir, et sur les bonnes pratiques d’investissement.

Que ce soit en assurance vie, en bourse, en immobilier.

En pratique, Avenue des investisseurs fournit les guides avec les bonnes méthodes, et compare les produits (assurance vie, PEA, PER, CTO, etc.)

Thomas MBZ : Quelle épargne de précaution trouves-tu correcte / conseillerais-tu avant d’investir dans un quelconque support ?

Ludovic :

Pour l’épargne de précaution, on recommande de détenir l’équivalent de 3 mois de dépenses dans un simple livret A.
avenue des investisseurs

Cela ne rapporte que 0,50 %, mais c’est liquide et sans risque. 

C’est un matelas de sécurité à avoir, mais il ne faut pas placer outre-mesure dessus vu que la rémunération du livret est sous l’inflation et donc nous appauvrit.

Alors pour le reste, on va placer ou investir plus “sérieusement” pour bien faire travailler son argent, et c’est là que notre site apporte une valeur ajoutée.

Thomas MBZ : Une fois que l’épargne de précaution est constituée, que fait-on ?

Ludovic : Ok, on part du principe que l’épargne de précaution est constituée.

Ensuite,  tout dépend des projets de la personne (davantage que la somme à placer). 

S’il épargne pour un apport pour sa résidence principale qu’il veut acheter dans 3 à 5 ans (c’est la situation de beaucoup de jeunes actifs), alors on va privilégier une allocation à 100 % fonds euro sur une bonne assurance vie.

En revanche, si la personne (ou le foyer) épargne pour les études des enfants dans 10 ans, alors une bonne assurance vie en gestion pilotée avec un mix de fonds euro et de trackers.

Et s’il épargne pour sa retraite dans plus de 20 ans, alors plusieurs investissements complémentaires : SCPI, PEA investi en trackers, assurance vie en gestion pilotée, et plan d’épargne retraite (PER).

Avoir un horizon d’investissement à long terme est la meilleure situation qu’il soit pour développer son patrimoine.

Puisque l’on pourra se permettre une allocation réellement dynamique sur des placements volatils et/ou peu liquides mais plus rémunérateurs.

En pratique, les épargnants ont généralement plusieurs projets en tête.

Donc, ils vont cumuler les stratégies complémentaires.

Par exemple : “j’épargne à la fois pour mon apport immobilier (x %), et pour préparer ma retraite (y %).

Donc j’ai x % de mon épargne placée en fonds euro.

Et y % diversifiés sur des investissements plus rentables à long terme : PEA, gestion pilotée, SCPI et PER”.

Thomas MBZ : Pour un premier investissement souhaité dans l’immobilier, que conseillerais tu pour démarrer ? Un bien locatif classique ? Nu ? Meublé ? Airbnb ? SCPI ? 

Ludovic

  • Le locatif classique en location nue (c’est-à-dire non meublée), est très taxé donc peu rentable.
  • La location courte durée (AirBnB) demande beaucoup de travail et la réglementation est de plus en plus stricte.
Selon nous, il reste 2 investissements immobiliers intéressants pour un investisseur avisé qui cherche le bon compromis entre rentabilité et temps de travail :
  • l’investissement locatif meublé, sous le statut LMNP. C’est une niche fiscale qui permet de réduire sa base taxable à 0 pendant de nombreuses années, en amortissant le bien. Donc le rendement net est généralement bon, si on achète au bon endroit au bon prix. Typiquement, on peut louer à des étudiants ou de jeunes actifs (bail d’1 an), des studios ou T2 meublés en ville. Il faut avoir l’âme d’un entrepreneur, pour acheter le bien et le mettre en location, c’est du travail de gestion.
  • la pierre-papier SCPI. Une bonne option pour diversifier sur des dizaines d’immeubles et sans avoir à gérer soi-même puisque tout est délégué ! On obtient des parts de SCPI et on reçoit les loyers correspondant. Pour un rendement d’environ 4 % par an. Plus accessible, puisqu’on peut emprunter aussi et investir en SCPI avec quelques milliers d’euros seulement.
avenue des investisseurs

Thomas MBZ : Pour un investissement en bourse : que conseillerais tu à un débutant ? Plutôt des trackers ? Des actions en particuliers ?

Ludovic : L’investissement en actions en direct (titres vifs) est très chronophage.

Et les épargnants ont souvent des biais sectoriels et/ou géographiques (voire sur le profil financier des entreprises) qui pénalisent le couple rendement/risque du portefeuille (je vous renvoie à la  théorie moderne du portefeuille développée par Harry Markowitz, prix Nobel d’économie).

Il faudrait diversifier sur plus de 50 sociétés et suivre l’actualité…

C’est une démarche aléatoire.

Et 95 % du temps la stratégie est perdante sur le long terme face à un simple tracker World

(C’est un fonds indiciel qui réplique la performance des 1600 plus grandes sociétés mondiales).

Bref, que ce soit pour les débutants ou les investisseurs plus aguerris, on recommande les trackers :

  • soit via une assurance vie en gestion pilotée : pour les épargnants qui ne veulent pas gérer eux-mêmes ni passer les ordres. D’ailleurs, notre sélection des meilleures gestions pilotées fait la part belle aux assurances vie qui investissent exclusivement en trackers.
  • soit via un PEA en gestion libre : pour les épargnants qui n’ont pas d’appréhension à passer leurs ordres et qui ne vont pas paniquer à la moindre baisse.

Thomas MBZ : Pour un investissement en assurance vie, que conseillerais tu ? 100% en fond euros ? Une part en UC ? 

Ludovic : Tout dépend des projets de l’épargnant !

Si l’épargnant a besoin de cet argent pour un apport immobilier sous 3 ans, alors 100 % fonds euro.

Mais s’il peut investir à long terme, alors les unités de compte (UC)  permettront de viser une bonne performance.

L’investisseur peut se tourner vers des UC de type SCPI ou trackers pour diversifier entre immobilier et actions. Il peut aussi déléguer en gestion pilotée s’il ne veut pas choisir soi-même ses UC.

Thomas MBZ : Est-ce que vous parlez aussi de gestion de budget sur avenue des investisseurs ?

Ludovic : Quasiment pas.

Juste dans notre guide en introduction, pour expliquer que la capacité d’épargne = revenus – dépenses.

Donc pour avoir une bonne capacité d’épargne, il faut maximiser ses revenus et maîtriser ses dépenses.

On met aussi à disposition dans notre boîte à outils un fichier de suivi des revenus, des dépenses et du patrimoine.

Il faut bien tenir son budget pour pouvoir investir, c’est la base.

On ne peut pas développer son patrimoine si on dépense toujours tous ses revenus. Il faut être discipliné.

En fait, tu te situes en amont avec Mon Budget Zen, tu aides les gens à gérer leur budget. Et une fois leur budget assaini, c’est là qu’on intervient :

Thomas MBZ : Quelle règle de gestion de budget préconisez vous ?

Idéalement, il faut avoir le réflexe de se payer en premier.

C’est à dire qu’avant de dépenser son argent, le 1er réflexe doit être de virer vers un produit d’épargne x % de ses revenus.

Sachant que la moyenne française est de 15 % (et beaucoup plus pour certains profils, par exemple les cadres).

En pratique, il existe des options de versement programmé sur certains produits, comme en assurance vie. Ainsi, pas de risque d’oublier

Thomas MBZ : Quelle formation / produits proposez vous ou prévoyez vous de proposer sur le site ?

Ludovic : Sur avenue des investisseurs nous ne proposons pas de formation…

Mais peut-être que nous proposerons des séances de coaching ultérieurement, tout est possible !

Pour l’instant, on reste avant tout un portail d’information pour tous les épargnants, des plus modestes au plus fortunés, quel que soit leur background.

Notre souhait est que les Français puissent avoir accès à l’éducation financière, pour prendre des décisions plus éclairées et vivre mieux.

Car mieux placer permet d’être plus serein et de réaliser plus facilement ses projets.

Certains épargnants nous contactent pour des problématiques patrimoniales complexes ou avec des enjeux importants.

Ce sont généralement des profils avec une forte capacité d’investissement et/ou un gros patrimoine. Nous les orientons vers un conseiller en gestion de patrimoine partenaire de confiance.

Question de fin à tous mes invités :

Thomas MBZ : Comment gères-tu toi personnellement tes finances ?

À la sortie de mes études, lorsque j’ai commencé ma vie professionnelle, j’investissais presque 100% de mon épargne sur des actions logées au sein d’un PEA.

J’avais différents biais dans mon allocation, je me tournais trop vers les actions françaises, et j’accordais trop d’importance au PER (price earning ratio), j’avais un biais pour les entreprises avec des PER faibles.

Avec le temps, j’ai diversifié davantage mon allocation, toujours sur des actions en direct.  Je passais des soirées entières à lire des rapports d’entreprise pour sélectionner les actions à intégrer dans mon portefeuille.

C’était très chronophage.

Puis, j’ai réalisé que les fonds indiciels étaient une solution beaucoup plus simple et tout aussi performante (voire davantage !).

Depuis quelques semestres, j’anticipe l’achat de ma résidence principale.

Du coup, j’ai graduellement sécurisé mes gains (pour me constituer un apport immobilier) et je les réalloue vers des fonds euro en assurance vie.

Dès que je serai propriétaire de ma résidence principale, je privilégierai les actions et l’immobilier pour développer mon patrimoine à long terme.

Thomas MBZ : Quel est le LE livre qui t’a marqué ou que tu souhaites recommander ?

J’ai beaucoup aimé le livre l’Investisseur intelligent de Benjamin Graham. Je recommande l’édition avec la préface de Warren Buffett. Il y a une quinzaine d’années, c’était mon livre de chevet.

Le livre n’est pas tout jeune mais les conseils que l’on y trouve sont intemporels.

Par contre, il faut avoir certains réflexes en tête pour transposer les conseils au cas d’un investisseur français au XXIème siècle.

Par exemple, quand Benjamin Graham parle d’investir dans des obligations, en tant qu ‘épargnant français, il faut faire le lien avec les fonds euro (lesquels sont un des vecteurs pertinents pour investir sur des obligations sans risque).

Pour retrouver l’interview du podcast dans son intégralité c’est par ici

Coaching Immobilier : Entretien avec Florian et Romain de Mentorimmo

Avez vous déjà entendu parler de coaching en immobilier?

Florian et Romain, créateur du site Mentor Immo ont pu partager les principes du mentorat et du coaching en immobilier et comment se déroule un accompagnement avec eux.

Quelque soit votre stratégie en immobilier.

Que ce soit pour un premier projet (investissement locatif ou résidence principal) ou pour enchainer les projet pour devenir libre financièrement leur accompagnement de coaching en immobilier vous permettra d’atteindre vos objectifs.

Dans cet interview, nous parlons également d’immobilier de manière générale.

  • Comment démarrer?
  • Est-ce que démarrer en achetant sa résidence principale est une bonne idée?
  • Comment booster sa rentabilité ?
  • Y a t-il des « raccourcis » pour devenir rentier plus rapidement?

L’expérience des deux créateurs du site est partagé dans cet interview.

Certaines astuces permettraient de faire économiser des milliers d’euros à ceux qui n’osent pas encore se lancer ou qui sont sur le point de se lancer.

Découvrez ce podcast riche en information gratuite

Dans l’épisode nous parlons des ouvrages suivants :

Ci dessous une retranscription d’une partie de l’entretien pour vous mettre l’eau à la bouche sur le coaching immobilier 🙂

Thomas – L’autre conseil que j’aimerais avoir de votre part en tant que professionnel, c’est qu’aujourd’hui vous êtes marchands de biens, vous vivez grâce aux plus-values que vous faites sur les biens.

Mais si quelqu’un souhaitait accélérer son chemin vers la liberté financière

Avoir des revenus passifs grâce aux revenus locatifs, quelle est selon vous, la meilleure stratégie à appliquer pour l’accélérer avec l’immobilier ?

Romain – En immobilier, dès que vous allez chercher de la rentabilité, ça va être simple.

Ce qui va être rentable et facile, ça va être de faire de la courte durée ou collocation meublée.

C’est ce qui est le plus rentable à l’instant T.

Thomas – Colocation et courte durée, ce sont les deux niches les plus rentables ?

Florian – Ouais, en location, on peut doper la rentabilité d’un appartement par exemple en le découpant et en louant la chambre. En le louant à la nuitée, c’est pareil.

Thomas – C’est plus chronophage en termes d’investissement personnel non ?

Florian – Tout dépend. Si derrière, tu délègues une bonne partie, pas forcément.

Thomas – Le fait de déléguer, ça n’impacte pas ton rendement et ça ne fait pas revenir sur un rendement similaire à une longue durée ?

Florian – Tout dépend comment tu t’y prends.

Il y a des moyens pour déléguer, sans dépenser des mille et des cent dans une conciergerie ou dans des logiciels.

Avec deux, trois messages par ci, par-là, tu peux automatiser une bonne partie.

Pour la courte durée, tu as des boîtes à clés.

Il y a plein de choses à mettre en place qui te permettent de gagner du temps et de l’argent.

Romain – Tout le monde peut le faire, mais il faut les méthodes pour le faire, le processus pour aller plus vite.

Il y a certaines erreurs qu’on aurait évitées, si on s’était mieux entourés dès le début.

Si je devais recommencer de zéro, c’est ce que je ferais.

Thomas – Vous avez créé ce projet il y a un an, c’est ça ?

Florian – Ouais, à peu près un an.

Thomas – Comment s’est passée votre rencontre et la naissance du projet ?

Vous vous connaissiez depuis longtemps ou vous vous êtes rencontrés grâce à votre passion sur l’immobilier ?

Florian – On se connaissait d’avant, on était au collège ensemble.

On s’est suivis sur Facebook et sur Instagram depuis toujours, mais on s’était perdu de vue parce que chacun a fait sa carrière.

Et le fait que j’étais dans l’immobilier et qu’il était dans l’immobilier, on s’est dit, pourquoi ne pas faire quelque chose ensemble.

On a tous les deux eu envie de transmettre et d’aider les gens et on est parti sur le mentorat et le coaching immobilier et la création de Mentor Immo.

Romain – La transmission est venue naturellement.

On s’est rendu-compte que dès que vous faites quelque chose qui vous apporte des résultats, les gens ont de l’intérêt pour vous et cherchent à savoir ce que vous avez fait.

Quand tu commences à faire un peu d’argent, tu commences à être épanoui.

Ça se voit, ça finit par se savoir et les gens viennent te poser des questions.

On s’est dit, ça serait cool de pouvoir se réunir sur ce projet en commun.

Thomas – Vous consacrez combien de temps en proportionnellement entre Mentor immo et votre boulot de marchands de biens.

C’est quoi la proportion ? Comment vous vous organisez ?

Romain – Moitié- moitié.

Florian – Sur la partie « marchands de biens », on est trois, on se divise les tâches.

Sur la partie Mentorat Immobilier on, est deux, Romain est plus sur la partie informatique et moi, je suis sur d’autres parties.

Romain – On s’occupe de nos clients le soir.

Tous les masterminds, les lives, les cours sont à partir de 17 h 30, mais notre activité principale, nous, c’est d’être marchands.

On se dirige vers de la promotion aussi. On n’en n’a pas encore fait.

Thomas – C’est quoi, que vous appelez « la promotion » ?

Romain – La promotion, c’est soit de la construction, tu vends sur plans quelque chose qui n’existe pas.

Tu trouves un terrain, tu décides de construire un bâtiment avec x logements dedans.

À partir du moment où tu vas en vendre un certain pourcentage, les travaux pourront démarrer.

C’est un souhait pour nous de faire du marchand, quelques activités de promotions et le mentorat immobilier

On ne fait pas ça pour le business.

Nous souhaitons des gens de qualité avec qui on se comprend.

On n’est pas nés avec une cuillère en argent dans la bouche.

Je suis fils de paysan, je viens d’une famille modeste, ça a été très dur, mais c’est bénéfique pour la suite.

Si vous partez de zéro et que votre situation vous freine pour passer à l’action, je dirais que la difficulté, va vous renforcer dans vos futurs projets.

Thomas – Je vois ce que tu veux dire sur la mentalité, quand tu n’es pas né avec une cuillère en argent dans la bouche.

Tu as plus tendance à aller chercher les choses à te motiver et à te donner et tu n’attends pas qu’elles soient servies sur un plateau.

Ce n’est pas parce qu’on a une situation pas favorable au début, qu’on ne peut pas y arriver, au contraire.

Florian – Tu n’as pas le choix.

Tu vas te dire, si je veux arriver à ce niveau, il faut que je me bouge, que je passe à l’action.

Tu vas mettre les choses en place, qui vont faire que dans dix, quinze, vingt ans, voire même avant, tu auras réussi à atteindre tes objectifs.

Une personne qui a déjà tout, elle végète à un niveau qui n’est pas intéressant.

Romain – L’immobilier, c’est un pilier.

Même si vous avez des activités, une entreprise qui marche très bien, vous serez forcément obligé de passer par l’immobilier pour de défiscaliser, construire l’avenir et c’est plus sûr.

Thomas – Même pour placer de l’argent, pour diversifier.

Romain – Ouais, c’est bien pour tout, commencer de zéro sans mettre le moindre centime.

Je suis rentré en France en 2015 il y a cinq ans.

Je gagnais bien ma vie en Australie, mais j’ai tout dépensé dans le voyage et je suis parti de zéro. Comme quoi, on peut le faire.

Si moi, je l’ai fait, vous pouvez le faire, c’est ouvert à tous.

Thomas – Aujourd’hui, en tant que marchands de bien, combien d’opérations immobilières vous faites par an ?

Romain – Trois, quatre opérations, mais ce sont des grosses.

Ce sont des opérations avec des bâtiments qu’on va diviser en sept à onze lots, le max qu’on ait fait.

Quand je parle de lots, ce sont des appartements. Ce sont trois immeubles qu’on va découper en 5 à 10 lots.

Vous pouvez retrouver l’intégralité de l’épisode ici

Si vous souhaitez prendre un RDV gratuit avec un coach financier c’est par ici

Ludovic Bréant : Entretien avec un coach en liberté financière

J’ai eu le chance de rencontrer Ludovic Bréant et de pouvoir échanger avec lui dans l’épisode #3 du podcast .

Ludovic Bréant est entrepreneur dans l’âme. Il a monté plus d’une centaines d’entreprises et possède un parc immobilier de 1000 biens!

Rien que ça! 

Il a connu des hauts et des bas et nous explique dans cet épisode son parcours et ses expériences.

Notamment une expérience qu’il lui a fait perdre 40 millions d’euros lors d’un dépôt de bilan d’une de ses sociétés. Cela lui a permis de se recentrer sur lui même, sa relation à l’argent et le développement personnel.

Il aide aujourd’hui les gens qui partent de rien à construire leur liberté financière.

Découvrez cet échange très instructif en écoutant le podcast ci dessous

Vous pouvez allez consulter son livre « J’ai perdu 40 millions d’euros et j’ai découvert une vie pleine de sens » sur Amazon.

Si vous souhaitez être accompagné sur le chemin de la liberté financière, je vous recommande fortement d’aller voir ce que propose Ludovic Bréant sur son site d’immobilier et de liberté financière ou sur entrepreneur zen

Voici le résumé écrit des 15 premières minutes de l’interview :

Thomas MBZ : Bonjour à tous, bienvenue dans ce nouvel épisode du Podcast MBZ.

Aujourd’hui je reçois Ludovic Bréant, un entrepreneur dans l’âme qui a pu créer au cours de sa carrière une centaine d’entreprises depuis son plus jeune âge

Il a pu notamment faire fortune dans l’une d’entre elle lors d’une introduction en bourse mais il a également connu un dépôt de bilan sur une de ses entreprises

En parallèle, il a créé un parc immobilier de 1000 biens.

Il s’est beaucoup intéressé au développement personnel qui a pu changer sa vision de la vie et du monde.

Et aujourd’hui, il souhaite transmettre son expérience au travers de ses différents blogs. Donc bonjour Ludovic !

Ludovic Bréant : Bonjour Thomas et bonjour à tous !

Thomas MBZ : Voilà pour cette courte introduction sur ton parcours, donc je te laisse un petit peu compléter par rapport à ce que j’ai dit.

Ludovic Bréant : Oui tout à fait, c’est un bon résumé ce que tu as fais Thomas, c’est vrai que j’ai tout connu de l’entrepreneuriat. A la fois les hauts et les bas, les deux m’ont beaucoup appris, mais peut-être plutôt les bas d’ailleurs !

Thomas MBZ : C’est souvent les échecs qui nous apprennent le plus de choses!

Ludovic Bréant : Et oui, et ça c’est très français en fait de considérer l’échec comme une honte ou quelque chose de terrible.

Parce qu’on voit que les gens anglosaxons, en fait pour eux l’échec c’est nécessaire en fait, pour avancer dans la vie.

En fait, on ne réussit pas sans échec pour les anglosaxons.

Ce qui est un peu différent de la mentalité française.

Et moi j’ai subi en effet, un échec mais en fait j’appelle ça de l’expérience.

Donc si on doit parler, on va peut-être commencer avec ça, si tu veux bien Thomas, avec l’expérience du dépôt de bilan.

Thomas MBZ : D’accord !

Ludovic Bréant : C’est une expérience qui a été très très douloureuse pour moi.

Je suis tombé vraiment très très bas puisqu’en effet j’avais connu du succès pendant toute ma vie professionnelle.

Thomas MBZ : Alors c’était à quelle époque et tu avais quel âge ?

Ludovic Bréant : Alors, ben écoutes le dépôt de bilan c’était il y a 9 ans. Pour moi c’est assez récent, donc j’avais 46 ans ou quelque chose comme ça, à l’époque.

Et donc c’est quelque chose qui m’a beaucoup marqué mais en fait qui m’a permis de voir la vie différemment comme tu l’as souligné dans la présentation, qui m’a permis de travailler sur moi.

Si tu veux, quand j’ai connu cette épreuve, j’ai voulu comprendre en fait ce qui m’arrivais.

Donc s’il y a des personnes qui nous écoutent et sont dans les difficultés en ce moment ou qui ont connu des difficultés professionnelles, ça peut être professionnel mais ça peut être également autre chose.

Donc voilà, pour moi ça a été en effet professionnel.

Mais pour d’autres ça peut être une maladie grave.

Ce peut être burnout, une séparation, un deuil, un licenciement, enfin souvent on a un truc qui nous marque.

Et ce qui nous marque, c’est le signe que l’on a besoin de changer de chemin, qu’on a besoin de changer de vie.

Et moi, quand j’ai compris ça j’ai continué à entreprendre.

Je suis un investisseur immobilier dans l’âme donc j’ai continué à investir dans l’immobilier.

Mais c’est quelque chose que je vis différemment, c’est quelque chose que je vois aujourd’hui avec plus de recul.

En profitant plus de la vie, tu vois, en étant moins dans une boulimie constante d’acquisition ou de développement.

Donc aujourd’hui, j’essaye en tout cas de passer mon chemin.

J’essaye de profiter davantage de chaque moment de la vie, de chaque personne, de chaque opportunité.

Et ça c’est bien différent parce que pendant 20 ans, j’ai été tout le temps dans l’action, en train d’acheter des apparts ou de créer des sociétés.

En cherchant toujours plus, toujours plus d’argents, toujours plus de réussites, toujours plus de puissances, toujours plus.

Thomas MBZ : Du coup, cet évènement t’a permis un petit peu de te remettre en question et de te concentrer un petit peu plus sur toi et vers ou tu allais c’est ça?

Ludovic Bréant : Exactement, de mieux me connaître.

C’est à dire que je suis allé chercher en fait qui j’étais vraiment.

Parce que chacun d’entre nous est différent. Mais on a un grand potentiel.

Certains sont très bons pour la création comme les artistes. D’autres sont très bons pour la gestion et d’autres encore sont très bons pour le commercial.

Voilà on a tous en fait des talents particuliers et l’idée c’est d’aller en fait identifier ce talent, ce don que nous avons.

Par exemple, j’ai mon adjoint qui est un très très bon technicien.

Tout ce qui est informatique, tout ce qui est organisation, tout ça, il adore.

Moi je suis plutôt un développeur, un créatif, je suis conscient que j’ai des manques, mais pour moi tout ce qui est technique, ça ne m’intéresse pas.

Donc je suis conscient que j’ai des manques donc je cherche à les compenser avec des personnes qui ont ces compétences

Donc voilà, il faut vraiment faire attention à bien se connaître.

A identifier ses points forts et ses points faibles.

Et moi là-dessus, pendant des années et des années, j’ai cherché à compenser mes points faibles.

En travaillant dessus.

Et aujourd’hui, c’est différent, j’accepte, j’accueille les points où je ne suis pas très bon, et par contre, je vais chercher des compétences à l’extérieur pour y pallier.

Mais par contre je mets le paquet sur là où je suis bon.

Et puis en plus, aujourd’hui également, ce que je cherche, c’est à me faire plaisir.

J’ai pu être dans la force, donc pendant des années et des années j’ai fait de l’entrepreneuriat dans la force, j’ai investi dans la force, tu vois, parce qu’il fallait que je…

Thomas MBZ : c’est quoi ce que tu appelles « dans la force » ?

Ludovic Bréant : « dans la force » c’est par exemple se fixer un objectif.

Pendant des années et des années, je me suis fixé des objectifs, par exemple en termes d’investissement immobilier, voilà cette année j’achète 4 biens immobiliers, quoiqu’il y arrive.

Il fallait que j’y arrive, il fallait que je le fasse.

Et j’y suis arrivé, mais dans la force parce que ce n’est pas forcément ce que la vie attendait de moi. Donc aujourd’hui, c’est un peu différent, tu vois, aujourd’hui je me fixe un cap.

Donc par exemple ça pourrait être la liberté financière, pour les personnes qui nous écoutent.

La liberté financière, je l’ai depuis 20 ans, donc pour moi ça serait plutôt de contribuer à aider des personnes.

Donc je me fixe ce cap-là, ou je me fixe l’objectif d’être plus présent sur le web par exemple, enfin peu importe, chacun a son objectif.

Ça c’est mon cap de l’année ou des années qui viennent, mais après je laisse faire la vie, je laisse faire les choses, et je suis vraiment dans l’accueil des opportunités.

Tu vois, par exemple, il y a quelques années, je m’étais fixé des objectifs pour l’été et je n’y aurais pas déroger, donc je n’aurais pas eu le temps de regarder autre chose.

Nous, on a fait connaissance cet été, Thomas, tu m’as écrit, on a échangé etc. Il y a quelques années, je t’aurais peut-être répondu mais je t’aurais dit « ben écoutes, oui, mais ce n’est pas dans mes objectifs.

Thomas MBZ : Ok, ça ne compose pas tes objectifs de l’été donc je n’ai pas le temps pour toi c’est ça?

Ludovic Bréant : C’est ça, et là ben j’ai accueilli.

J’ai dit ben « tiens, pourquoi pas, j’ai un peu de temps, je vais découvrir qu’est-ce que fait Thomas.

Son blog, qu’est-ce qu’il apporte aux personnes, et tout » Et puis ça m’a plu, et donc je dis « ben écoutes, Thomas, OK, on y va pour l’interview ». Mais ça, ça change tout en fait.

Thomas MBZ : Et je t’en remercie beaucoup !

Ludovic Bréant : C’est avec plaisir, non mais c’est vraiment avec plaisir, sinon je ne l’aurais pas fait.

Mais ça, ça change vraiment ta manière de concevoir la vie et de vivre ta vie.

Alors, ça ce n’est pas en claquant des doigts, c’est un exercice qu’il faut faire constamment mais arrêtons de forcer les choses, arrêtons de tout planifier.

Par exemple, en début d’année, j’ai tenté d’expliquer à mes abonnés comment je planifiais mon année.

Encore une fois, il y a quelques années, je planifiais tout, mois par mois, semaine par semaine, sur les 2-3 ans qui viennent.

Et en fait, vraiment je me suis aperçu que ce n’était pas ça que je voulais faire.

Et donc maintenant, je procède de la manière suivante.

En fait je planifie, oui les 15 jours-3 semaines, souvent qui suivent, parce que ça permet de se mettre en mouvement, ça permet de matérialiser ses intentions.

Mais par contre j’ai mon cap, j’ai mon cap sur l’année, je me fixe des objectifs à l’année.

ça peut être en terme de présence sur les réseaux sociaux, du nombre de personnes que je vais aider, qui s’inscrivent dans les formations ou du nombre d’opération de marchands de biens.

Ou encore ce que je vais faire dans l’immobilier.

Ça c’est mon cap, mais une fois que je l’ai fixé, que j’ai posé mon intention sur le papier, voilà je lâche et ensuite ben je laisse la vie être.

Et puis, ben peut-être que je vais atteindre mon objectif et ça sera très bien.

Peut-être que je ne vais pas l’atteindre et ça sera très bien également.

Parce que je serais parti sur d’autres choses, tu vois.

Donc ce n’est pas trop mettre de rigidité en fait, dans son planning, dans sa vie en général.

Et ça, oui ça change vraiment beaucoup de choses.

Et toi, Thomas, par rapport à ça, qu’est-ce que tu en penses ?

Thomas MBZ : Ben écoutes, moi je partage cette vision.

Enfin j’ai déjà le même mode de fonctionnement en fait.

C’est-à-dire que je me fixe aussi un cap à l’année, je ne me fixe pas forcément d’objectif mensuel ou à la semaine.

J’essaye de me diriger vers ce cap annuel aussi tout au long de l’année et je fais plutôt le bilan en fin d’année.

Pour justement éviter de mettre une trop grosse pression et enfin des objectifs inatteignables et justement se concentrer plus sur une chose.

Donc maintenant, pour moi c’est quelque chose que j’applique plutôt déjà…

Ludovic Bréant : Excellent !

Thomas MBZ : Et c’est bon de l’entendre ici et d’entendre ça de la part de quelqu’un qui a pu avoir cette expérience . Et qui a pu se remettre en question par rapport à ça !

Ludovic Bréant : C’est ça et je peux te partager une expérience, justement là-dessus.

C’est par rapport à l’immobilier, parce qu’il y a différents domaines dans l’investissement.

Donc moi, je suis un peu plus accès sur l’investissement immobilier parce que c’est là où j’ai du plaisir, etc.

Et donc je pratiquais et je pratique l’investissement immobilier plusieurs fois par an depuis plusieurs années, et…

Thomas MBZ : Par contre, tu dis que tu pratiques l’investissement immobilier, c’est-à-dire de faire des nouvelles acquisitions ou tu parles de gestion de biens immobiliers ?

Ludovic Bréant : Oui, c’est ça, de faire de nouvelles acquisitions.

Depuis une trentaine d’années, je fais entre 3-4 acquisitions par an et dès fois jusqu’à 50 par an.

Mais chaque année je pratique et ça me plait.

Mais quand je me suis lancé sur le web, j’ai plutôt voulu partager à ma communauté l’entrepreneuriat.

C’est-à-dire comment on entreprend, comment on se lance dans l’entrepreneuriat, comment on réussit dans l’entrepreneuriat.

Et bon, ça ne fonctionnait pas trop mal mais sans plus.

Et puis, il y a 18 mois, j’ai une amie qui est coach intuitive, québécoise, qui me dit « Ludovic, il faut que je te parle ».

Donc je dis « OK » et donc on s’est fait un zoom.

Et on a échangé et en fait elle fait du coaching intuitive et son intuition m’a dit en fait « mais pourquoi tu ne t’orientes pas vers l’immobilier, pourquoi tu ne formes pas en fait, les personnes à l’immobilier ».

Je dis « non, non, non l’immobilier ça fait partie de mon passé, ça fait partie de l’ancien ».

Comme j’avais côtoyé pendant plusieurs années des gens dans la spiritualité, ils m’avaient dit « l’immobilier ça fait partie de ton passé, c’est la matière, ce n’est pas noble etc. ».

Et donc moi j’avais intégré tout ça quelque part.

Et puis elle me dit ça, au début je refuse.

Puis je me suis dit « quand même pourquoi pas » car ça m’a interrogé.

Plusieurs autres personnes en avaient parlé avant, et puis j’ai dit « ben pourquoi pas » et puis là je commence à ouvrir le champ des possibles.

Et heureusement, tu vois, tout n’était pas figé sur des mois et des mois puisque sinon je ne l’aurais pas fait.

Puis je me suis dit « pourquoi pas, et j’ouvre les choses ».

Et là, ce qu’on appelle des coïncidences en fait se déroulent dans ma vie.

Des signes apparaissent et des trucs de fou.

Du style deux jours après, j’ai une personne qui m’appelle et qui me dit « Ludovic, j’ai acheté ton livre (c’est une notaire), est-ce que tu pourrais faire une conférence sur l’immobilier ».

Ben je dis « oui, pas de problème ». C’était rapide.

Et 15 jours-3 semaines après je fais la conférence.

Les gens sont scotchés et je vends tout un tas de livres.

Vraiment il y a quelque chose qui se créé.

Je fais connaissance avec d’autres personnes qui m’invitent aussi à faire d’autres conférences.

Enfin bref ça fait effet boule de neige, et ensuite je dis « ben tiens pourquoi pas, en effet, on va lancer ».

Je dis à mon adjoint, on va lancer une formation sur l’immobilier, sous forme de test

On ne va pas se mettre la pression ». Et là, c’est un grand succès, il y a beaucoup beaucoup de demandes.

La suite dans l’épisode 3 du podcast : « J’ai perdu 40 millions d’euros et j’ai découvert une vie pleine de sens »

Si vous souhaitez lire l’ouvrage de Ludovic c’est par ici